העליון קבע: שווי שירותי הבנייה שנקבע בעסקת הקומבינציה הראשונה "ננעל" – ולא ניתן לעדכנו בדיעבד בעסקה השנייה

העליון קבע: שווי שירותי הבנייה שנקבע בעסקת הקומבינציה הראשונה "ננעל" – ולא ניתן לעדכנו בדיעבד בעסקה השנייה

פסק דין פינת פלורנטין: יזם שמכר לקבלן אחר את הזכויות שרכש בעסקת קומבינציה, חויב במס שבח לפי שווי הרכישה המקורי – גם כשהתברר שהוא היה נמוך

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

עסקת קומבינציה היא עסקה שבה התמורה אינה כסף, אלא שירותי בנייה שעתידים להינתן. משום כך, שווי המכירה בעסקה כזו הוא בעיקרו הערכה – אומדן של עלות הבנייה שהקבלן התחייב לה, נכון ליום החתימה. וכשמדובר בהערכה, תמיד קיים הסיכון שהמציאות תתברר בהמשך כשונה ממנה. מה קורה כאשר אותן זכויות עוברות שוב, בעסקה שנייה, ושם נקבע לשירותי הבנייה שווי גבוה בהרבה? האם היזם שמוכר יכול "לעדכן" לאחור את שווי הרכישה שלו?

על שאלה זו השיב בית המשפט העליון בפסק הדין בעניין מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' פינת פלורנטין בע"מ (1), מפי השופט מ' מזוז, ובהסכמת השופטים ס' ג'ובראן וצ' זילברטל. התשובה חד-משמעית: שווי המכירה שנקבע בעסקה הקודמת הוא שווי הרכישה בעסקה הבאה, והתפתחויות מאוחרות וחיצוניות לעסקה אינן משנות אותו – גם אם התברר בדיעבד שלא שיקף את השווי הריאלי.

פסק הדין ניתן בשנת 2015, אך חשיבותו לא פגה. היום, כשעסקאות קומבינציה ופרויקטים של התחדשות עירונית עוברים לא פעם מיזם ליזם לפני שהבנייה בכלל מתחילה, ההלכה הזו רלוונטית יותר מתמיד.

עיקרי העובדות

1. המשיבה, חברת פינת פלורנטין בע"מ (להלן: "המשיבה"), התקשרה בשתי עסקאות קומבינציה באותם מקרקעין – חלקה 103 בגוש 7051 (להלן: "המקרקעין").
2. העסקה המוקדמת (2005): המשיבה רכשה מבעלי המקרקעין (להלן: "הבעלים") חלק מהזכויות במקרקעין, בתמורה להתחייבות לבנות עבורם כ-21 יחידות דיור בשטח שנותר בידם, לפנות את הדיירים המוגנים שבשטח ולשלם את היטל ההשבחה החל על הבעלים.
3. העסקה המאוחרת (2010): בטרם החלה בבנייה, מכרה המשיבה חלק מהזכויות שרכשה לחברה קבלנית (להלן: "רוטשטיין"). רוטשטיין התחייבה לבנות במקום המשיבה את 21 יחידות הדיור עבור הבעלים, וכן 5 יחידות דיור עבור המשיבה ו-5 יחידות עבור הדיירים המוגנים שפונו, ולשלם למשיבה 5 מיליון ₪ במזומן.
4. בגין העסקה המוקדמת הוציא מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (להלן: "המנהל") לבעלים שומת מס שבח בסך 5.9 מיליון ₪, שחושבה בין היתר לפי שווי שירותי הבנייה שהוערכו נכון ליום המכירה בכ-3.54 מיליון ₪; ולמשיבה – שומת מס רכישה. השומות הפכו לסופיות ושולמו.
5. בגין העסקה המאוחרת הוציא המנהל למשיבה שומת מס שבח בסך 15.94 מיליון ₪: שווי שירותי הבנייה שהתחייבה להם רוטשטיין, כ-10.94 מיליון ₪, בתוספת 5 מיליון ₪ במזומן.
6. שירותי הבנייה בעסקה המאוחרת התייחסו ל-31 יחידות דיור, ולכן החלק היחסי ל-21 יחידות הדיור של הבעלים עמד על כ-7.4 מיליון ₪ – לעומת כ-3.54 מיליון ₪ שנקבעו לאותן יחידות בעסקה המוקדמת.
7. המשיבה השיגה על השומה, ההשגה נדחתה, והיא הגישה ערר. ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב (2) קיבלה את הערר וקבעה כי יתרת שווי הרכישה תחושב לפי שווי שירותי הבנייה שנקבע בעסקה המאוחרת, "בהיותו הערך הריאלי העדכני". על כך ערער המנהל לבית המשפט העליון.
   
