מבקשים לבטל עסקת מתנה אחרי שנותנת המתנה נפטרה? אל תתבעו את מנהל מיסוי מקרקעין

מבקשים לבטל עסקת מתנה אחרי שנותנת המתנה נפטרה? אל תתבעו את מנהל מיסוי מקרקעין

בית המשפט מחק תביעה אזרחית נגד המנהל: את ביטול העסקה בוררים מול היורשים, ואת החלטת המנהל תוקפים בערר

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין (1) מאפשר לבטל עסקה שדווחה למנהל, ולקבל בחזרה את המס, כשהעסקה בוטלה באמת. אבל מה קורה כשאחד הצדדים לעסקה כבר אינו בחיים? ולאן פונים כשהמנהל מסרב לבטל?

בעניין נאדרה מנסור (2) ניסתה בת, שדיווחה על מתנה שקיבלה מאמה, לבטל את העסקה באמצעות תביעה אזרחית שבה צירפה גם את המנהל כנתבע. בית המשפט מחק את התביעה נגד המנהל: הוא אינו הצד הנכון להליך האזרחי.

עיקרי העובדות

6. האם, מאג'דה מנסור ז"ל, נפטרה ביום 20.5.2021.
7. ביום 7.8.2024, יותר משלוש שנים אחר כך, דיווחה הבת למנהל על עסקת מתנה שבה קיבלה מאמה מקרקעין בטירה. בהצהרה צוין שביום 6.2.2021 ניתן לה ייפוי כוח ונמסרה לה החזקה, וצורף ייפוי הכוח.
8. ביום 22.3.2025 ביקשה הבת לבטל את עסקת המתנה לפי סעיף 102 לחוק. המנהל דחה את הבקשה ביום 27.3.2025: מאחר שהאם נפטרה, המייצג אינו יכול לחתום בשמה, ויש לפנות לבית המשפט לאישור ביטול העסקה.
9. הבת הגישה תביעה לבית המשפט, וצירפה כנתבעים את המנהל ואת היורשים האחרים. לטענתה, עסקת המתנה לא נכרתה מעולם, הדיווח היה מוטעה, והקרקע ממילא נרשמה על שמה מכוח צו ירושה בדצמבר 2024.
10. המנהל ביקש לסלק את התביעה נגדו על הסף.

    
    טענות הצדדים

11. המנהל: את החלטתו תוקפים בערר לוועדת הערר לפי סעיף 88 לחוק, ולא בתביעה אזרחית. אם הבת רוצה פסק דין הצהרתי על ביטול העסקה – עליה לבקש אותו מול הצדדים לעסקה, כלומר מול יתר היורשים. בינו לבינה אין "יריבות" בהליך הזה. "יריבות" היא הקשר המשפטי בין התובע לנתבע, שמצדיק שאחד יתבע את השני.
12. הבת: לא נכרתה עסקה. צירוף היורשים האחרים אינו מעשי ויגרום להם עוול וטרחה, ויש בידה ייפוי כוח מהם. המנהל עצמו הודיע שאין לו התנגדות לביטול – רק שהוא אינו הצד הנכון.

    
    ומה החליט בית המשפט?
    
    

13. השופט הבכיר יעקב שפסר קיבל את בקשת המנהל ומחק את התביעה נגדו:
     
    • המנהל הוא רשות מנהלית – והחלטתו נתקפת במישור המנהלי, במסלול הייחודי שקבע המחוקק – ערר. צירוף המנהל לתביעה כדי לחייב אותו לבטל את העסקה ברישומיו הוא "דרך עוקפת של ההליך המוסדר בחוק".
    • שני מישורים נפרדים – ההכרעה בתביעה האזרחית עוסקת ביחסים בין הצדדים לעסקה – הבת ויתר היורשים. ההכרעה במס היא עניין אחר, עם מסלול אחר.
    • הקשר בין המישורים – בית המשפט הדגיש שהשניים אינם מנותקים: פסק דין אזרחי שיצהיר על ביטול העסקה יכול להיות מוצג בערר. אבל:
      "גם אם ינתן פסק דין בהליך זה, אין בכך כדי לכבול את ידי הנתבע ולהחליף את שיקול דעתו בעת בחינת בקשה לפי סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין, וביטול העסקה בהליך האזרחי, אין משמעו בהכרח, שהביטול יוכר גם לצורך דיני המס".
      לעניין זה הפנה בית המשפט לעניין פרימן (3).
    • הערה לגופו של עניין – בלי להכריע בחבות המס, ציין בית המשפט שמההצהרה שהבת עצמה הגישה עולה שהמתנה השתכללה, לכאורה, ביום 6.2.2021 – לפני פטירת האם – ולכן הרישום המאוחר מכוח צו הירושה אינו מבטל אותה. בשאלה אם עם הפטירה הפכה ההתחייבות לתת מתנה לבלתי הדירה, נמנע בית המשפט מלקבוע מסמרות.
      
