שיעורי מס שבח והדרך להפחתתו כחוק

מאת: דורית גבאי, רו"ח

כעת נגיד צהריים טובים לרואת החשבון דורית גבאי, מומחית במיסוי מקרקעין ומס הכנסה והאוטוריטה שלנו בענייני נדל"ן. הנושאים איתך תמיד כל כך מעניינים ומורכבים, שמראים באמת כמה צריך אשת מקצוע כמוך. אז נתחיל עם מכירות של נכסי מקרקעין שלעיתים פטורות ממס, אבל בחלק גדול מהן יש מס שבח – אמנם שהוא מינימלי שהוא 25% מהרווח, אבל עדיין מס. אז תסבירי לנו את מנגנון חיוב מס השבח ואת הדרכים להפחתה שלו.

אוקיי, אז קודם כול מס שבח – אנחנו מדברים על מס על מכירה של נכס הוני מסוג מקרקעין בישראל בלבד. כשאנחנו מוכרים דירה בצפת, פקודת מס ההכנסה הזאת שמטפלת במס על המכירה של דירה בצפת. כשאנחנו מוכרים דירה בישראל, זה מאוד חשוב מתי היא נרכשה.

אם יום הרכישה שלו ב"גלגולים" אחורה הוא עד ליום – 31.3.1961, שיעור המס המרבי יהיה 25% מהשבח.

אם יום הרכישה הוא מיום 1.4.1961 ואילך, אז יש לנו חלוקה לכל מיני תקופות.

חלק ימוסה ב- 47%, חלק ב- 20% וחלק ב- 25%, ועוד חלקיק – ימוסה ב- 10%. מה שנקרא: המס ב"חישוב הלינארי". אבל לעיתים אנחנו יכולים לפעול במסגרת החוק, בתכנון מס לגיטימי שמקבל "עובר" על ידי רשות המיסים – פשוט להפחית אותו. כי לשלם מס גבוה זו לא חוכמה. החוכמה היא לשלם מס פחות וכחוק.

אז אחת הדרכים למשל: אם שני בני זוג מוכרים נכסים שהם משותפים להם, אז כל אחד מהם ניתן לבצע חישוב מס בפריסה, שזה אומר, מחשבים את הרווח כאילו הוא נוצר ב- 4 שנים, ואז אם הם עברו גיל 63 בשנת המכירה, ומחלקים את הרווח ל- 4 שנים, יוצא שאנחנו מכניסים אותם למדרגות מס נמוכות יותר: מתחילים ב- 10%, ואנחנו יכולים לחסוך לכל אחד 100,000 על כל שנה – כלומר,  400,000 שקל לכל מוכר.

אם הנכס רשום רק על שם בן הזוג – נגיד, על שם האישה או על שם הבעל – אנחנו יכולים לבצע "מכירה" ביניהם, ללא תמורה (מוזר לומר מכירה ללא תמורה), להקריב 2% מס רכישה מהשווי של החצי המועבר, ואז במכירה לצד ג', לבצע את המכירה במצב ששניהם הבעלים, ואז הופה, שתי פריסות שבח לארבע שנים. אמנם אנחנו משלמים מס רכישה 2% על אותו חצי שעובר, אבל זה להנאה בשתי פריסות. מחשבים כל מקרה לגופו לפני שמבצעים את זה, וכמובן כמובן מקזזים שבח גם מול הפסדים הוניים שנוצרים, וברור שכמובן מכניסים ההוצאות – ההשבחות שהיו בכל השנים.

מיומנות מיוחדת נדרשת במקרה של למשל, יש לנו מקרה של איזה גברת שמוכרת איזושהי דירה, שההורים שלה קיבלו בעסקת קומבינציה שנחתמה אי שם בשנת 2010. אז פה צריך לשחזר את כל הנתונים מעסקת הקומבינציה ולהביא אותם להיום, ולקחת את החלק הרלוונטי – את כל מה שמגיע וניתן לניכוי. לא לפספס שום שקל, כי לעשות טעויות בעניין הזה, זה הרבה מאוד פגיעה בכיס. כן, זאת אחת הדרכים.

