יש לכם שתי דירות ואתם רוצים לעבור לדירה אחת חדשה? מדריך לפטור החד פעמי ממס שבח לפי סעיף 49ה

יש לכם שתי דירות ואתם רוצים לעבור לדירה אחת חדשה? מדריך לפטור החד פעמי ממס שבח לפי סעיף 49ה

מסלול פטור ייחודי שמעטים מכירים – למי הוא מתאים, מה התנאים, ואיך לא לפספס אותו

מאת: דורית גבאי, רו"ח

בקצרה – מה צריך לדעת

1. בדרך כלל, מי שמחזיק שתי דירות ומוכר אחת מהן, משלם עליה מס שבח. הפטור הרגיל ניתן רק למי שמוכר את דירתו היחידה.
2. סעיף 49ה לחוק מיסוי מקרקעין יוצר חריג חד פעמי: משפחה שמוכרת את שתי הדירות שלה, ורוכשת במקומן דירה אחת חדשה, יכולה לקבל פטור ממס שבח על שתי המכירות.
3. התנאי המרכזי: השווי של שתי הדירות שנמכרות, יחד, אינו עולה על 2,252,000 ₪. עד 3,746,000 ₪ ניתן לקבל פטור חלקי.
4. את הפטור הזה אפשר לנצל פעם אחת בלבד בחיים.
   
   למי המסלול הזה מתאים?
   
   המסלול נולד כדי לעזור לזוגות שמתחתנים כשלכל אחד מהם כבר יש דירה. לפני שהסעיף נחקק, זוג כזה שרצה למכור את שתי הדירות ולקנות דירה משותפת גדולה יותר, היה צריך למכור את הדירות לפני החתונה, כדי לא לאבד את הפטור. סעיף 49ה בא לפתור בדיוק את הבעיה הזו.
   
   היום, המסלול מתאים לכל משפחה שיש לה שתי דירות מגורים בלבד, ושרוצה למכור את שתיהן כדי לרכוש במקומן דירה אחת. למשל:

1. זוג שכל אחד מבני הזוג הביא לנישואין דירה משלו.
2. משפחה שירשה דירה, ועכשיו רוצה למכור גם אותה וגם את הדירה שבה היא גרה, כדי לעבור לדירה מרווחת יותר.
3. הורים מבוגרים שמחזיקים דירה קטנה ודירה נוספת, ורוצים לרכז את ההון בדירה אחת נוחה.
   
   חשוב לדעת מראש – התקרה נמוכה
   
   הסכומים שנקבעו בסעיף עודכנו לאורך השנים רק לפי מדד המחירים לצרכן, בזמן שמחירי הדירות עלו הרבה יותר מכך. לכן, בשנים האחרונות, משפחות רבות כבר אינן עומדות בתקרה. ובכל זאת, המסלול עדיין יכול לסייע למשפחות שמחזיקות דירות בשווי נמוך יחסית – למשל באזורי הפריפריה, או כשמדובר בחלקים בדירות. ולכן, חשוב להכיר אותו.
   
   מושגים שכדאי להכיר

1. מס שבח: מס על הרווח ממכירת נכס מקרקעין – ההפרש בין המחיר שבו נמכר הנכס לבין המחיר שבו נרכש, אחרי התאמות.
2. דירת מגורים מזכה: דירה שמשמשת, או מיועדת לשמש, למגורים, ושהיא חלק מהרכוש הפרטי של המוכר (ולא מלאי של עסק).
3. התא המשפחתי: לעניין הפטורים, רואים את בני הזוג וילדיהם הקטינים כמוכר אחד. כלומר, הדירות של שני בני הזוג נספרות יחד.
4. שווי: המחיר שבו נמכרה הדירה (שווי המכירה).
5. הדירה החלופית: הדירה החדשה שרוכשים במקום שתי הדירות שנמכרות.
   
   התנאים לקבלת הפטור – רשימת בדיקה
   
   כדי לקבל את הפטור החד-פעמי, צריכים לעמוד בתנאי הסף של פרק חמישי1 לחוק מסוי מקרקעין, ובכלל זה מכירת כל הזכויות, המוכר "תושב ישראל". כל התנאים הבאים שנקבעו בסעיף 49ה' צריכים להתקיים יחד:

1. "התא המשפחתי המוכר" הוא תושב ישראל
2. ✔ שתי דירות בלבד: במועד מכירת הדירה הראשונה, יש בבעלותכם רק עוד דירת מגורים אחת. הדירה החדשה שרכשתם, אם כבר רכשתם, לא נספרת.
3. ✔ שתי המכירות בתוך שנה: את הדירה השנייה מוכרים בפטור ממס בתוך 12 חודשים ממכירת הדירה הראשונה.
4. ✔ תקרת שווי: השווי של שתי הדירות שנמכרות, יחד, אינו עולה על 2,252,000 ₪ (לפטור מלא), או על 3,746,000 ₪ (לפטור חלקי).
5. ✔ רכישת דירה חלופית – במועד: את הדירה החדשה רוכשים בשנה שלפני מכירת הדירה השנייה, או בשנה שאחריה. הדירה יכולה להיות בישראל או באזור (יהודה ושומרון).
6. ✔ רכישת דירה חלופית – בסכום: הדירה החדשה נרכשת בסכום של לפחות שלושה רבעים (75%) מהשווי של שתי הדירות שנמכרו, יחד.
7. ✔ פעם אחת בחיים: לא קיבלתם בעבר פטור לפי סעיף 49ה.
   