      

      התביעה נגד מנהל מיסוי מקרקעין נמחקה, והתיק ימשיך להתנהל נגד היורשים. הבת חויבה בהוצאות המנהל בסך 6,000 ₪.

      
      ניתן ביום 04.09.2026.
      
      

      דעת המחברת

       

14. ההחלטה נכונה משפטית – אבל היא משאירה טעם רע.
    אין ספק שהמסלול לתקוף החלטה של מנהל מיסוי מקרקעין הוא ערר, ושהמנהל אינו צד לחוזה בין נותנת המתנה לבין מקבלת המתנה. אבל צריך לזכור איך הגענו לכאן: המנהל הוא שכתב לבת שעליה "לפנות לבית המשפט לאישור ביטול העסקה". היא עשתה בדיוק את זה – וחויבה בהוצאות כי צירפה אותו. נישום שמקבל הנחיה כזו מהרשות אינו אמור לנחש שהכוונה לבית משפט אחר, בהליך אחר ובלי הרשות. ראוי שהמנהל, כשהוא מפנה נישום לבית המשפט, יבהיר באותו מכתב באיזה הליך מדובר ומול מי.
    
    
15. הלקח החשוב יותר – דיווח בזמן.
    המתנה, לפי ההצהרה של הבת עצמה, ניתנה בפברואר 2021, והדיווח הוגש באוגוסט 2024 – אחרי פטירת האם. מתנה בין הורה לילד יכולה להיות פטורה ממס שבח, אבל מס רכישה עשוי לחול. ובעיקר – כשמדווחים באיחור של שנים, כבר אין את נותנת המתנה שתאשר, תבטל או תסביר. כל תיקון הופך להליך משפטי מול כל היורשים. מה שהיה יכול להיות טופס פשוט, הפך לתביעה.
    
    
16. ולגבי "דיווח מוטעה".
    מי שמגיש הצהרה ובה ייפוי כוח, תאריך מסירת חזקה וצרופות – יתקשה מאוד לטעון אחר כך שהעסקה "לא נכרתה מעולם". כפי שבית המשפט רמז, ההצהרה שלה עצמה היא הראיה החזקה ביותר נגדה.
    
    

    מה ניתן ללמוד ממקרה זה?

1. לפני הכל,  דווחו על מתנה במקרקעין בזמן, כל עוד נותן המתנה בחיים.
2. ארוע הפטירה משנה הרבה. ביטול עסקה לפי סעיף 102 מחייב את הסכמת שני הצדדים. אם צד נפטר – יש לפעול מול כל היורשים, ולקבל פסק דין הצהרתי שבו הם צד.
3. מבחינת הפרוצדורה, החלטה של המנהל שדוחה ביטול עסקה – תוקפים בערר לוועדת הערר, במועד הקבוע בחוק. אפשר להגיש ערר ובמקביל לנהל את ההליך מול היורשים.
4. ומאוד חשוב וחוזר על עצמו במקרים רבים –  פסק דין אזרחי על ביטול העסקה אינו מחייב את המנהל. המבחנים לביטול בעיני חוק מסוי מקרקעין והפסיקה שנקבעה במהלך השנים שונים מהדין הכללי. צריך להראות שהביטול אמיתי, ולא רק "ביטול על הנייר".

   בשורה התחתונה: מול היורשים – בבית המשפט; מול המנהל – בוועדת הערר. מי שמערבב בין השניים, משלם.

   הערות שוליים:

1. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיפים 88 ו-102.
2. ת"א 76357-12-25 מדינת ישראל – מנהל מיסוי מקרקעין נ' נאדרה סאלח מנסור ואח' (החלטה בבקשה לסילוק על הסף, 4.9.2026); השופט הבכיר יעקב שפסר.
3. ו"ע (נצרת) 2359-10-18 רוברט א. פרימן נ' מנהל מיסוי מקרקעין נצרת (11.9.2019).
   
   
   

נכתב ביום 14.10.2026 

#5040