מתנה לנכדה שעלתה ביוקר: ביטול עסקה בשל טעות בחבות במס
ו"ע 8079/07 אהרון יצחק נ' מנהל מיסוי מקרקעין
מאת: דורית גבאי, רו"ח
מבוא
סבא רוצה לעזור לנכדתו, ונותן לה דירה במתנה. מחווה משפחתית יפה, והחוק אף פוטר אותה ממס שבח. אבל שלוש שנים וחצי אחר כך, כשהסב מוכר דירה אחרת, הוא מגלה שהמתנה לנכדה שללה ממנו פטור ממס שבח. האם אפשר לחזור אחורה – לבטל את המתנה, ולקבל את הפטור?
ועדת הערר, בעניין אהרון יצחק (1), השיבה שכן. היא קבעה שטעות משפטית שבגללה נעשתה העסקה מצדיקה את ביטולה, ושהמנהל רשאי לתקן את השומות בהתאם.
מושגים שכדאי להכיר
- מתנה פטורה – לפי סעיף 62(א) לחוק מיסוי מקרקעין (2), העברה ללא תמורה לקרוב פטורה ממס שבח. נכד הוא "קרוב" לעניין זה.
- פטור ממכירת דירת מגורים מזכה – סעיף 49ב(1) לחוק, בנוסחו באותה עת, פטר ממס שבח מכירה של דירת מגורים, בתנאי שהמוכר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור בארבע השנים שקדמו למכירה.
- ביטול מכירה – לפי סעיף 102 לחוק, אם הוכח למנהל שמכירה של זכות במקרקעין בוטלה, עליו להחזיר את המס ששולם בגינה.
- תיקון שומה – סעיף 85 לחוק מסמיך את המנהל לתקן שומה בתוך ארבע שנים, אם "נתגלתה טעות בשומה".
- "הכתה שורשים" – עסקה שכבר "קנתה לה מקום" במציאות: הקונה מחזיק בנכס, נרשם כבעליו ונהנה מפירותיו. עסקה כזו, ככלל, קשה לבטל לצורכי מס.
עיקרי העובדות
- העורר מכר דירה לנכדתו, ללא תמורה, וקיבל פטור ממס שבח לפי סעיף 62(א) לחוק.
- לפני שחלפו ארבע שנים, כשלוש שנים וחצי אחרי המתנה, מכר העורר דירה נוספת וביקש פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) לחוק.
- המנהל דחה את הבקשה: המתנה לנכדה נחשבה למכירה בפטור בתוך ארבע השנים, ולכן לא התקיים תנאי הסעיף.
- העורר לא חלק על כך. במקום זאת, הצהיר על ביטול המתנה לנכדתו, בהסכמתה, ועל מכירת הדירה הראשונה לבנו. כל זאת, כדי לזכות בפטור במכירת הדירה השנייה.
- המנהל דחה את הבקשה לבטל את המתנה.
גדר המחלוקת
האם ניתן לבטל, לצורכי מס, מתנה שניתנה לפני שנים, כשהסיבה לביטול היא טעות בהבנת השלכות המס?
טענות העורר - במתנה לנכדתו הוא הסתמך על ייעוץ משפטי שגוי. עורך דינו סבר בטעות שהמתנה לא תפגע בפטור שלפי סעיף 49ב(1).
- לפי סעיף 85 לחוק, ניתן לתקן את הטעות בשומה: לבטל את המתנה לנכדה ולאשר את מכירת הדירה לבנו, כך שבמכירת הדירה השנייה יחול הפטור.
עמדת המנהל - עסקת המתנה "הכתה שורשים": הנכדה קיבלה את החזקה בדירה, הדירה נרשמה על שמה, והיא השכירה אותה ונהנתה מפירותיה במשך תקופה ארוכה.
- ההקניה החוזרת לסב נועדה אך ורק ליצור פטור ממס שבח במכירת הדירה הנוספת. בכוונת הבן לחזור ולהקנות את הדירה לנכדה.
- תיקון שומה לפי סעיף 85 אפשרי רק כשנתגלתה טעות משפטית, ולא טעות בשיקולי כדאיות של הנישום.
ההכרעה
ועדת הערר קיבלה את הערר.
מתנה לנכד אינה בחריג. סעיף 49ב(1) קבע שהמוכר לא מכר דירת מגורים אחרת בפטור בארבע השנים שקדמו למכירה. לעניין זה, החוק החריג מתנה פטורה לפי סעיף 62 – אך רק כשהמתנה ניתנה לילדו או לבן זוגו של נותן המתנה. מתנה לנכדה אינה בחריג. לכן, כל עוד המתנה עומדת בתוקפה, המוכר חייב במס שבח.
סעיף 85 חל גם על טעות משפטית. הסעיף אינו מוגבל לסוג מסוים של טעויות, אלא חל על טעות מכל סוג שהוא, לרבות טעות משפטית.
הטעות והביטול. העורר הוטעה על ידי עורך דינו, והטעות התגלתה לו רק כשחויב במס שבח במכירת הדירה הנוספת. הוועדה קבעה שסביר להניח שאילו ידע העורר את המצב המשפטי הנכון, היה נותן את המתנה לבנו, או ממתין עד שיחלפו ארבע שנים. בהקניית הדירה לנכדה נפל אפוא פגם של טעות, ולעורר הכוח לבטל את העסקה אחרי שנודע לו המצב לאשורו. לכן יש לראות בכך "ביטול מכירה" לעניין סעיף 102 לחוק. משבוטלה העסקה, רשאי המנהל להחזיר את המס ולתקן את השומות לפי סעיף 85.