   גדר המחלוקת

1. האם רשאית המשיבה לנכות משומת מס השבח בגין המכירה לרוטשטיין את ההפרש היחסי בין שווי שירותי הבנייה שנקבע בעסקה המאוחרת לבין שווי שירותי הבנייה שנקבע בעסקה המוקדמת?
2. ובמישור החלופי: האם ניתן לנכות את ההפרש האמור במכירה עתידית של דירות התמורה – הדירות שרוטשטיין התחייבה לבנות עבור המשיבה ועבור הדיירים המוגנים?
   
   טענות המערער – מנהל מיסוי מקרקעין

1. פסק דינה של ועדת הערר סותר את עקרונות רציפות המס, סופיות השומה ותשלום מס אמת, משום שהוא קובע, הלכה למעשה, כי שווי הרכישה ייקבע לפי שווי שירותי הבנייה בעת המכירה של הזכות – ולא בעת רכישתה.
2. קבלת עמדת המשיבה משמעה שינוי בדיעבד של שווי המכירה, ושל חיובי המס, בעסקה המוקדמת – שומות שהפכו זה מכבר לסופיות.
3. בפועל, חלק מהשבח שצמח בעסקה לא ימוסה כלל.
   
   טענות המשיבה – פינת פלורנטין בע"מ

1. המשיבה סמכה את ידיה על פסק הדין של ועדת הערר, והדגישה כי שווי המכירה שנקבע בעסקה המוקדמת – שהוא שווי הרכישה בעסקה המאוחרת – היה לא מדויק.
2. לפיכך, יש לתקן את שומת מס השבח בעסקה המאוחרת כך שההפרש בין שווי שירותי הבנייה בשתי העסקאות יובא בחשבון.
3. לחלופין, יש לקבוע כי ההפרש ינוכה בעת מכירת דירות המשיבה, לרבות במכירת הדירות לדיירים המוגנים.
   
   דיון והכרעה
   בית המשפט העליון קיבל את ערעור המנהל במלואו, ביטל את פסק דינה של ועדת הערר והותיר את שומת המנהל על כנה.
   
   שווי המכירה בעסקה הקודמת הוא שווי הרכישה בעסקה הבאה

1. השופט מזוז פתח בעקרונות היסוד: השבח הוא ההפרש בין "שווי המכירה" לבין "יתרת שווי הרכישה" (סעיפים 6, 21 ו-47 לחוק מיסוי מקרקעין (3)), כלומר הרווח של המוכר ממכירת הזכות (4).
2. שווי המכירה נקבע לפי שווי השוק, ובמכירה בכתב שבה התמורה נקבעה בתום לב ובלי השפעה של יחסים מיוחדים – לפי התמורה בהסכם (5). כך גם בעסקאות קומבינציה, שבהן התמורה היא שירותי הבנייה העתידיים, ולכן שווי המכירה בהן הוא, במקרים רבים, השווי המוערך של שירותי הבנייה (6).
3. שווי הרכישה הוא שווי הזכות "ביום הרכישה על ידי המוכר" (סעיפים 21 ו-37 לחוק). מכאן שאם נקבע שווי הזכות בעסקה קודמת – הוא יהיה שווי הרכישה בעסקה הבאה. זהו עקרון רציפות המס, וכך הסביר אותו בית המשפט:
   "אופן קביעתו של השווי כך, מבטיח כי כל קביעה בעבר לגבי שוויה של זכות במקרקעין תהיה הבסיס לעסקה הבאה, ובאופן זה לא יהיה שבח בלתי ממוסה" (בפסקה 11 לפסק הדין).
   
