יזם שמוכר את חלקו בתמ"א 38 לפני יום המכירה:

המשמעות:

אין זכות במקרקעין – ואין מס רכישה

ו"ע 60313-05-17 אייוגה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור מרכז,

ובעקבותיו ו"ע 1915-04-22 אבני דרך י.י. בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

פרויקט של תמ"א 38 נמשך שנים. מהחתימה הראשונה של דייר ועד שהמנופים מגיעים חולפים לעיתים חמש, שש ואף עשר שנים. בדרך, הרבה דברים יכולים להשתבש: דיירים מסרבים לחתום, ההיתר מתעכב, הבנק לא מאשר ליווי. לכן כמעט כל הסכם תמ"א כפוף לתנאים מתלים – תנאים שרק אם יתקיימו, העסקה תצא לפועל.

בתקופת הביניים הזאת, יזמים מתחלפים. יזם אחד מוכר את חלקו לאחר, שותף נכנס, מניות של חברה יזמית עוברות ידיים.

בפרקי מס מיוחדים שחוקקו במסגרת תיקון מספר 50 ונוספים בהמשך יצרו מסגרת לצורכי השלכות המס בפרוייקטים של תמ"א 38 ובפינוי בינוי.

אחד המשתנים הוא קביעת "יום המכירה". ויש תנאים נוספים כמובן.

אם נקבע שיום מכירה חל, העברת ידיים יוצרת ארוע מס חדש, ויש יום מכירה – רכישה חדש.

כל ארוע מס יוצרת חבויות מס.

השאלה היא: האם עסקה כזו, שנעשית לפני שהתנאים התקיימו, חייבת במס רכישה?

רשות המסים השיבה שכן, וביקשה לגבות מס רכישה פעמיים על אותן זכויות: פעם אחת בהסבה בין היזמים, ופעם נוספת כשהעסקה עם הדיירים מגיעה ליום המכירה.

שתי ועדות ערר דחו את העמדה הזאת: בעניין אייוגה (1) ב-2019, ובעניין אבני דרך (2) ב-2025.

המאמר הזה הוא חלק מסדרה על כפל מס רכישה – מצבים שבהם רשות המסים מבקשת למסות את אותן זכויות במקרקעין פעמיים, בשתי עסקאות שבמהותן הכלכלית הן עסקה אחת. במאמרים הנלווים אני עוסקת בקבוצות רכישה ובאופציה ייחודית, ובהסכמי השבה עם רשות מקרקעי ישראל.

מושגים שכדאי להכיר

• תנאי מתלה – תנאי שהעסקה "מחכה" לו. כל עוד לא התקיים, העסקה אינה נכנסת לתוקף מלא. בתמ"א 38 אלה למשל: חתימת רוב הדיירים, היתר בנייה, תיקון צו הבית המשותף, וחתימה על הסכם ליווי בנקאי.
• יום המכירה – היום שבו, לפי חוק מיסוי מקרקעין (3), נחשבת העסקה כאילו נעשתה. ממנו נגזרים מועדי הדיווח, התשלום ושווי המס.
• סעיף 49לב1 – הוראה מיוחדת לתמ"א 38. לפיה, יום המכירה נדחה למוקדם מבין שני מועדים: היום שבו התקיים התנאי המתלה, או היום שבו החלו שירותי הבנייה.
  
  הסעיף נפתח במילים "על אף האמור בחוק זה".

• איגוד מקרקעין – חברה או שותפות שכל נכסיה, או עיקרם, הם זכויות במקרקעין. מכירת מניות באיגוד כזה חייבת במס רכישה, כמו מכירת המקרקעין עצמם.
  
  עניין אייוגה: העברת מניות בחברה שותפה בפרויקט
  
  
  העובדות

1. חברת לומינה ייזום בע"מ (להלן:"לומינה") החזיקה 49% בשותפות שהוקמה כדי לבצע פרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) ברחוב רד"ק ברמת גן.
2. בדצמבר 2013, חתמה השותפות על הסכם עם רוב הדיירים. ההסכם היה כפוף לתנאים מתלים, בהם קבלת היתר בנייה וחתימה על הסכם ליווי עם בנק.
3. בינואר 2016, העבירה אחת מבעלות המניות בחברת לומינה ייזום בע"מ את כל מניותיה לחברת אייוגה בע"מ, לפי ערכן הנקוב. ההסבר: בעל המניות הסתבך כלכלית, ולא יכול היה לעמוד בהתחייבויותיו לפרויקט. הערכת שווי קבעה לומינה שווה "אפס בקירוב".
   
