שני חיובים על אותה רכישה: מס רכישה בישראל ואגרת רישום ביהודה ושומרון – ומה תוקן מאז

שני חיובים על אותה רכישה: מס רכישה בישראל ואגרת רישום ביהודה ושומרון – ומה תוקן מאז

בג"ץ 5324/10 מושיקו מלכה ואחרים נ' המנהל האזרחי ביהודה ושומרון – העתירה נדחתה, אבל "המימון הכפול" הגיע לפתרונו בחוק

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא: שני דינים, רכישה אחת

אזרח ישראלי שרוכש דירה או מגרש ביישוב ביהודה ושומרון פוגש מצב שאין לו מקבילה בתוך הקו הירוק: על אותה רכישה עצמה חלות שתי מערכות דינים שונות, וכל אחת מהן דורשת תשלום משלה. כדי להבין את טענת חוסר הצדק שעמדה במרכז פסק הדין בעניין מושיקו מלכה (1), צריך להכיר קודם את שתי המערכות.

המערכת הראשונה – הדין הישראלי, שחל על האדם.

המשפט, השיפוט והמינהל של מדינת ישראל לא הוחלו על שטחי יהודה ושומרון. האזור נמצא, מבחינה משפטית, ב"תפיסה לוחמתית" – מצב שבו שטח מוחזק בידי צבא, ובראשו עומד המפקד הצבאי. ובכל זאת, הכנסת החילה חלק מהדין הישראלי על ישראלים שגרים או פועלים באזור באופן אישי. זו "תחולה פרסונלית": החוק חל על האדם בגלל מי שהוא, ולא בגלל המקום שבו הנכס נמצא. סעיף 16א(ב) לחוק מיסוי מקרקעין (2) קובע: "אזרח ישראלי המוכר או רוכש זכות במקרקעין המצויים באזור, יראוהו לענין חוק זה כמוכר או כרוכש זכות במקרקעין, במקרקעין המצויים בישראל". כלומר, ישראלי שרוכש מקרקעין באזור משלם מס רכישה לרשות המסים בישראל, כאילו רכש נכס בתל אביב.

המערכת השנייה – הדין החל באזור, שחל על הקרקע.

הדין באזור הוא, בעיקרו, הדין שהיה קיים ערב כניסת צבא ההגנה לישראל בשנת 1967 – החוק הירדני – בתוספת צווים ותקנות של המפקד הצבאי. זו "תחולה טריטוריאלית": הדין חל על כל מקרקעין שנמצאים בשטח, בלי קשר לזהות הבעלים. החוק הירדני בדבר אגרות רישום מקרקעין משנת 1958 (3) קבע חובת תשלום אגרה על פעולות רישום. בשנת 1982 הוסמך ראש המנהל האזרחי – הגוף שמנהל את העניינים האזרחיים באזור מטעם המפקד הצבאי – לקבוע את שיעורי האגרות. במועד פסק הדין עמדה האגרה לרישום בעלות בפנקסי המקרקעין באזור על 5% משווי המקרקעין בעת הרישום.

איך נוצר הפער – והחוק שלא עמד במבחן המציאות.

בישראל עברה אגרת הרישום דרך אחרת. עד 1974 שולמה בישראל אגרה על רישום עסקאות מקרקעין, לפי שווי הנכס. בשנת 1974 בוטלה האגרה (4), ובמקומה נשאר "מס רכישה" עצמאי, שאינו תלוי ברישום. וכפי שתיאר זאת בית המשפט העליון: "החיוב מימי המנדט באגרת רישום המקרקעין התגלגל לימים לחיוב עצמאי במס רכישה, שאינו תלוי בפעולת הרישום" (פסקה 1). אגרת הרישום בישראל עומדת היום על סכום סמלי.

הכנסת הייתה ערה לכך שישראלי באזור משלם גם מס רכישה בישראל וגם אגרה באזור, ולכן קבעה בסעיף 16א(ו) לחוק מנגנון קיזוז: מסכום מס הרכישה בישראל יופחת המס או האגרה ששולמו לשלטונות האזור "בשל אותה מכירה". אלא שהמנגנון הניח שהאגרה באזור משולמת קודם, ורק אחר כך מס הרכישה בישראל. במציאות, סדר הדברים הפוך: מס הרכישה משולם בסמוך לעסקה, והרישום באזור – לעיתים שנים אחר כך, אחרי שמסתיימת חלוקת הקרקע למגרשים. התוצאה: הרוכש משלם את שני הסכומים במלואם, ורק בדיעבד מבקש החזר. זה ה"מימון הכפול" שעמד במרכז העתירה.