אני חייב לשאול אותך שאלת ביניים: באמת את יודעת, את מסבירה את זה, ובשנת 1961 וכו'. בכל העולם זה כל כך מסובך או לא? כי למה זה ככה? למה צריך להיות הבדל בין מה קרה בשנת 1960ּ? אני מתאר לעצמי שקרה משהו, אבל זה לא כל כך עקרוני. אבל למה השנה הזאת קריטית? זה שנה של סתם. אז באמת למה…?

כל שנה עד קום המדינה, ולאחר מכן עד שנת מס 1960, (שנת מס 1960 החלה ב 1.4.1960 והסתיימה ב- 31.3.1961), נתנו הטבת מס כדי לעודד השקעה במקרקעין בישראל.

אני מבין, אבל למה היום צריך להביא את זה בחשבון?

אז כן, כי את ההטבה הזאת, לפיחוקי יסוד או חוקי מדינה, אי אפשר לבטל למי שנכנס לתאריכים האלה כמשקיע או כיורש של משקיע. אבל כן, מאז היו מאה שלושה תיקוני מס שבח משנת 1963 – בעשורים האחרונים מתוקנים בממוצע שלושה תיקונים בשנה, ולך תתמודד עם כל השינויים האלה וההשפעה שלהם היום על הבן אדם שבא לתכנן את העסקה.

מה שנקרא: אלוהים ישמור וטוב שאת קיימת! אבל איך הפחתת מס השבח יכולה לממן חלק ממס יסף בעסקת נדל"ן או את כולו?

מס יסף זה גם כן צרה שכבר מ- 2013 מס הכנסה מוסיף מס נוסף, בשיעור 3%, מעבר למס הרגיל בהכנסות גבוהות. אם אתה מרוויח משכורת שנתית של 1,000,000 ש"ח – שזה מעל התקרה של  721,000 ש"ח, אתה משלם 3%, נוספים על החלק שמעל התקרה הזו. אבל עכשיו תיקנו את החוק, וקבעו שעל רווחים מנכסי נדל"ן – אם אתה מוכר נכס נדל"ן מינואר 2025, מס היסף לא יהיה 3%, הוא יהיה 5%. זאת אומרת, אם היום אנחנו מוכרים קרקע ב- 2,000,000 ש"ח, ויש לי רווח של 1,000,000 ש"ח, בוודאות יהיה לי מס יסף בשיעור של 5% ולא 3%. ולכן אנחנו עושים כל דרך להפחית כמו שהדגמתי מקודם, של פריסת הרווח מהמכירה לארבע שנים, גם דרך קיזוז הפסדים – כל מה שאפשר על מנת להפחית או שלא יהיה לי מס היסף, כי זה מס מכביד. חשוב לדעת שהעובדה שפורסים את הרווח לארבע אין בה כדי לוותר למוכר על מס היסף בשנה שבה נוצרה המכירה והרווח ממנה. ותשמע, זה פשוט… אני תמיד יש לי את הביקורת על רשות המיסים, ובאמת יש לגוף הזה כוח רב מדי – אני לא חושבת שתכננו מראש לרכז את הכוח הזה בידי אדם אחד, שבעצם כל פעם שחסר כסף – הולך, מתקן חוק, מוסיף ככה איזה מיליארדים לקופה, ואותו ציבור משלם: אותו ציבור שמפרנס, אותו ציבור שעובד, אותו ציבור שמשקיע שוב ושוב בתשתיות ובדירות ובנכסים ובהייטק ובכל הדברים האלה, הוא עכשיו צריך להתחלק עם הרווח שלו ולשלם יותר מס. אני חושבת שזה לא נכון לעשות כך וצריך לצמצם הכח הזה.

תשמעי, נמצא איתי פה שחר רז. בסוף מדובר על יזם. יזם הוא בעיני המדינה פרה חולבת?

