זכות ייצוג מול מנהל מיסוי מקרקעין תורחב
ועקרונות להתרת הוצאות בניה
מאת: דורית גבאי, רו"ח
כעת נגיד צהרים טובים לרואת החשבון דורית גבאי, מומחית במיסוי מקרקעין ומס הכנסה והאוטוריטה שלנו בענייני מיסוי נדל"ן. אז באמת דורית, מי שלא מכיר אותך, את סוג של מנטורית בעולם הנדל"ן והמיסוי – גם בכירה ברשות המיסים לשעבר. אפשר בהחלט להגיד שאין דבר שנוגע במיסוי, ואת לא שם, או לא מכירה עד הפרט האחרון, שזה קשה קשה. אבל הפעם דיברנו על זה שענף הנדל"ן נשלט באופן בלעדי על ידי עורכי הדין כבר מאז 1960, הרבה לפני שזה נחשב לענף. ורק עורכי הדין יכולים לייצג בחוק את מס שבח.
כן, אז באמת יש פה את חוק לשכת עורכי הדין מ– 1960, שקבע איזה תחומים עורך דין יכול לייצג באופן בלעדי. במהלך הדרך חוקק חוק חופש העיסוק, שקבע ב– 1994 שיש עשר שנים לתקן חוקים מפלים בתחום העיסוק. ב– 2004 היה תיקון קטנטן, מינורי, שאפשר היה כמעט ליישם אותו, ואפשרו לרואי חשבון ויועצי מס להצטרף לדיווח של עסקאות במקרקעין– במיסוי מקרקעין – רק בשלבים של מחלוקות והשגות ורק אם יש בעיה חישובית.
אז כמובן שאי אפשר היה ליישם את זה, כי תמיד יש בעיה של תיווך שזה משמעותי, יש פה נאמנות, אין פה נאמנות, וכל מיני דברים כאלה. ורואי חשבון לא יוכלו באמת לעשות את העבודה הזאת.
אבל הם האנשים הטבעיים לעבוד בזה, לא?
הטבעיים, אלה שלומדים, אלה שנבחנים פי 5 את הזמן ממה שעורך דין לומד באוניברסיטה.
זה ממש עיוות! הרי ב– 2010 קרה איזה מהלך.
וב– 2010, מה שקרה: הגשתי בקשה. כמו שכולם מכירים ולומדים את זה בכל מסגרת משפטית, 7956/2010. הגשתי בג"ץ, וביקשתי מבית המשפט שיכריע בסוגיה נגד שר האוצר, שר המשפטים ולשכת עורכי הדין, שייתנו אפשרות לייצוג. אמר לי הבג"ץ: לכי הביתה, תשכנעי חברי כנסת, שיגישו הצעת חוק. שלוש פעמים הגשתי. כל פעם זה הגיע לוועדת שרים. פה נפלה ממשלה, פה זה, פה זה. השנים האחרונות היו קשות מכיוונים אחרים, ואתה יודע, יש רואה חשבון ברדוגו, ראש איגוד הגזברים, שבאופן אישי רצה פשוט להגיש את הדיווח של עצמו לקניית משהו. אמרו לו: אתה לא יכול! אתה צריך ללכת לעורך דין שהוא יגיש עבורך. אמר: מה זאת אומרת? זה דבר פשוט, הכול מקוון. כולם יודעים להתחבר לדברים האלה. הלך, עניין את חברי הכנסת, ובאמת משה פסל ואביחי בוארון ושמחה רוטמן הגישו הצעה בדצמבר 2024, שבעצם אומרת שרואה חשבון ויועץ מס יוכלו להגיש דיווחים מקוונים ללקוחות שלהם, שבלאו הכי לכל אחד מאחוריו יש 50, 100, 3000 עסקים שהם מייצגים. ובעצם עורך הדין יעשה את העבודה המשפטית, ייצג בבית משפט – זה ברור. הוועדה שתדון בכך אחרי דין ודברים, היא לא ועדת חוק ומשפט, שהיה טבעי שהיא תדון בכך – ועדת הכספים. אני רוצה לומר שבוורסיה האחרונה שאני הגשתי את הצעת החוק עם חבר הכנסת בזמנו, היום שר, מיכאל מלכיאלי – גם אלי כהן, היום שר, תמך, ומיכאל מלכיאלי החתים 26 חברי כנסת, כולל משה גפני, ראש ועדת הכספים. בסה"כ מתקנים פה עוול של עשרות בשנים, ואני מקווה…
אבל זה 15 שנה שאת פעילה בנושא, וזה עדיין לא קיים.
