קביעת יום המכירה במכירה כפויה

דף הבית » מאמרים » מאמרים בנושא מיסוי מקרקעין » קביעת יום המכירה במכירה כפויה

מאת: דורית גבאי, רו”ח

ועדת ערר (מחוזי נצרת) קבעה על ידי כונס נכסים כאשר נדרש אישור בית המשפט למכירה – “יום המכירה” יהיה המאוחר מבין יום החתימה על ההסכם ויום האישור האחרון שנדרש לעסקה.

מהו יום המכירה? האם יום ההחלטה של בית המשפט ב-12.7.2007? או שמא יום החתימה על ההסכם ב-16.6.2008? ואולי תאריך האשרור של ההסכם ב-9.12.2008?

מבוא

יום המכירה לצורכי חוק מיסוי מקרקעין הוא אחד המרכיבים החשובים ביותר לצורכי חישוב השבח והמס החל. כאשר נקבע יום המכירה מניין הימים להגשת הדיווחים והקשר עם רשות המיסים מתחיל, גביית המס מבוססת על יום זה. כאשר נקבע יום המכירה, נקבע שווי המכירה כולל שער הדולר, נקבע שיעור המס למכירה הנדונה ועוד הטבות או שינויים לרעה שחלים מיום זה ואילך. אחד הנושאים החשובים ביותר במיוחד, כאשר אין מדובר במכירה רצונית, אלא במכירה כפויה, שמותנת בסדרת אישורים וצעדים עד לאישור הסופי של כל מהלך המכירה הוא – “יום המכירה”. המקרה המתואר הוא דוגמא נפוצה ואני מברכת על המאמץ שנעשה על מנת להביא החלטה זו.

העובדות

העוררת (1) – וילר אייקון- מגדל הייתה בעלת 25% בחלקה במשותף עם אורי השותף(לצורך זה ייקראו “השותפים”). העוררת ושותפיה התדיינו ביניהם בבית המשפט בעפולה בעקבות תביעה שהוגשה על ידי העוררת לפירוק שיתוף במקרקעין.

ביום 12.7.2007 ניתן אישור על ידי בית המשפט למכירת חלקי העוררת לשותפיה. לצורך העניין מונה עורך דין ככונס נכסים.

לאחר מחלוקות, בסופו של יום הצליח הכונס להביא את הצדדים להסכמה ביניהם, וחתמו על הסכם המכר ביום 16.6.2008, אך רק ביום 9.12.2008 ניתן אישור סופי של בית המשפט למכירה.

גדר המחלוקת

מהו יום המכירה? האם יום ההחלטה של בית המשפט ב- 12.7.2007? או שמא יום החתימה על ההסכם ב- 16.6.2008? ואולי תאריך האשרור של ההסכם ב- 9.12.2008?

טענת העוררת – יש לקבוע מועד עשיית העסקה בתור המועד שבו נחתם הסכם מכר בתאריך 16.6.2008 בנוסף,אשרורו של בית המשפט בתאריך 9.12.2008 לבקשת הכונס, שני התאריכים הללו הם אחרי מועד כניסת ביטול מס המכירה לתוקפו ב-1.8.2008.

טענת המשיבה (המנהל) – התאריך הקובע לעשיית העסקה לצורך חיוב במס הוא תאריך אישור המכירה על ידי בית המשפט השלום בעפולה בתאריך 12.7.2007 שקדם לתאריך החוק לביטול מס המכירה.

פסק הדין

במקרה זה, לקביעת יום המכירה משמעויות כספיות עצומות. ב-1.8.2007 בוטל מס המכירה. אם יקבע יום המכירה ליום אישור בית המשפט, כלומר ב- 12.7.2007, המוכרת תחויב במס מכירה בשיעור 2.5 משווי המכירה.

קביעת בית המשפט:

יום המכירה יהיה המאוחר מבין:

יום החתימה על ההסכם או

יום אישור בית המשפט או

יום האשרור המאוחר ביותר .

לפיכך, אישור בית המשפט לבדו איננו מהווה עסקה במקרקעין והסכם מכר לבדו כאשר העסקה נעשתה על ידי כונס איננה מספיקה לבדה.

הערר התקבל.

דעת המחברת

מקרה זה מהווה דוגמא אחת מיני רבות כאשר יש פער בין יום זיהוי הקונה/ אישור העסקה על ידי בית משפט בשלבים מוקדמים לבין יום אישור סופי של בית המשפט. עד לאישור הסופי קיימות התדיינויות שונות.

אישור העסקה לבין יום אישור סופי של בית המשפט.

הפערים מתבטאים בשער דולר (יורד,עולה), במועד הדיווח וכו’.

מקצועית תומכת בפסק הדין, ומקווה שיאומץ בפועל בשטח במשרדי השומה.לתת את המתנה ניתנה זה מכבר, וההתחייבות לקבל – אף היא נתנה, מה שמביא את הנושא להיות שלם וגמור. נכון שמסיבות מצערות התוכניות משתבשות, אך מי שהיה לו הכוח לתת הוא זה שיכול לקחת, ובהעדרו – הדבר לא ניתן.

הערות שוליים:

(1) וילר אייקון – מגדל נ’ מס שבח טבריה