   הסכומים העדכניים

1. פטור מלא: כשהשווי של שתי הדירות יחד הוא עד 2,252,000 ₪.
2. פטור חלקי: כשהשווי של שתי הדירות יחד הוא בין 2,252,000 ₪ ל-3,746,000 ₪.
3. מעל 3,746,000 ₪: אין פטור לפי המסלול הזה.
   
   הסכומים האלה נכונים לשנת 2025, ולפי החוק לא יעודכנו עד סוף שנת 2027. לשם השוואה: כשהמסלול נחקק בסוף שנות ה-90, התקרה עמדה על 1,500,000 ₪, והתקרה העליונה על 2,500,000 ₪.
   
   דוגמה 1 – פטור מלא

1. דנה ויואב נישאו, וכל אחד מהם הביא לנישואין דירה משלו: לדנה דירת שלושה חדרים בבאר שבע, וליואב דירת שני חדרים בעפולה. אין להם דירות נוספות.
2. דנה מוכרת את דירתה ב-1,150,000 ₪.
3. כעבור חמישה חודשים, יואב מוכר את דירתו ב-950,000 ₪.
4. השווי של שתי הדירות יחד: 2,100,000 ₪ – מתחת לתקרה של 2,252,000 ₪.
5. כעבור שלושה חודשים נוספים, הם רוכשים יחד דירת ארבעה חדרים ב-2,300,000 ₪. הסכום המינימלי הנדרש הוא 75% מ-2,100,000 ₪, כלומר 1,575,000 ₪ – והם עומדים בו.
6. התוצאה: פטור מלא ממס שבח על שתי המכירות.
   
   דוגמה 2 – פטור חלקי

1. משפחת לוי מוכרת דירה אחת ב-1,700,000 ₪ (הדירה הראשונה), ובתוך שנה את הדירה השנייה ב-1,300,000 ₪.
2. השווי של שתי הדירות יחד: 3,000,000 ₪ – מעל לתקרת הפטור המלא, אבל מתחת לתקרה של 3,746,000 ₪.
3. הדירה השנייה נמכרת בפטור הרגיל.
4. על הדירה הראשונה מתקבל פטור חלקי. הפטור חל על חלק משווי הדירה הראשונה, בגובה ההפרש בין 2,252,000 ₪ לבין שווי הדירה השנייה: 2,252,000 ₪ פחות 1,300,000 ₪, כלומר 952,000 ₪. על יתרת השווי של הדירה הראשונה (748,000 ₪) – יחול מס שבח, לפי החלק היחסי של השבח.
5. כדי לעמוד בתנאי, המשפחה צריכה לרכוש דירה חלופית בסכום של לפחות 75% מ-3,000,000 ₪, כלומר 2,250,000 ₪.
   
   [הדוגמאות להמחשה בלבד. חישוב המס בפועל תלוי בנתונים של כל משפחה.]
   
   באיזה סדר לבצע את הפעולות?
   
   החוק מאפשר שלושה סדרים שונים, ובכולם צריך לשמור על שני "שעונים": לא יותר מ-12 חודשים בין שתי המכירות, ולא יותר מ-12 חודשים בין הרכישה לבין מכירת הדירה השנייה.

1. דרך א' – קודם קונים: רכישת הדירה החדשה ← מכירת הדירה הראשונה (בפטור לפי סעיף 49ה) ← מכירת הדירה השנייה (בפטור הרגיל לדירה יחידה סעיף 49ב(2)).
2. דרך ב' – מוכרים, קונים, מוכרים: מכירת הדירה הראשונה(בפטור לפי סעיף 49ה)  ← רכישת הדירה החדשה ← מכירת הדירה השנייה(בפטור הרגיל לדירה יחידה סעיף 49ב(2))..
3. דרך ג' – קודם מוכרים: מכירת הדירה הראשונה(בפטור לפי סעיף 49ה)   ← מכירת הדירה השנייה(בפטור הרגיל לדירה יחידה סעיף 49ב(2)). ← רכישת הדירה החדשה.
   
   כשקונים את הדירה החדשה אחרי שתי המכירות (דרך ג'), מנהל מיסוי מקרקעין יוציא על המכירה שומת מס, אך יקפיא אותה עד שתוכיחו שרכשתם את הדירה החלופית במועד ובסכום הנדרש.
   
   ומה עם מס רכישה על הדירה החדשה?
   