יש לי ביקורת על זה. אני חושבת שיש מאמר שנקרא: תגמול לפי סטטיסטיקות. לא יכול להיות שהגורם היצרני, שהעובד שמסתכן, שלוקח, שמעסיק משפחות, משלם משכורות ומשלם פנסיות, הולך ועושה חישובים, משקיע באקסלים, משקיע בחוות דעת, הולך ועושה עסקאות, ואחרי זה באה המדינה ואומרת לו: לא, עכשיו תשלם יותר מס או תשלם ככה וככה, כמו שבאחד המפגשים הקודמים שלנו סיפרתי איך המדינה מתנפלת על בעלי קרקעות ששינוי הייעוד אצלם מייעוד חקלאי למגורים. עכשיו רשות המסים אומרת: כן, אתם עשיתם שינוי ייעוד מחקלאי למגורים? קיבלתם עכשיו 20 יחידות דיור למכירה, ואתם מכרתם את זה בעסקה אחת או במסגרת עסקת קומבינציה – אתם תשלמו מס הכנסה, לא רק מס שבח. המדינה פשוט מכל כיוון…

הם הפכו אותם בהגדרה למי שמוכרים כמנהלי עסקים.

פשוט ממש ממש לא בסדר, כי זה לא חוקי, הפסיקה לא אמרה את זה, הם מעוותים את מה שנקבע בבית המשפט בפסיקה שקיימת עד כה, ופשוט מנסים בכל דרך לקחת מאנשים – לא רוצה להגיד את המילה… יש לי מילה אחרת לזה: לקחת, לחלוב מאנשים עוד כסף ובקלות מבחינתם. אבל האנשים ייאבקו, אף אחד לא יוותר להם. זה סתם הוצאות ליועצים והוצאות משפטיות וצרות ודאגות, אבל זה לא בסדר.

אולי לסיכום, תגידי אולי על ההבדל בין עורך דין לבין רואה חשבון, שבעצם את אומרת שצריך יותר ויותר לשים את ההבדל בין העבודה שלו לבין העבודה שלך.

נכון. אני אומרת שכל אחד צריך לתת את התרומה שלו ביתרון היחסי המובהק שלו. אם יש עורך דין שיודע גם מיסים – יש הרבה כאלה, שיודעים לחשוב בצורה של "תכנון מס", ובקיאים ברזי פקודת מס הכנסה ומיסוי מקרקעין, כי יש ממשק ביניהם – אז אני חושבת שהם לא יפספסו שום דבר, והם יעבדו לפי תהליכי עבודה מובְנים. אבל רואה החשבון לומד ונבחן 15% מבחן על מיסוי מקרקעין, להבדיל מעורך הדין שאצלו במבחן זה 5%, ובעצם יודע את כל המידע על הנישום, אם יש לו תיק מס הכנסה. נגיד יש לו עסק, יש לו מסעדה – אז יש לו את הצהרת ההון, יש לו את טופסי הפחת, יש לו מידע. הוא יודע הכול עליו, כי באמת רואה החשבון מרכז אצלו את כל הנתונים. אין שום סיבה שאת היתרון היחסי הזה נפספס, והאדם ישלם פעמיים: גם לעורך דין וגם לרואה חשבון. כל אחד יש לו את העבודה שלו. עורך הדין עורך את החוזים, כמו במכירה נגיד של מניות בחברה מסחרית. כשאתה מוכר מניות בחברה מסחרית, עורך הדין עורך את החוזה, ורואה החשבון מדווח על עסקת מכירת המניות – לא עורך הדין הוא זה שמדווח. אז גם פה צריך להיות ככה. ואני בטוחה שזה יוריד את המחירים, ואני בטוחה שיהיו פחות עררים, ואני בטוחה שהלקוח יקבל שירות מצוין והכלכלה תפרח, כי כשיש תחרות, אז כולם מתמקצעים וכולם יותר מתאמצים, וזה לא מונופול שכבר 70 שנה מתנהל פה.

היה מרתק ומאלף כרגיל. אז תודה רבה לרואת החשבון דורית גבאי, המומחית במקרקעין ובמס הכנסה. ורק מהשיחה הזאת אפשר להבין כמה ידע צריך כדי באמת להבין עסקת נדל"ן. אחרת, מה זה שווה?

תמלול ראיון עם רו"ח דורית גבאי ברדיו תל אביב 102 FM מיום 30.5.2025

#1316