   השומה
4. המנהל קבע שהשותפות היא איגוד מקרקעין, ולכן גם לומינה היא איגוד מקרקעין "בשרשור". מכאן, שהעברת המניות היא "פעולה באיגוד", החייבת במס רכישה.
   
   גדר המחלוקת
5. האם דחיית יום המכירה בסעיף 49לב1 נוגעת רק למועד שבו משלמים את המס בעסקה שבין היזם לדיירים, כפי שטען המנהל? או שהיא קובעת גם אם, עד אותו יום, יש בכלל ליזם "זכות במקרקעין"?
   
   מה קבעה ועדת הערר?
6. ועדת הערר במחוז מרכז, בראשות כבוד השופט שמואל בורנשטין, קיבלה את הערר. הנימוקים העיקריים:
   
   

• יום המכירה הוא אחד, לכל עניין. בית המשפט העליון כבר קבע, בעניין אל זיו (4), שהגדרת יום המכירה בסעיף 19 לחוק חלה על כל ענייני החוק, ולא רק על חישוב השבח והמס. ריבוי של "ימי מכירה" לצרכים שונים הוא מסורבל, ועלול לגרום לעיוותים.
  
  
• לשון סעיף 49לב1 רחבה עוד יותר. הסעיף פותח במילים "על אף האמור בחוק זה" – משמע, לכל דבר ועניין.
  
  
• יום המכירה הוא יום ההנאה הכלכלית. בעניין שעלים (5) הסביר בית המשפט העליון שיום המכירה הוא היום שבו השתנה מערך הזכויות של הצדדים, והתגבשה הנאתם הכלכלית מהעסקה. בעניין אייוגה, שנים אחרי החתימה, עדיין לא אושרה תוכנית ולא הוגשה בקשה להיתר. הזכויות היו "בראשית התהוותן".
  
  
• הרשות עצמה נהגה כך. הוראת ביצוע 5/2013 של רשות המסים קובעת שדייר שחתם על הסכם תמ"א, ויום המכירה טרם הגיע, עדיין נחשב בעל הדירה לעניין הפטור לדירת מגורים. כלומר, הרשות עצמה ראתה ביום המכירה הנדחה את "קו הגבול" של הזכויות במקרקעין.
• היגיון מדיניות. הוועדה העירה שאין היגיון בתוצאה שלפיה יזם שמחזיק באופציה – ויכול לבחור אם לממש – ימוסה רק על האופציה; ואילו יזם שתלוי בתנאי חיצוני, שאינו בשליטתו, ימוסה כאילו כבר רכש את המקרקעין.
  
  לכן נקבע:
  כל עוד לא התקיימו התנאים, השותפות לא החזיקה "זכות במקרקעין", לומינה אינה איגוד מקרקעין, והעברת המניות אינה חייבת במס רכישה.
  
  
  ביקורת על התנהלות הרשות

7. הוועדה העירה שהמנהל דחה את ההשגה ומסר את נימוקיו בעל פה בלבד, וכי התנהלות כזו "מעוררת אי נוחות רבה" ועלולה להביא "לזילות של הליך ההשגה".
8. חבר הוועדה, עורך הדין מיכאל בן לולו, הוסיף שנוכח לדעת כי "אין עמדה קונסיסטנטית של המשיבה, וראוי שתהיה", וקרא לרשות לפרסם הוראת ביצוע ברורה בנושא.
9. חבר הוועדה השמאי אלון לילי הוסיף נימוק של מדיניות: יש לעודד פרויקטים של תמ"א 38, שחשיבותם לאומית.
   
   המנהל לא ערער על פסק הדין, שניתן ביום 23.2.2019.
   