   התפתחויות מאוחרות וחיצוניות אינן משנות את השווי

1. בית המשפט הדגיש כי השווי שנקבע "ננעל" גם אם התברר בדיעבד שהיה שגוי:
   "משנקבע שווי המכירה בעסקה קודמת – הוא שווי הרכישה בעסקה עתידית, כאמור – גם התפתחויות מאוחרות וחיצוניות לעסקה לא יהיה בכוחן כדי לשנות שווי זה, וזאת אפילו התברר בדיעבד כי השווי שנקבע בשעתו לא שיקף בצורה נכונה את השווי הריאלי" (בפסקה 12 לפסק הדין).
2. לפי בית המשפט, כך הדין כאשר השווי נקבע לפי תמורה מוסכמת, וכך הדין גם כאשר אחד הצדדים סבר כבר בזמן אמת שהשווי שגוי, אך לא השיג על כך – או שהשיג, מיצה את ההליכים ונדחה.
3. בית המשפט הסתמך על עניין די-רום (7), שבו עלויות הבנייה התבררו בדיעבד כגבוהות בכ-50% מההערכה, ועל עניין כספי (8), שבו נקבע כי "יש לראות בשווי המכירה לצרכי מס שבח את השווי ביום ההסכם, ואין התפתחויות מאוחרות וחיצוניות להסכם יכולות לשנות שווי זה" (פסקה טז לפסק דינו של השופט א' רובינשטיין).
4. עוד הוסיף בית המשפט, כי אפשרות לתקן בדיעבד את שווי המכירה, מלבד הקשיים המעשיים, עלולה לגרום לשבח בלתי ממוסה – שהרי השומה בעסקה הקודמת עלולה להפוך בינתיים לסופית, כפי שקרה במקרה זה.
   
   היישום במקרה זה: טעות בכדאיות העסקה, לא מס ביתר

1. שווי המכירה בעסקה המאוחרת הוא התמורה שהתחייבה לה רוטשטיין: כ-10.94 מיליון ₪ שירותי בנייה ועוד 5 מיליון ₪ במזומן. שווי הרכישה הוא שווי המכירה שנקבע בעסקה המוקדמת. ניסיונה של המשיבה להציג בדיעבד שווי רכישה חדש, על בסיס שומת העסקה המאוחרת – נדחה.
2. גם אם נפלה טעות בהערכת שווי שירותי הבנייה בעסקה המוקדמת, מדובר ככל הנראה בטעות בכדאיות העסקה, שנבעה מהסיכון העסקי שנטלה על עצמה המשיבה.
3. ובאחת הקביעות החשובות בפסק הדין:
   "גם אם אכן צודקת המשיבה כי שירותי הבניה נישומו בחסר בעסקה המקורית, אין פירוש הדבר כי המדינה קיבלה מס ביתר אלא ההשלכה היא על חלוקת נטל המס בין המשיבה לבעלים המקורי, אך מעוות זה לא ניתן לתיקון שעה שהשומות על העסקה המקורית הפכו זה מכבר לסופיות" (בפסקה 14 לפסק הדין).
   
   הטענה החלופית: ניכוי עלויות הבנייה במכירת דירות התמורה

1. בית המשפט הבהיר כי במכירה עתידית של הזכויות שנותרו בידי המשיבה, היא תהיה רשאית לנכות את עלויות הבנייה שהושקעו בהן, שכן הוצאות בגין שירותי בנייה הן הוצאות השבחה לפי סעיף 39(1) לחוק.
2. ואולם, הניכוי מוגבל להוצאות הבנייה שהוצאו בקשר עם זכויותיה של המשיבה עצמה – ולא להוצאות שרוטשטיין הוציאה עבור הבעלים או עבור הדיירים המוגנים. הוצאות אלה יובאו בחשבון במס השבח של אותם בעלי זכויות, כשימכרו את זכויותיהם.
   
   הערעור התקבל.
   
   המשיבה חויבה בהוצאות משפט לטובת המנהל בסך 15,000 ₪.
   
   פסק הדין ניתן ביום 8.12.2015.
   
   דעת המחברת
   
   מבחינה משפטית, פסק הדין הוא יישום נקי ועקבי של עקרון רציפות המס, ולדעתי – ההכרעה נכונה. שווי הרכישה של המוכר אינו נתון "פתוח" שניתן לעדכן בכל פעם שמתקבלת הערכה חדשה; הוא תמונת המצב שנקבעה ביום העסקה הקודמת. אילו התקבלה עמדת ועדת הערר, היה נפתח פתח לשבח שאינו ממוסה בשום שלב: הבעלים שילמו מס על שווי נמוך, והיזם היה מנכה שווי גבוה.
   