מושגים שכדאי להכיר

1. פרצלציה – חלוקה של קרקע גדולה למגרשים נפרדים ורישומם בפנקסי המקרקעין, כך שלכל מגרש יהיה מספר חלקה משלו.
2. תקנות האג (5) – אמנה בינלאומית משנת 1907 שקובעת את כללי ההתנהגות של צבא בשטח מוחזק. לפי סעיף 43 שלה, הצבא המחזיק צריך לכבד את החוקים שהיו בתוקף בשטח, "אלא אם כן קיימת מניעה מוחלטת לכך". לפי סעיף 48, כשהוא גובה מסים, עליו לעשות זאת ככל האפשר לפי כללי השומה שהיו בתוקף.
3. שטח C – לפי הסכם הביניים בין ישראל לפלסטינים משנת 1995 ("הסכם אוסלו") (6), השטח שבו נשארו בידי ישראל האחריות הביטחונית וגם האחריות האזרחית, ובכלל זה רישום המקרקעין.
4. ברירת דינים – תחום משפטי שקובע איזה דין חל כשכמה מערכות דינים נוגעות לאותו עניין. בית המשפט קבע כאן שאין צורך לבחור: שני הדינים חלים במקביל.

עיקרי העובדות

1. העותרים, 54 אזרחים ישראלים, רכשו מחברת אשרון (קרני שומרון) בע"מ מגרשים ביישוב אלפי מנשה.
2. עם הרכישה שילמו העותרים לרשות המסים בישראל מס רכישה לפי חוק מיסוי מקרקעין.
3. במועד הרכישה עדיין לא הושלמה חלוקת המקרקעין, והם נשארו רשומים על שם החברה. כשהושלמה הפרצלציה בשנת 2009, נדרשו העותרים לשלם את אגרות הרישום כדי לרשום את זכויותיהם בפנקסי המקרקעין באזור.

גדר המחלוקת

1. האם על המפקד הצבאי לשנות את הדין החל באזור ולפטור אזרחים ישראלים, שכבר שילמו מס רכישה בישראל, מתשלום אגרות רישום מקרקעין באזור – או לפחות להפחית אותן?

טענות העותרים

1. מדובר ב"כפל מס": הם חייבים גם באגרת רישום לשלטונות האזור, וגם במס רכישה לרשות המסים בישראל. לכן יש להחיל עליהם רק את הדין הישראלי.
2. לפי הסכם הביניים משנת 1995, כל צד קובע את מדיניות המסים שלו באזור שבשליטתו; ומשום שהפלסטינים אינם משלמים מסים בישראל, יש טעם להבחין בינם לבין הישראלים.
3. הפער בין מועד מס הרכישה למועד האגרה מונע מהם לקזז, ומטיל עליהם נטל כלכלי כבד עד לקבלת ההחזר.
4. הם מופלים לרעה לעומת ישראלים שרוכשים בתוך הקו הירוק, שמשלמים אגרה סמלית (בישראל, כ-30 ₪ לבקשה), ואינם משלמים אגרה משמעותית על העברה בירושה או על רישום משכנתה. ופטורים והנחות לפי חוק מיסוי מקרקעין – כמו ההנחות לנכי צבא ההגנה לישראל – אינם חלים על האגרה באזור.
5. האגרה מחושבת לפי השווי בעת הרישום, ולא בעת העסקה – וזו, לטענתם, גבייה רטרואקטיבית אסורה. ופרטי החוק הירדני לא היו ידועים להם בעת הרכישה.

עמדת המדינה

1. שני החיובים שונים בתכליתם: האגרה באזור היא תשלום בגין פעולת הרישום, ומס הרכישה הוא מס עצמאי, במועד אחר ובאופן חישוב אחר.
2. כל שינוי חקיקה באזור כפוף לכללי המשפט הבינלאומי, ופטור גורף לישראלים בלבד יפלה לרעה את התושבים הפלסטינים, שיצטרכו להמשיך לשלם את האגרה הגבוהה.
3. המדינה הודתה בקושי: אחרי עבודת מטה הוחלט להסדיר בחקיקה שרוכשים כמו העותרים יחויבו בפועל רק באגרת הרישום באזור, ומס הרכישה ששולמו בישראל יועבר לרשויות האזור כמקדמה על חשבונה.
4. המנהל האזרחי גם הפחית את האגרות: בהוראת שעה נקבע שהאגרה תוטל על שווי הקרקע בלבד, בלי שווי המבנה, ואגרת רישום הפרצלציה הופחתה ל-500 ₪ לכל חלקה.

