העוול של חרבות ברזל לבעלי "דירה יחידה"

שלא מכרו בזמן – חיובי מס רכישה ומס שבח

מאת: דורית גבאי, רו"ח

אנחנו באמת ניסינו קצת לדבר על הנושא של המיסוי – אז חזרה איתנו, דורית. בעצם מלחמת חרבות ברזל הפכה להיות חרב מס על צווארם של המשפחות. הכוונה: ברכישה ובמכירה של דירות המגורים. על איזה חרב מדובר, ומה הפתרון?

החרב המונחת על צווארי המשפחות, זה בעצם כל מי שקנה דירת מגורים חדשה והתחייב למכור את הקודמת בתוך פרק זמן – בעקבות המלחמה, לא יכלו בכלל להציע את הדירות, כי הערים היו חסומות בדרום, בצפון, וכמעט בכל הארץ, אפשר להגיד. מה שקרה זה, שיש הארכת מועדים של שלושה חודשים שהם לא מתאימים עם המצב האמיתי של הדברים, ומשפחות שבעצם לא עמדו בזמנים האלה, גם נאלצות לשלם מס רכישה על הדירה שהם קנו כ"דירה יחידה", שבדרך כלל זה פטור. פתאום זה 8% על מליוני שקל. וגם את הדירה שסוף סוף מכרו מהדרום, או עכשיו בקריית שמונה בצפון, התחילו למכור דירות – בעצם הם מורים מעבר לטווח הזמן, ואז הדירה הופכת להיות חייבת במס שבח. זה אומר שמשפחה פתאום נכנסת לחוב של כ- 300,000 שקל בממוצע ממה שעד עכשיו הגיע אל שולחני מאות אלפני שקלים תוספת מס למשפחה. זאת אומרת, המדינה חייבת באמצעות החקיקה, לתת הארכת מועדים לפחות לשנה נוספת, נניח עד סוף שנת 2024, כי רק עכשיו מתחילים אנשים לחזור לבתים, ורק עכשיו הערים נפתחו. ובטח ובטח לא לאפשר העמסת מס בסדר גודל כזה למשפחות. זה לא פייר!  

וגם לא רק שזה לא פייר. השאלה היא אם משפחות יוכלו לעמוד בזה. ופה השאלה קשה. ואני לא חושב שבסכומים כאלה יוכלו לעמוד. אבל נושא אחר – כולנו יודעים שתהליך הפשרת הקרקעות לבנייה הוא עניין סטטורי. ובמקרים רבים, מעורבת העירייה בתכנונו. גם לעובדה שלתכנון יש השפעה על כל העיר והסביבה. מה האירוע החדש שפועלת רשות המיסים בנוגע למכירת הקרקעות בייעוד החדש?

אז מה שקורה כרגע, זה שרשות המיסים מתנפלת על בעלי קרקעות, ובעצם ביוזמת העירייה או המועצות או חברות גדולות, לקדם תוכנית להפשיר את הקרקעות לבנייה – מה שתמיד כולנו רוצים זה התחלות בנייה וכו' וכו'. אחרי שבעלי הקרקע קיבלו ייעוד חדש, שילמו היטל השבחה, ומכרו את הקרקע, בחטיבה אחת או בעסקת קומבינציה. זה היינו הך. מכרו את הקרקע. שילמו את המיסים, שילמו את הכול בתשלומי החובה, לרבות מס יסף ובסכומים מקסימליים. ופתאום עכשיו מופיעים אצלם אחרי כמה שנים פקידי מס הכנסה ואומרים להם: ורגע, רגע! בעצם אתם הפכתם להיות יזמים, כי העירייה הוסיפה אתכם כיוזמת התוכנית, וכבר אלפי יחידות דיור שהרבה שותפים לה. אבל כל משפחה ומשפחה עם חטיבת הדירות שלה. ועכשיו שמשפחה מוכרת את הדירות שלה, אומרים לה: לא, לא! אתם לא ממוסים במס שבח, לפי עקרונות מס שבח. אתם ממוסים לפי מס הכנסה, כי מדובר ב"סטוק"/מלאי של דירות והפכתם את הקרקע מרכוש פרטי למלאי עיסקי. ופתאום עכשיו אנחנו רואים מקרה אחרי מקרה, משפחה אחרי משפחה, שהמדינה פשוט מתנפלת עליה, במטרה לבחון את העניין. פתאום הם צריכים כנראה למלא איזשהו בור תקציבי, לבחון את העניין, והם עכשיו מעוניינים למסות את המשפחות האלה, אחרי שכבר הכסף הוקצה לעניינים האישיים שלהם, כי אתה יודע, עזרו לילדים וכו' וכו', ועכשיו פתאום המדינה רוצה מיליונים יותר ממה שהיא כבר גבתה. זה משהו בלתי מתקבל על הדעת! ואני מאמינה שכל המקרים של המדינה, רשות המסים, אנחנו רואים בדיונים שהם באים כבר עם אג'נדה, ומנסים לבחון את זה למס הכנסה בבית המשפט, על אוטומט. אנחנו רואים שהדיונים הם רק פורמליים בשביל להגיע להליך משפטי. וזה מאוד מאוד מצער.

