מדוע מספר הדירות שנרכשו על ידי תושבי חוץ
נמצא בשפל חמור?
מאת דורית גבאי, רו”ח
אחת הסיבות לעליית המחירים בשנים האחרונות, יש אומרים – סיבה מינורית, הם המשקיעים היהודים תושבי החוץ שרכשו כאן גם דירות להשקעה, לנופש ולמגורים – לעתים במחירים גבוהים בהרבה מערכן האמיתי. ויש הטוענים שהם יצרו פה בועה באזורי הביקוש.
מסוף העשור הקודם ועד 2015, רכשו פה יהודים מצרפת, בריטניה וארצות הברית – שימו לב – כ-3000-4000 דירות בשנה! אולם מאז שנת 2015, הלכו ונעלמו אותם תושבי החוץ משוק הדיור הישראלי. הכלכלן הראשי במשרד האוצר בדק ומצא כי ברבעון השני של 2017, מספר הדירות שנרכשו על ידי תושבי חוץ הגיע לשפל שלא היה כדוגמתו לדעתי מ-2003.
נאמר שלום ללאה סבוט, מומחית לתיווך משקיעי חוץ, מייקל זלמנסון, יזם הנדל”ן, ומומחית המס שלנו, רואת חשבון דורית גבאי.
עכשיו באמת אני רוצה לשמוע קודם כול ממך דורית, האם באמת את חושבת שתושבי החוץ הם אלה שיצרו פה איזושהי בועה, ואם באמת הם נעלמו, למה אנחנו לא רואים ירידות מחירים בעקבות זה?
אוקיי, אז יש להסתכל על התמונה עד יוני 2015 ומיוני 2015.
ביוני 2015 הגיע שר אוצר חדש – קצת קודם – והכניס חוק שמס רכישה על דירה נוספת יעלה ממצב של מדרגות 0, 3.5, 5 ומעלה, מהשקל הראשון ל-8%
זאת לא הבעיה היחידה.
8% על הרכישה של דירה נוספת בכל סכום – 800 אלף שקל, 5 מיליון שקל.
אם אני לא טועה גם לתושבי חוץ זה גם לדירה ראשונה.
לתושבי חוץ – העונש הוא שאם אתה תושב חוץ ולא תושב ישראל, מס הרכישה של דירה נוספת יחול גם על דירה ראשונה ויחידה בישראל.
זאת אומרת, תושב חוץ משלם 8% – לא משנה אם זו דירתו הראשונה.
נכון. זה אלמנט ראשון. באותו תיקון שקדם מעט לתיקון הזה – תיקון נוסף – נאמר שתושב ישראל המוכר את דירתו היחידה, זכאי לפטור ממס עד 4.5 מיליון שקל – פטור ממס שבח. אבל, תושב החוץ כשהוא מוכר את דירתו היחידה, מהשקל הראשון הוא משלם מס – אמנם מוטב בחישוב מיוחד, אבל מהשקל הראשון הוא משלם מס. אלה שני אלמנטים של המס שכרגע עשו עבודה.
בוא נעבור רגע ללאה. ציינת באמת שהבעיה של המס היא לא הבעיה היחידה. תכף נדבר על כל השאר. לאה, איך את מסבירה באמת את הנתונים האלה? את עובדת עם תושבי חוץ.
לאה: מה שקרה, בעקבות הצטרפות ישראל למלחמה בהון השחור לפני שנתיים בערך – נוצרה סיטואציה שמאוד מאוד קשה להעביר כספים מחו”ל לארץ.
לא קשה! בלתי אפשרי!
לאה: זה קשה, אבל זה לא בלתי אפשרי, כי יש להם דרכים כאלה ואחרות, אבל בעיקרון, זה בלתי אפשרי. מעבר לזה שזה בלתי אפשרי כמו שאתה אומר, גם אי אפשר לפתוח חשבונות בנק ברוב הסניפים בארץ. אתה יכול בסניפים מאוד מאוד ספציפיים. יש גם הרבה תושבי חוץ שיש להם סכומי עתק בבנקים בארץ שהפקיעו להם את החשבון – הם לא יכולים להשתמש עם החשבון. אני מכירה תושבי חוץ שממש…
הם צריכים להביא, לדעתי, סיבות והסברים מאיפה הגיע הכסף.
לאה: הם צריכים להביא אישורים מהמדינות שהם הגיעו, שהכסף שלהם.
מאיפה הגיע הכסף.