דיון והכרעה

1. בית המשפט העליון, מפי כבוד השופט עוזי פוגלמן, ובהסכמת כבוד השופטים סלים ג'ובראן ויורם עמית, דחה את העתירה.
2. לא "ברירת דינים", אלא שני דינים במקביל – והמדינה מודה בקושי
3. בית המשפט קבע ששני הדינים חלים על העותרים במקביל: האחד מכוח חקיקה ישראלית פרסונלית, השני מכוח הדין הטריטוריאלי באזור. אבל הוא הוסיף שבפועל המדינה מכירה בכך ששני החיובים קשורים, שהרי היא עצמה מאפשרת לקזז ביניהם. ואז הצביע על הבעיה:
4. "הקושי הוא שבבסיס ההסדר הקבוע בסעיף האמור, מובלעת ההנחה כי מועד תשלום אגרת הרישום קודם בזמן למועד החיוב במס רכישה, בעוד שלמעשה – סדר הדברים הוא הפוך. במצב דברים זה, מתעוררת בעיה מעשית בביצוע הקיזוז המדובר, והעותרים נאלצים לשלם את מלוא הסכומים כדי לקבל החזר בדיעבד" (פסקה 13).
5. בית המשפט קבע כי בעיית "המימון הכפול" "עתידה להגיע אל פתרונה" בתיקון החקיקה שהמדינה הודיעה עליו, והעיר בחדות: "ראינו להעיר כי לא הובהר מהו הטעם לעיכוב בהליך חקיקת התיקון המוצע, שגם לשיטת המדינה אינו אלא תיקון קושי מעשי שהתעורר בשל לשון החוק הנוכחית" (פסקה 13). בינתיים, הניח בית המשפט שרשות המסים תאפשר לקבל את ההחזר מיד אחרי תשלום האגרה, ולא רק אחרי השלמת הרישום – כפי שהצהירה המדינה.
6. הפער בגובה האגרה: אין עילה להורות למפקד הצבאי לשנות את הדין
7. נותרה הטענה המרכזית: האגרה באזור גבוהה בהרבה ממס הרכישה בישראל, ולכן ישראלי שרוכש באזור משלם יותר מישראלי שרוכש בתוך הקו הירוק. בית המשפט לא התעלם מכך:
8. "בעוד שבישראל, נגבית בגין רישום זכות במקרקעין אגרה בשיעור נמוך יחסית (בתוספת לתשלום מס הרכישה), באיו"ש מדובר בתשלום ששיעורו משמעותי" (פסקה 14).
9. ובכל זאת קבע: הכנסת הייתה ערה להסדר באזור, ופעלה "למניעת מצב של 'כפל מס' וליצירת תוצאה בה האזרחים הישראליים המתגוררים באזור ישלמו, בסופו של יום, אגרה ששיעורה לא יעלה על הקבוע בדיני האזור" (פסקה 14). כלומר, הכנסת דאגה שלא ישלמו פעמיים – אבל לא דאגה שישלמו פחות מהקבוע באזור.
10. את השוויון לרוכשים בישראל אי אפשר להשיג בלי לשנות את הדין באזור, וסמכותו של המפקד הצבאי לשנות את הדין מוגבלת לפי תקנות האג: מותר לשנות רק מטעם משמעותי, שמתיישב עם שתי התכליות שלו – ביטחון האזור וטובת האוכלוסייה האזרחית. "השוני בין הדין הקיים באזור לבין הדין הישראלי, כשלעצמו, אינו טעם מספיק" (פסקה 17), ו"ביטול החיוב באגרות רישום מקרקעין באזור – שיכוון לאזרחים ישראלים בלבד – אינו משרת תכליות אלה, ואינו עולה בקנה אחד עם כללי המשפט הבינלאומי" (שם). אותו דין, הוסיף בית המשפט, חל גם על פטורים והנחות, כמו ההנחה לנכי צבא ההגנה לישראל.
11. הסכם הביניים אינו מאפשר אבחנה בין ישראלים לפלסטינים
12. לטענה שהסכם הביניים מאפשר לקבוע מדיניות מס נפרדת לישראלים, השיב בית המשפט: סמכות רישום המקרקעין בשטח C נשארה בידי המנהל האזרחי, וגם פלסטיני שמבקש לרשום זכויות שם פונה לאותו גוף. לכן "הדין החל על כל המבקשים לרשום זכויותיהם – הוא דין אחד" (פסקה 18).
13. הפחתת האגרה לכולם – כבר בדרך
14. גם את הבקשה החלופית, להורות על הפחתה גורפת של האגרה לכלל התושבים, דחה בית המשפט, משום שהמנהל האזרחי כבר החל לפעול בכיוון הזה. בית המשפט ציין שהמדינה עצמה הבינה כי "שיעורו הקודם (והגבוה) של החיוב באגרות רישום מקרקעין, מביא לתוצאה בלתי-רצויה של הימנעות מרישום, ומשפיע על אמינות הרישום בפנקסי המקרקעין באזור" (פסקה 19), ולכן הופחתו האגרות לטובת כל תושבי האזור.
15. שאר הטענות נדחו
16. פרסום: העובדה שהמשפט הישראלי לא הוחל באזור היא מן המפורסמות, והדין הרלוונטי לרישום מקרקעין הוא טריטוריאלי מטבעו. הצווים והתקנות פורסמו כדין בקובץ המנשרים, הצווים והמינויים של האזור. עם זאת, בית המשפט המליץ להמשיך להעלות את חקיקת המפקד הצבאי לאתר הפרקליטות הצבאית, "לטובת כלל תושבי האזור" (פסקה 21).
17. שווי ביום הרישום: החוק הירדני קובע במפורש שהאגרה תיגבה לפי השווי ביום הרישום, ואי אפשר להשוות בינה לבין מס הרכישה.