   עניין אבני דרך: הסבת 49% מהפרויקט, אחרי ההיתר ולפני הליווי
   
   שש שנים אחר כך, ועדת הערר בירושלים יישמה את הלכת אייוגה במקרה קשה יותר.
   
   העובדות
10. חברת צברים פיתוח וייזום בע"מ (להלן:"צברים") החתימה 80 בעלי דירות בחמישה בניינים בירושלים על הסכם תמ"א 1/38: חיזוק, ממ"ד ומרפסת לכל דירה, ו-70 דירות חדשות.
11. ביולי 2019, ניתנו היתרי הבנייה.
12. בדצמבר 2019, חתם הדייר האחרון.
13. צברים אף מכרה 12 דירות חדשות לרוכשים, בהסכמים מותנים.
14. בספטמבר 2020, מכרה צברים 49% מזכויותיה בפרויקט לחברת אבני דרך י.י. בע"מ, תמורת דמי ייזום של כ-1.6 מיליון ₪.
15. הסכם הליווי הבנקאי נחתם רק בנובמבר 2020, והמימון התקבל בדצמבר 2020.
    
    השומה
16. המנהל קבע שיום המכירה הגיע כבר עם מתן ההיתר ביולי 2019. לכן, ההסבה בספטמבר 2020 היא מכירת זכות במקרקעין, לפי שווי של כ-16.6 מיליון ₪, ומס רכישה של כ-830,000 ₪.
17. בנוסף – חייב המנהל את אבני דרך, יחד עם צברים, במס רכישה שוב, כשהגיע יום המכירה של הסכמי התמ"א עם הדיירים.
    
    מה קבעה ועדת הערר?

18. ועדת הערר, בראשות כבוד השופט אביגדור דורות, קיבלה את הערר:
    
    

• הליווי הבנקאי הוא תנאי מתלה אמיתי. המנהל טען שהליווי הוא "פרוצדורה" בלבד. הוועדה קבעה שהליווי תלוי ברצונו של גורם שלישי – הגוף המממן – שבכל שלב בדרך יכול לסגת. כל עוד לא נחתם הסכם הליווי, הפרויקט יכול היה להתבטל.
  
  
• אין "הנאה כלכלית" לפני התנאים. גם 12 הדירות שנמכרו היו בהסכמים מותנים, שהרוכשים יכלו לבטל.
  
  
• יום מכירה אחד לעסקה אחת. המנהל עצמו קבע, בשומת התמ"א, שיום המכירה הוא דצמבר 2020. אין לקבוע יום מכירה אחר לאותה עסקה בשומה אחרת.
  
  
• וזה כפל מס. הוועדה קבעה במפורש: "לדידי, מדובר בכפל מס רכישה בגין אותן זכויות".
  
  פסק הדין בעניין אבני דרך ניתן ביום 15.7.2025.
  
  המחוקק: תיקון מספר 100 לחוק

19. בין שני פסקי הדין, ב-31.5.2023, התערב המחוקק.
20. תיקון מספר 100 לחוק מיסוי מקרקעין, שנכלל בחוק ההסדרים לשנים 2023–2024, במסגרת פרק ג' – מיסוי בשוק הדיור, הסדיר את מעמדו של "היזם הממשיך".
    
    התיקון קבע, בניגוד להלכת אייוגה, שהסבת הסכם תמ"א בין יזמים היא מכירת זכות במקרקעין. אבל – וזה העיקר – הוא קבע שווי נמוך מאוד לצורך מס הרכישה: שווי הקרקע של היזם המקורי, פחות שווי התחייבויותיו לדיירים.
    
    בדברי ההסבר להצעת החוק נכתב שלפי המתווה, מס רכישה על שווי זכויות הבנייה ייגבה רק פעם אחת, מהיזם שיחזיק בזכויות ביום המכירה הנדחה, וכי ייגבה מס רכישה רק על רכיב המזומן ששולם בפועל.

21. בעניין אבני דרך תיקון מספר 100 לא חל, משום שהעסקה קדמה לו.
    
