התחייבות למימוש אופציה – כבר לא אופציה?

העליון הכריע: גם כשקיימת התחייבות רוכש למימוש האופציה, זה עדיין אינו מימוש לצורכי מס רכישה

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

1. פסק הדין מסמ"ק חדרה נ' אי.אס.אל (1) עוסק בפרשנות סעיף 49י לחוק (1), ובשאלה האם ניתן להחיל את הפטור ממס על אופציה במקרקעין, גם כאשר האופציה הועברה לגורמים נוספים תוך התחייבות למימושה. השאלה עלתה בהקשר של עסקאות יזמות עם קבוצות רכישה.

העובדות

1. מספר יזמים התקשרו עם בעלי קרקע בהסכמים לקבלת אופציות לרכישת מקרקעין. האופציות ניתנו בתמורה כספית ולתקופה מוגדרת, ועמדו בתנאים הקבועים בסעיף 49י(א) לחוק – כלומר, האופציות היו "אופציות ייחודיות במקרקעין", שאינן נחשבות ל"מכירה" לעניין מס שבח ורכישה.
2. בשלב מאוחר יותר, אותם יזמים העבירו חלקים מהאופציות לרוכשים שונים במסגרת קבוצות רכישה. בכל אחת מהעסקאות, נדרשו הרוכשים להתחייב לממש את חלקם באופציה, באופן שיבטיח מימוש כולל של כל המקרקעין. בכך ביקשו היזמים לשפר את הסחירות של הקרקע ולהשיא את התמורה ממכירתה.

גדר המחלוקת

1. האם עסקאות הסיחור באופציות, הכוללות התחייבות מצד הרוכשים לממש את חלקם, מבטלות את תחולת הפטור שניתן לאופציות ייחודיות לפי סעיף 49י?

טענות מנהלי מיסוי מקרקעין

1. התחייבויות הרוכשים לממש את האופציה, שוללות את יסוד הבחירה שהוא מהותי לאופציה מעצם הגדרתה, ולכן יש לראות בעסקאות כסוג של מימוש מוקדם. לשיטתם, משמעות הדבר היא שהאופציה איבדה את מעמדה כ"אופציה ייחודית". פועל יוצא מכך הוא שחלה חבות כפולה במס רכישה: אחת בגין העברת האופציה, ואחת בגין רכישת המקרקעין בפועל.

עמדת היזמים והרוכשים

1. היזמים טענו כי האופציות עמדו במלוא תנאי החוק, וכי עסקאות הסיחור אינן מהוות מימוש של האופציה כלפי בעלי הקרקע. נטען כי התחייבות הרוכשים נועדה להבטיח מימוש כולל של העסקה, אך אין בכך כדי לשלול את אופי האופציה, שכן אין מדובר במכירה או בהעברת זכויות קנייניות במקרקעין כלפי בעל הקרקע.

דיון והכרעה

1. בית המשפט העליון קיבל את עמדת היזמים והרוכשים. הוא קבע כי עסקאות הסיחור שנעשו בין היזמים לרוכשים, אינן מהוות מימוש של האופציה כלפי בעלי המקרקעין, ולכן אינן פוגעות בתחולת הפטור.
2. במישור הדוקטרינרי: מימוש אופציה נעשה מול נותן האופציה בלבד. מאחר שעסקאות הסיחור נעשו מול צדדים שלישיים, ולא הביאו להתגבשות עסקה מול בעלי הקרקע, אין לראות בהן מימוש.
3. במישור המהותי: תפקידם של היזמים התמצה במתן שירות שיווקי: חיבור בין בעל הקרקע לבין קבוצת רוכשים. השירות לא כלל החזקה או זכויות במקרקעין עצמם, ולכן אין הצדקה לראות בפעולתם עסקה שמחייבת במס רכישה נוסף. שירות זה, גם אם עשויה להיות לו תרומה משמעותית לתמורה שתתקבל ממכירת המקרקעין, אינו מחייב כי היזמים יהפכו לבעלי זכויות במקרקעין, וזאת בדומה למתן שירותים של השבחת המקרקעין. ממילא גם אין הצדקה מהותית להטלת חיוב כפול בתשלום מס רכישה.
4. תכלית החקיקה: המחוקק ביקש לעודד שימוש באופציה ככלי חדשני ויעיל לקידום פרויקטים במקרקעין. עסקאות הסיחור נשוא הדיון מהוות דוגמה ברורה למטרה זו, ולכן אין לאמץ פרשנות שמצמצמת את תחולת הפטור ופוגעת ביעדיו.
5. הסתייגות: עם זאת, בית המשפט הבהיר כי פסק הדין מתייחס למקרה שבו מעורבות היזמים מוגבלת לפעולות שיווק וחיבור בין הצדדים בלבד. במקרים שבהם היזמים ייטלו תפקידים רחבים יותר, ייתכן שתתקבל תוצאה אחרת.
   
   פסק הדין ניתן ביום 26.08.2020

דעת המחברת

1. פסק הדין מדגיש את העקביות של בית המשפט, בראותו את תכלית החקיקה שעומדת ביסודו של כל חוק, כנדבך חשוב ומהותי בעת בחינת פרשנות של סעיף חוק כזה או אחר. האופציה לרכישת זכות במקרקעין נועדה להגברת הפוטנציאל לביצוע מיזמי נדל"ן, ואין להקשות על הסוחרים בה בכפל מס מיותר. 

הערות שוליים:

1. ע"א 2670-19 מסמק חדרה נ' אי.אס.אל
2. חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963

נכתב ביום 16.07.2025.

#2008