   ועם זאת, פסק הדין חושף מלכודת של ממש, שעלולה לעלות ליזמים מיליוני שקלים:

• הערכה נמוכה של שירותי הבנייה בעסקה הראשונה היא "בומרנג". ביום החתימה, הערכה נמוכה של שירותי הבנייה נראית כמו יתרון לכל הצדדים: לבעלים – מס שבח נמוך יותר; ליזם – מס רכישה נמוך יותר. אבל אותו שווי בדיוק ייחשב, בבוא העת, כשווי הרכישה של היזם. אם היזם ימכור את זכויותיו בהמשך – כפי שקורה לא פעם בעולם הקומבינציה וההתחדשות העירונית – הוא ישלם מס שבח על הפער כולו. במקרה הזה מדובר בפער של כ-3.9 מיליון ₪ לאותן 21 יחידות דיור.
• ההשגה צריכה להיעשות בזמן אמת. בית המשפט קבע במפורש שגם מי שסבר כבר אז שהשווי שגוי, ולא השיג – או השיג ונדחה – כבול לשווי שנקבע. מכאן שיזם הרוכש זכויות בעסקת קומבינציה צריך לבחון את שומת שווי שירותי הבנייה גם מנקודת המבט של המכירה העתידית שלו, ולא רק דרך גובה מס הרכישה שהוא משלם היום.
• כדאי לחשוב על "יציאה" כבר בכניסה. כשהזכויות עשויות להיות מועברות שוב, תכנון המס חייב להתחיל בעסקה הראשונה: אופן הערכת שירותי הבנייה, השמאות שמגבה אותה והתיעוד של עלויות הבנייה החזויות. "איך שנכנסת – כך אתה יוצא".
• הוצאות הבנייה של היזם עצמו לא אבדו. פסק הדין מבהיר כי עלויות הבנייה של דירות התמורה שנותרו בידי היזם יותרו בניכוי כהוצאות השבחה לפי סעיף 39 לחוק במכירתן. יש להקפיד על תיעוד מסודר של העלויות המיוחסות לדירות אלה, ולהפריד בינן לבין עלויות הבנייה עבור צדדים אחרים.
  
  ולבסוף, נקודה שראוי שתעמוד לנגד עיני המחוקק ורשות המיסים:
  
  בית המשפט עצמו הכיר בכך שקיים כאן "עוות" בחלוקת נטל המס בין הבעלים ליזם, אלא שלא ניתן לתקנו לאחר שהשומות הפכו לסופיות. עקרון מס אמת אינו מתמצה בשאלה אם קופת המדינה קיבלה את מלוא המס; הוא נוגע גם לשאלה מי נושא בו. במצב שבו שתי עסקאות באותם מקרקעין, בהפרש של חמש שנים, מקבלות הערכות שונות כל כך לאותם שירותי בנייה, ראוי לבחון מנגנון שיאפשר – בהסכמת כל הצדדים ובתוך פרק הזמן לתיקון שומה – ליישר את השווי בין העסקאות, במקום להשאיר את הנטל על מי שנכנס בשלב מאוחר יותר.

הערות שוליים:

1. ע"א 7699/13 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' פינת פלורנטין בע"מ
2. ו"ע 4722-01-12 (ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, ס. הנשיא בדימוס ר' שטרנברג אליעז, רו"ח מ' לזר וא' הילמן), מיום 21.7.2013
3. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963
4. ע"א 4271/00 מ.ל. השקעות ופיתוח בע"מ נ' מנהל מס שבח מקרקעין, פ"ד נז(2) 953
5. פרופ' יצחק הדרי, מיסוי מקרקעין, כרך א – חלק ראשון, עמ' 413-407 (מהדורה שלישית, 2012)
6. ע"א 552/82 אופיר נ' מנהל מס שבח מקרקעין, מחוז המרכז, פ"ד מב(3) 508
7. ע"א 7489/01 די-רום 1971 בע"מ נ' פקיד השומה למפעלים גדולים, פ"ד נח(3) 35
8. ע"א 7759/07 כספי נ' מנהל מס שבח מקרקעין נתניה
   
   

נכתב ביום 04.10.2026 

#5004