    פסק הדין בעניין אייוגה ניתן ביום 23.2.2019, ופסק הדין בעניין אבני דרך ניתן ביום 15.7.2025.
    
    דעת המחברת
22. שני פסקי הדין, והתיקון שבא ביניהם, מספרים סיפור אחד:
    
    רשות המסים ניסתה לגבות מס רכישה פעמיים על אותן זכויות בנייה – וגם בתי המשפט וגם המחוקק אמרו לה "לא".
    
    הוויכוח על "כפל המס"
23. מעניין לראות את ההתפתחות. בעניין אייוגה, ב-2019, העירה הוועדה בשולי הדברים שעל פניו "אין מדובר בכפל מס אלא בשלבים שונים ובצדדים שונים של עסקאות שונות", ושמס רכישה יכול להיות מוטל כמספר העסקאות. אבל המחוקק, ב-2023, הכיר בכך שזו בדיוק הבעיה, וקבע שמס על זכויות הבנייה ייגבה רק פעם אחת. ובעניין אבני דרך, ב-2025, כבר נקבע במפורש שזה כפל מס.
    
    לדעתי, זו ההבנה הנכונה: כשאותן זכויות בנייה ממוסות פעם בהסבה בין יזמים ופעם נוספת ביום המכירה, ובשני המקרים לפי שוויין המלא, זה כפל מס – גם אם יש שני "רוכשים" על הנייר.
    
    תנאי מתלה הוא דבר אמיתי
24. הניסיון של הרשות בעניין אבני דרך לקבוע לבדה אילו תנאים "באמת" מתלים ואילו "פרוצדורליים" – נדחה, ובצדק. מי שעבד אי פעם על פרויקט תמ"א יודע שהליווי הבנקאי הוא לעיתים קרובות המכשול האחרון והקשה ביותר. בנק שלא מאשר – פרויקט שלא קם.
    
    "אין עמדה קונסיסטנטית"
25. הביקורת של ועדת הערר בעניין אייוגה על התנהלות הרשות חשובה: נימוקים בעל פה להחלטה בהשגה, עמדות שהשתנו בין טיוטה לטיוטה, הוראת ביצוע שלא פורסמה במשך שנים. נישומים ויזמים צריכים ודאות. עסקאות התחדשות עירונית ממילא רוויות סיכונים; אין סיבה שהמס יהיה עוד אחד מהם.
    
    
26. מה אני ממליצה?
    ראשית, הסבה או מכירת מניות לפני יום המכירה – בעסקאות שקדמו לתיקון מספר 100 – אינה חייבת במס רכישה, לפי אייוגה ואבני דרך.
    
    שנית, בעסקאות שאחרי תיקון מספר 100 – ההסבה חייבת במס, אבל לפי השווי המופחת שנקבע בחוק. בדקו שהשומה מחושבת לפיו.
    
    שלישית, תעדו את התנאים המתלים ואת מועד התקיימותם בפועל, ובמיוחד את הליווי הבנקאי.
    
    רביעית, וודאו שיום המכירה בשומת ההסבה ובשומת התמ"א זהה. שני ימי מכירה שונים לאותה עסקה – זה סימן לכפל מס.
    
    בשורה התחתונה: על אותן זכויות בנייה משלמים מס רכישה פעם אחת.
    
    הערות שוליים:
    (1) ו"ע (מחוזי מרכז-לוד) 60313-05-17 אייוגה בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור מרכז (23.2.2019); כבוד השופט שמואל בורנשטין, עורך הדין מיכאל בן לולו והשמאי אלון לילי.
    (2) ו"ע (מחוזי ירושלים) 1915-04-22 אבני דרך י.י. בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים (15.7.2025); כבוד השופט אביגדור דורות, הגברת אריאלה אקשטיין ומר חיים אשר פרוימוביץ.
    (3) חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.
    (4) ע"א 6382/99 אל זיו פרויקטים (1993) בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, אזור המרכז, פ"ד נז(6) 266 (2003).
    (5) ע"א 9559/11 מנהל מיסוי מקרקעין נ' שעלים ניהול נכסים (30.9.2013).
    
    נכתב ביום 06.10.2026.
    
    #5044