לאה: בדיוק! עכשיו, מה שקורה שהרבה תושבי חוץ, וצרפתים שאני במקרה קצת עובדת איתם, רצו לסגור עסקאות, ופתאום אי אפשר לשחרר להם את הכסף! הם פשוט נתקעו. אמרו להם: עד שלא יביאו את האישורים המתאימים מהמדינה שממנה הגיע הכסף, הם לא יכולים להשתמש עם הכסף.
אני רוצה להגיד לך באמת: אם הם היו מבקשים אישורים ברמה נורמלית, אז זה בסדר, זה לגיטימי, אבל אני, אם הייתי תושב חוץ והיו מבקשים ממני את הרמות אישורים שהבנקים היום מבקשים מתושבי חוץ האלה, לא הייתי קונה לא דירה ולא שום דבר במדינת ישראל!
לאה: לכן הם הפסיקו לקנות דירות.
אני רוצה לשלב את מייקל, ולשאול אותך בתור יזם, באמת: איך יכול להיות – בא שר אוצר חדש שמטיל גזירות נוראיות גם על המשקיעים הישראלים ובטח על תושבי החוץ. באים ומקשים בנושא של פתיחת חשבונות ושימוש בכסף. אז למעשה מה אומרים? אל תקנו במדינת ישראל?
מייקל: אני אומר לך מה אומרים: למעשה, מה שמצטייר בפנינו זה שאין דבר יותר חמור שממחיש את הכישלון של הממשלה הנוכחית ובקשר להורדת מחירי הנדל”ן – עובדה: בכל נקודה שהם נוגעים, הם טועים בה. זאת אומרת, לבוא ולהרחיק את משקיעי הנדל”ן שהם תושבי חוץ להשקיע בארץ אין דבר נורא מזה מבחינה כלכלית. רשות המיסים מאבדת קודם כול הון עתק שיכול להיכנס לארץ. אי אפשר להניע כסף ממדינה למדינה, שזו גם מגבלה, וגם אני חושב– בואו נקרא לילד בשמו– זה טמטום! פשוט טמטום משווע! אני, כשהייתי יותר צעיר, תמיד כשמבוגרים החליטו החלטות ואני הייתי מסתכל בצורה מסוימת, הייתי אומר: נו טוב, הם כנראה מבינים דברים שאני בתור צעיר לא מבין. אבל אני כנראה כבר התבגרתי, ואני מבין היום מספיק לראות שהם עושים נזק אדיר לתחום הנדל”ן – גם ליזמים, גם למשקיעים.
הם עושים נזק למשק– לכלכלה הישראלית.
אני חושב שזו טעות.
מייקל: אני חושב שלא יהיה מישהו באמת שהוא בעל תבונה בריאה שיהיה לו אומץ להרים את הכפפה ולשנות את החוקים בחזרה ולעודד משקיעים שיחזרו למדינה– א’– זה הון עתק שנכנס למדינה, ובנוסף, משקיעי החוץ הם בחלקם תושבי מדינת ישראל וחלקם לא. הם יהודים. דבר אחד שפשוט ברור, הם מרחיקים לקוחות ויורקים להם בפנים.
לאה: רובם הם יהודים, שחלקם גם עשו עלייה.
דורית, מי באמת אשם בכל הסיפור הזה?
אז אם נמשיך בכיוון של המיסים, אני אתן נקודת מבט נוספת.
שלא לדבר על התחזקות השקל לעומת המטבעות – גם הדולר וגם הזה. זה בכלל גם…
לאה: פיחות המטבעות הזרים גרם להרבה משקיעים להחליט שהם לא רוצים לקנות דירות, כי זה הפך להיות מאוד יקר – פחות משתלם מבחינתם. הם רואים את זה.
דורית: בגלל שישראל החלה – אחרי אירופה וארצות הברית – להיכנס למשטר של חוק איסור הלבנת הון, שבעצם מטפל בארבעה פרמטרים: במניעה, בענישה, בחילוט ובהחלפת מידע. החלפת מידע – זה הבסיס החוקי שבנקים יכולים להחליף מידע, רשויות מס יכולות להחליף מידע – בעצם לעצור כניסה של כסף שהוא לא נטו. מה הכוונה? אם כסף נכנס ברוטו 10 מיליון שקלים – בשקלים, ומחירי הדירה הם 5 מיליון שקלים, הישראלי המקומי שישלם את הרכישה של הדירה ב-5 מיליון שקל נטו – אצלו זה כמעט 15 מיליון. בא חברו תושב החוץ, מכניס את ה-10 מיליון שקל, שאצלו זה ברוטו שהוא גם הנטו, זה לא אותו כסף – יש תחרות על הכסף. בעצם, יש יותר כוח לתושב החוץ כשהוא בא ומתמודד על מחירי דירות. בדרך, אין מה לעשות, המחירים עלו גם בגלל זה.