ומה עם "הכתה שורשים"? בעניין זמר (3) קבע בית המשפט העליון שעסקה ש"שלחה שורשים" ו"ננקלטה בקרקע המציאות" אינה ניתנת עוד לביטול. אבל הוועדה הבחינה: כשהטעות התגלתה רק לאחר זמן, והנכדה מסכימה להחזיר את המתנה, המקרה בר ביטול גם אם חלפו כמה שנים, וגם אם הנכדה נרשמה כבעלים והחזיקה בדירה.
המבחן – הסיבה, לא חלוף הזמן. הוועדה קבעה כי המבחן לביטול עסקה הוא הסיבה שבגללה הוחזרו הזכויות, ולא משך הזמן שחלף מאז המתנה או הפעולות שנעשו בדירה בינתיים. הטעייה שגרמה לטעות היא פגם בהקניה לנכדה, והיא נכנסת לגדר "טעות" שבסעיף 85.
הערר התקבל. ביטול המתנה לנכדה ומכירת הדירה לבן אושרו, והשומה במכירת הדירה הנוספת תוקנה בהתאם.
ההחלטה ניתנה ביום 4.9.2008.
דעת המחברת
ההחלטה בעניין אהרון יצחק אנושית ונכונה. היא מכירה בכך שגם נישום שפעל בתום לב, והסתמך על ייעוץ מקצועי, עלול לטעות. מס הוא תוצאה של עסקה, ולא מטרה בפני עצמה. כשמתברר שהעסקה נעשתה מתוך טעות ביסודה, אין הצדקה להשאיר את הנישום כבול לתוצאה שלא התכוון אליה.
הסיבה ולא השעון. הקביעה החשובה ביותר בהחלטה היא שהמבחן הוא הסיבה לביטול, ולא חלוף הזמן. גישת המנהל, שלפיה כל עסקה שהנכס נרשם בה והושכר כבר "הכתה שורשים", הייתה סוגרת כמעט כל דלת לתיקון טעויות. הוועדה איזנה נכון: טעות אמיתית, הסכמה של הצד השני, והשבה של הנכס.
גם בית המשפט העליון, בעניין דניה סיבוס (ע"א 266/97), דחה את חלוף הזמן כמבחן מכריע לביטול עסקה, וקבע שיש לבחון את מכלול הנסיבות במבט כלכלי. כתבתי על כך באתר, במאמרים "המבחנים לביטול עסקה במקרקעין" ו"מהם המבחנים לביטול מכירה לצרכי חוק מיסוי מקרקעין?".
אבל כדאי לזכור את הצד השני. המנהל אינו חייב לקבל כל הצהרת ביטול. כשהעסקה היא בין בני משפחה, הבדיקה של אמיתות הביטול חשדנית יותר. מה עזר לעורר כאן? טעות ברורה וממשית בהבנת החוק, שאפשר להצביע עליה; הסכמה של הנכדה; ותיקון שמשקף את מה שהיה נעשה מלכתחילה – מתנה לבן, שהייתה בחריג.
לקחים מעשיים:
- ראשית, מתנה במקרקעין אינה רק עניין משפחתי. לפני כל מתנה, בדקו איך היא משפיעה על הפטורים בדירות האחרות שבבעלותכם – גם בשנים הבאות.
- שנית, הבחירה למי נותנים חשובה: מתנה לילד או לבן זוג נבחנה אחרת ממתנה לנכד.
- שלישית, נפלה טעות? לא כל הדלתות סגורות. סעיף 102 וסעיף 85 מאפשרים ביטול ותיקון, בתוך ארבע שנים מהשומה.
- רביעית, תעדו את הטעות ואת הייעוץ שקיבלתם, ופעלו מהר ככל האפשר אחרי שהטעות התגלתה.
ומה השתנה מאז? מאז ההחלטה שונו הוראות הפטור לדירת מגורים בתיקון מספר 76 לחוק (2014), ונקבעו תנאים חדשים לפטור, ביניהם תקופת המתנה או בלשון החוק "תקופת צינון" בין מועד הקבלה של הדירה במתנה לבין האפשרות למכור אותה בפטור. העיקרון של ההחלטה – שטעות אמיתית בהבנת השלכות המס יכולה להצדיק ביטול עסקה, וכי המבחן הוא הסיבה ולא חלוף הזמן – נותר רלוונטי גם היום.
בשורה התחתונה: נדיבות משפחתית צריכה ללכת יד ביד עם תכנון מס. ואם כבר נפלה טעות – כדאי לדעת שיש דרך לתקן אותה.
הערות שוליים:
(1) ו"ע 8079/07 אהרון יצחק נ' מנהל מיסוי מקרקעין (4.9.2008), טרם פורסם; תקציר בעדכוני מסים 134.
(2) חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963.
(3) ע"א 307/85 עידית זמר, בבית המשפט העליון.
נכתב ביום 6.10.2026.
#5025