העתירה נדחתה, בלי צו להוצאות.

ניתן ביום 28.12.2011.

דעת המחברת

1. אני פחות עוסקת בתחום של יהודה ושומרון, ודווקא משום כך ראיתי חשיבות להבין אותו לעומק. התחום הזה פוגש את מיסוי המקרקעין הישראלי בנקודה רגישה: אותו אזרח, אותה רכישה, שני דינים – ושני תשלומים.

הבשורה: "המימון הכפול" אכן תוקן

1. החדשות הטובות הן שהתיקון שבית המשפט ציפה לו – אכן נחקק, אם כי רק כארבע שנים וחצי אחרי פסק הדין, ולמרות שבית המשפט כבר אז העיר על העיכוב. סעיף 16א(ו)(2) לחוק, בנוסחו היום (7), קובע מנגנון שמונע את הצורך לשלם פעמיים ולחכות להחזר: אזרח ישראלי ששילם מס רכישה (או מס שבח) בגין מקרקעין באזור רשאי לבקש מהמנהל שהסכום ששילם, עד גובה האגרה לשלטונות האזור, ייחשב "כאילו היה מקדמה על חשבון אותה אגרה". המנהל מאשר שהמס שולם, לצורך הרישום באזור, וכשמוכח לו שהזכות נרשמה – הוא מעביר את סכום המקדמה ישירות לשלטונות האזור. הסכום שמועבר כולל גם הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום עד יום הרישום. ההוראה נוספה בתיקון מספר 87 לחוק, והיא חלה על בקשה של אזרח ישראלי, כהגדרתו בסעיף 16א, שהוגשה החל מיום 23.7.2016. במילים פשוטות: הרוכש משלם פעם אחת, לרשות המסים בישראל, וזו מעבירה את הכסף לאזור.
2. זה בדיוק מה שהמדינה הודיעה לבג"ץ שתעשה, וזה מה שבג"ץ ציפה לו. וזו גם דוגמה לכך שעתירה שנדחתה יכולה להוביל לשינוי של ממש: העותרים לא קיבלו את מבוקשם בפסק הדין, אבל הם הציפו בעיה שהמדינה עצמה הודתה בה, ובית המשפט נתן לה את הגב.