אז יכול להיות באמת שהנושא של ההקשחה בנושא הבנקים יש בו מן הצדק. אבל כל הנושא של המיסוי –
אם היית מבינה את הדירות של הבנקים – זה נושא אקוטי – שוק הנדל”ן במדינת ישראל – אם הם היו מבקשים דברים רלוונטיים וענייניים, זה בסדר, זה לגיטימי. הרמה של הדברים שהם מבקשים, פוגעת במדינת ישראל לאורך טווח.
מייקל: בבקשה, אני חושב שכל מה שנאמר בקשר להכנסת הון שחור למדינת ישראל, ברובו הגדול זה תירוץ, ואני אומר גם למה.
להכניס לארצות הברית כסף אין בעיה!
מייקל: מה שהמדינה מנסה לעשות, זה כביכול להפוך את הלקוחות וגם את האזרחים לשקופים. זאת אומרת, לשלוט בהם בכל מצב נתון דרך האינפורמציה שהיא יודעת עליהם ודרך הגבלות. ואת יודעת מה – זה נראה לי כמו מכות מצרים מה שנותנים להם – למשקיעים שרוצים להכניס פה כסף למדינה.
דורית בבקשה.
דורית: אני רוצה לומר שהיום חלה חובה חוקית הן על עורכי הדין שמחתימים עסקאות והן על הפקיד בבנק – הוא לא יכול לעצום עיניים ולהגיד: אוקיי, לא אכפת לי מאיפה הכסף הזה הגיע. יש להם חובה – הם ייתבעו! בנקים נתבעו, בנקים נקנסו במאות מיליוני דולרים.
האמריקאים עשו תרגיל לכל העולם. זה התחיל עם חוק הטרור. היום, להכניס כסף לארצות הברית אין בעיה! את יכולה להכניס כל סכום. למדינות אחרות בעולם – הם לא נותנים. מה שהם עשו: הם ריכזו אצלם את כל הכספים ואת כל הכוח.
לאה: יש להם את עניין המיסוי – מיסוי לדירה, שבגלל המיפוי של האוצר, הם כמעט מגיעים לכל תושבי חוץ, ואז הם נאלצים לשלם מיסוי, ואז הם מתחילים לחשוב פעמיים אם בכלל כדאי להם לקנות דירות, כי בעבר רובם לא שילמו מיסוי בכלל.
פעם היו ירידים ענקיים שמכרו שם המון דירות עד 2015.
לאה: המון דירות התבטלו לאחרונה בגלל שאי אפשר לשחרר כספים – שממש צרפתים שרצו לקנות דירות, הגיעו לשלב מאוד סופי של העסקה, ואז פתאום התברר להם –
מה קורה באמת – לא עם המשקיעים? מה קורה עם אנשים שסובלים מאנטישמיות היום בכל מדינות אירופה, ורוצים לעשות עלייה למדינת ישראל? הם עדיין נחשבים לתושבי חוץ.
לאה: יש להם בעיה מאוד רצינית להעביר את הכספים שלהם. הם צריכים לתת הסברים לרשויות המס, לבנקים כמובן – להמציא אישורים מאיפה הכסף ואיך הוא נעשה, ולא תמיד יש להם את האישורים המתאימים.
לא כולם שומרים עשר שנים אחורה אישורים.
אבל יש איזשהן הקלות לדעתי.
לאה: אני מכירה אנשים שזה כסף שנעשה לפני 20 ו-25 שנה, והם כרגע תקועים עם הכסף – הם לא יכולים לעשות אתו כלום.
דורית, איזה הקלות יש כן?
יהודים שמתכננים עלייה או רוכשים קודם כל את הנכס, הם מחויבים ב-8%, ובחלוף שנתיים, אם הם מבצעים עלייה, יורד להם לחצי אחוז. זאת אומרת שיש הקלות.
מייקל: שלא לדבר על ארנונה כפולה שנתנו לחלקם לשלם בערים מסוימות, ומענישים אותם גם במס רכישה, גם בארנונה כפולה, גם בבעיות להכניס את הכסף למדינה. אני חושב ומקווה מאוד שעם תחילת השנה החדשה, מישהו בממשלה יתעורר וישנה את החוקים, ויכניס את ההון שאפשר לקבל למדינת ישראל, גם למסות אותו וגם לתת לדיירים להרוויח.
לא פלא שאנחנו נמצאים בשפל של כל הזמנים מבחינת משקיעי חוץ וגם בארץ. תודה רבה.
תמלול ראיון עם דורית גבאי ב”סודות הנדל”ן” מיום 16/10/2017