דורית, בהמשך למה שדיברת על קרקעות שנמצאות בהפשרה, שרוצים להפוך אותן למלאי, שזה באמת תקלה – אם תקרה, תקלה איומה. מה דעתך על כל הרעיונות להחזיר את מס רכוש?

אני אגיד לך. אני יכולה לספר לך סיפור שלם על הנושא הזה, כי כשהייתי בתפקיד מנהלת מס שבח בחיפה, חלק מהתקופה כשזה עוד היה בתוקף – עד שנת 2000 הייתי בתפקיד שם: זה לא משהו פשוט, העניין של מס רכוש. זה אומר שאנשים צריכים לשלם את הנכס הזה שוב דרך המס. זה חל או על קרקעות או על בניינים, כי מס רכוש הזה גם חל פעם גם על בניינים. אחר כך הוא צומצם לקרקעות לבנייה וכן הלאה. זה לא משהו פשוט. זה אמנם יכול כביכול להוות תמריץ לבנייה, אבל אני לא כל כך אוהבת להשתמש בערוץ המיסוי כמקל וגזר להמריץ או לעכב פעילות כלכלית. אני חושבת שהשוק צריך להיות בלי חסמים, ובלי "תמריצים" מהסוג הזה.

אני חושב שיש פה איזושהי תקלה מובנית בתוך המהלך, כי אנחנו הרי רואים היום שלהוציא היתרי בנייה זה 3-4 שנים מיום רכישת הקרקע. אז מה אשם אותו קבלן או אותו יזם שקנה קרקע, ופועל במרץ להוציא היתרי בנייה, וצריך 4 שנים רק לעמוד על הקרקע עד שהוא בכלל מתחיל לזוז בבנייה? איך ייתכן להפיל עליו מיסי רכוש?

נכון. אז בזמנו כשהחוק היה בתוקף, עד דצמבר 1999, אז בעצם אפשרו בפרויקטים קטנים לאפשר 30 חודשים, 42 חודשים, בתקופות הבנייה כאלו הקפיאו את החיובים. אבל אם איחרת, זה חזר להיות 2.5% משווי הקרקע, ואם זה היה מלאי, זה היה 1.2%.

בכל מקרה, זה גם לא מעט. קרקעות היום עולות הרבה כסף. 1.2% עד היתר בנייה זה לא בקטנה.

דורית, טוב שאת איתנו, כי בסוף, כל שיחה איתך מתפתחת לכל כך הרבה כיוונים, כי יש כל כך הרבה עיוותים. אבל את באמת בן אדם… הגדרתי אותך: אוטוריטה בשוק. ואני כל כך שמח שאיתך אפשר לתקן את הנושאים האלה, או לנסות לתקן לפחות. וחלק מזה, זה גם הצלחות. אבל בכל מקרה, תודה לרואת החשבון דורית גבאי, מומחית במיסוי מקרקעין ומס הכנסה ושבת שלום.  

(*) תמלול ראיון עם רו"ח דורית גבאי ברדיו תל אביב 102 FM מיום 06.12.2024

#1400