אבל העוול המהותי נשאר – ואני רואה בו עוול

1. התיקון פתר את בעיית העיתוי, אבל לא את בעיית הגובה. ישראלי שרוכש דירה בתוך הקו הירוק, והיא דירתו היחידה, יכול לשלם מס רכישה אפסי או נמוך, לפי המדרגות. ישראלי שרוכש באזור משלם, בסופו של יום, את הגבוה מבין השניים – ואם האגרה באזור גבוהה יותר, הוא משלם אותה במלואה. מדרגות הדירה היחידה, ההקלות לנכים, לעולים ולמשפחות – כל אלה אינם מגינים עליו מהאגרה (שיעורי האגרה באזור עשויים להשתנות, ויש לבדוק אותם במועד הרישום).
2. בית המשפט הסביר מדוע אינו יכול לתקן זאת: המפקד הצבאי כפוף למשפט הבינלאומי, ואינו יכול לפטור ישראלים בלבד. אני מקבלת את ההסבר המשפטי. אבל המסקנה המתבקשת אינה שהעוול צריך להישאר, אלא שהפתרון צריך לבוא מהצד הישראלי. בית המשפט עצמו קבע שהכנסת "פעלה – בהוראת התחולה הפרסונלית – למניעת מצב של 'כפל מס'". אם הכנסת יכולה לקבוע שהמס הישראלי יופחת בגובה האגרה, היא יכולה גם לקבוע שמס הרכישה הישראלי יחושב כך שהנטל הכולל על רוכש ישראלי באזור לא יעלה על הנטל שהיה חל עליו בישראל – למשל, באמצעות זיכוי או החזר מתקציב המדינה על ההפרש. זו שאלה של מדיניות, ולא של משפט בינלאומי.
3. וכמה לקחים מעשיים:
4. ראשית, מי שרוכש מקרקעין באזור – יחשב מראש את שני החיובים, ויבין שהנטל בפועל יהיה הגבוה מביניהם.
5. שנית, בעת תשלום מס הרכישה – בקשו מהמנהל את ההסדר לפי סעיף 16א(ו)(2), כך שהסכום ייחשב מקדמה על חשבון האגרה באזור ויועבר ישירות.
6. שלישית, כשהרישום באזור מתעכב בגלל פרצלציה – עקבו אחרי מועד הרישום, ודאגו להמציא למנהל את ההוכחה שהזכות נרשמה, כדי שהכסף יועבר ויסגור את החוב.
7. רביעית, בדקו את ההנחות שהמנהל האזרחי קבע לאגרות הרישום – כמו חישוב לפי שווי הקרקע בלבד – ואם הן בתוקף במועד הרישום שלכם.

בג"ץ מלכה לא פטר איש מתשלום, אבל הוא הבהיר שהבעיה אמיתית – והכנסת אכן פתרה את "המימון הכפול". עכשיו נותר לפתור את השאלה הגדולה יותר: מדוע ישראלי שרוכש בית ביהודה ושומרון ישלם יותר מישראלי שרוכש בית בתוך הקו הירוק.

הערות שוליים:

(1) בג"ץ 5324/10 מושיקו מלכה ואחרים נ' המנהל האזרחי ביהודה ושומרון ואחרים (28.12.2011).

(2) חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, סעיף 16א(ב).

(3) חוק אגרות רישום מקרקעין (ירדני) מספר 26 לשנת 1958; צו בדבר חוק אגרות רישום מקרקעין (יהודה ושומרון) (מספר 1018), התשמ"ב-1982; תקנות בדבר רישום מקרקעין (יהודה ושומרון), התשמ"ב-1982.

(4) ע"א 531/73 מנהל מס שבח מקרקעין נ' שיבר, פ"ד כח(2) 197 (1974), כמתואר בפסקה 1 לפסק הדין.

(5) תקנות האג בדבר דיניה ומנהגיה של המלחמה ביבשה (1907), סעיפים 43 ו-48.

(6) הסכם הביניים הישראלי-פלסטיני בדבר הגדה המערבית ורצועת עזה (1995), נספח V, סעיף V(1); מנשר בדבר יישום הסכם הביניים (יהודה ושומרון) (מספר 7), התשנ"ו-1995.

(7) חוק מיסוי מקרקעין, סעיף 16א(ו)(2), כפי שנוסף בתיקון מספר 87; התיקון חל על בקשה של אזרח ישראלי, כהגדרתו בסעיף 16א, שהוגשה החל מיום 23.7.2016.

נכתב ביום 5.10.2026.

#5019

© כל הזכויות שמורות לדורית גבאי

פוסט לפייסבוק מספר 19 – לא לפרסום באתר

מס רכישה בישראל, ואגרת רישום ביהודה ושומרון – על אותה רכישה.

בג"ץ מושיקו מלכה דחה את העתירה נגד "המימון הכפול", אבל הבעיה הגיעה לפתרונה בחוק.

• על אזרח ישראלי שרוכש באזור חלות שתי מערכות דינים.

• בית המשפט ציפה לתיקון חקיקה, והעיר על העיכוב.

• התיקון נחקק כארבע שנים וחצי אחר כך, בסעיף 16א(ו)(2) לחוק.

לדעתי, התיקון מבורך, אבל ארבע שנים וחצי הן זמן ארוך מדי לתיקון עוול שכולם הכירו בו.

רוכשים ביהודה ושומרון? בדקו איך פועל היום המנגנון שבחוק.

למאמר המלא: [קישור למאמר באתר – יתווסף כשהמאמר יעלה]

#מס_רכישה #יהודה_ושומרון #כפל_מס #דורית_גבאי