   כאן נדרשת זהירות. מי שרוכש את הדירה החדשה לפני שמכר את שתי הדירות, מחזיק לרגע שלוש דירות, ועלול להיות מחויב במס רכישה בשיעור של "דירה נוספת" – שהוא גבוה בהרבה. לכן, כבר בעת הרכישה, חשוב להצהיר שנכנסים למסלול הזה ולבקש להקפיא את חיוב המס בשיעור הגבוה עד שיתקיימו כל התנאים. עם בצוע המכירות יש חובה להגיש בקשה לתיקון שומה על מנת שיהיה ניתן לקבל אישור מס רכישה, שלא נימסר עד כה. בקשה לתיקון שומה כמו כמו בקשה לפי סעיף 85 תוך ציון הנתונים, המועדים והפנייה לשומות מס  במכירות. לעיתים המכירה הראשונה היא במשרד מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, המכירה השנייה במשרד מנהל מיסוי מקרקעין באר שבע והרכישה במשרד מסוי מקרקעין רחובות. יצויין, שקיימת גם אפשרות לשלם את מס הרכישה הגבוה, ועם עמידה במכירות של שתי הדירות ושאר התנאים, מגישים בקשה לתיקון שומה, וההפרש יוחזר עם הפרשי הצמדה וריבית.
   
   האם אפשר לקנות מגרש ולבנות עליו?
   
   כן, בתנאים מסוימים. הדירה החלופית צריכה לעמוד בהגדרת "דירת מגורים" שבחוק, ובית המשפט העליון פירש אותה בהרחבה. בפסק הדין בעניין חסון (1), מכר אדם שתי דירות, ובמקביל בנה בית על מגרש שקיבל במתנה. ועדת הערר קבעה תחילה שבנייה עצמית אינה "רכישת דירה". בית המשפט העליון הפך את ההחלטה, וקבע כי אין הצדקה להבחין בין מי שקונה דירה מקבלן לבין מי שרוכש מגרש ומזמין שירותי בנייה מקבלן שהתחייב לסיים את הבנייה. מה שקובע הוא שיש התחייבות לסיים את הבנייה.
   
   גם דירה "על הנייר" מקבלן עומדת בתנאי, כל עוד הקבלן התחייב לסיים את בנייתה.
   
   טיפים חשובים לפני שמתחילים

1. חשבו מראש את המס במקרה שהמסלול לא יצליח. יש כאן מועדים וסכומים קשיחים. כדאי לדעת מראש כמה מס תשלמו אם משהו ישתבש, וכמה אתם חוסכים בזכות המסלול.
2. תכננו את סדר המכירות. אם יש חשש שלא תעמדו בתנאים, עדיף שהמכירה הראשונה תהיה זו שהמס עליה נמוך יותר. כך, גם אם המסלול ייכשל, הדירה השנייה תוכל לקבל את הפטור הרגיל כדירה יחידה.
3. תעדו כל שקל ששילמתם על הדירה החדשה. תנאי ה-75% נבדק בדיוק, בלי שיקול דעת. ברכישה מקבלן, מחיר החוזה משתנה לעיתים בגלל תוספות ושינויים – שמרו את כל הקבלות.
4. "דירה" כוללת גם חלק בדירה. המסלול יכול לחול גם על מכירה של חלקים בשתי דירות.
5. שימו לב ללוח הזמנים. שני השעונים של 12 חודשים מתחילים לרוץ מהמכירה הראשונה. כדאי לסמן אותם ביומן מראש.
6. התייעצו לפני החתימה על החוזה הראשון. ברוב המקרים, מאוחר מדי לתכנן אחרי שנחתם ההסכם.
   
   דעת המחברת
   
   סעיף 49ה הוא מסלול חכם, שנולד מתוך הבנה אמיתית של המציאות המשפחתית. אבל כשהתקרה מתעדכנת רק לפי מדד המחירים לצרכן, בזמן שמחירי הדיור עלו פי כמה, המסלול הולך ונעלם מהמציאות. במקום לעזור למשפחות רבות, הוא עוזר היום רק למעטות. מן הראוי שהמחוקק יעדכן את התקרה כך שתשקף את מחירי הדיור האמיתיים, או לפחות יצמיד אותה למדד מחירי הדירות ולא למדד המחירים לצרכן. עד אז – מי שהמסלול מתאים לו, חשוב שיכיר אותו ויתכנן נכון.
   
   רוצים לבדוק אם המסלול מתאים לכם?
   
   כל משפחה והנתונים שלה. לפני שמוכרים דירה – כדאי לעצור, לבדוק את כל האפשרויות, ולתכנן את סדר הפעולות. משרדנו ישמח לסייע.

הערות שוליים:

(1) ע"א 501/03 חסון נ' מנהל מס שבח מקרקעין חדרה (9.2.2004).

*המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ מס. יש לבחון כל מקרה לגופו.

נכתב ביום 04.10.2026