נכון. איפה לא התראיינתי ואיפה לא דיברתי ואיפה לא ביקשתי? וכולל רשות המיסים – עשר פעמים עליתי, ירדתי. עבדתי על זה, כדי שבעצם ייעשה דבר טוב.
אני חושבת שזה תרומה מאוד משמעותית למשק. קודם כול זה יוקר מחיה. דבר שני – עורכי הדין יעשו את העבודה שלהם הכי טוב. עורך דין שהוא גם מומחה מיסים, יתכנן מיסים, ויהיה מצוין. ויש מאות, אם לא אלפים, טובים. רואה חשבון שנולד לתחום מיסוי – הוא חי עם זה, הוא יודע לתכנן מיסים, כל החומר זמין לו – בוודאי ובוודאי נכסים עסקיים, בוודאי ובוודאי מניות, שבלאו הכי הוא מייצג גם במניות של חברה רגילה. אין סיבה שמניות של איגוד מקרקעין, שהוא לא יעשה את זה.
בעצם, אני צופה פריחה ושגשוג במובן החיובי של הדבר, ובעצם הענף יתחלק בין רואי חשבון, יועצי מס, לבין עורכי הדין.
אני רוצה לומר שבזמנו כשעברו למערכת המקוונת, בזמנו חבר הכנסת גפני כיו"ר ועדת הכספים, התעקש שגם אזרחים יוכלו להגיש באופן מקוון את ההצהרות שלהם, כי באותה שנה שהדבר הזה עבר בכנסת, שזה בתוקף מ– 2018, כ- 2% היו מגישים דיווחים עצמאיים. ובעצם אמרו שהם צריכים להגיע לרשות המיסים למשרדים שלהם ולהגיש את הדיווחים. אני מאמינה שיפתחו את זה גורף: כל בן אדם שיוכל דרך האזור האישי להגיש את הדיווחים שלו. זה מסכים לא מסובכים, יש מצגות. שע"מ יעשו את העבודה, יעשו איזושהי אפליקציה שמאפשרת את זה. ובעצם כל אחד יוכל להגיש את הדוחות האישיים שלו, דוחות לפריסה. תכנוני המס יעשו גם עורכי הדין וגם רואי החשבון. רואה החשבון יש לו את כל הגישה להצהרות ההון, לטופס פחת שקשור בנכסים עסקיים. יש לו הכול.
דורית, אין ספק שרואי החשבון יש להם את המומחיות הזאת. וכעורך דין, אני אומר לך שאני חושב שהשינוי הזה הוא מבורך. הוא יביא תחרות. מה את חושבת שהשתנה עכשיו, שהיה אפשר להעביר את החקיקה הזאת?
אני חושבת שקודם כול האווירה – האווירה רוצה שינויים. ואני חושבת שזה צעד קטן לעוד שינויים בחוקים מפלים. זה חוק מפלה שלא היה לו מקום אף פעם. יש היסטוריה בכל הדיאלוג הזה בין הלשכות. אני בכלל לא מתייחסת ללשכות האלה, כי הן לא מעניינות אותי. מה שמעניין אותי זה האזרחים, ומעניין אותי האנשים שלמדו והוכשרו וקיבלו רישיון בעמל רב, שלא יכולים להתפרנס. בסופו של דבר, כל רואה חשבון ויועץ מס יפתח לעצמו מחלקת מיסוי מקרקעין, ילמד את התחום. עורכי הדין שהם טובים, יישארו. בלאו הכי, הם ימשיכו לשגשג בתחום הזה. והדבר הזה יהיה רק טוב. יהיו פחות עררים.
בואי לסיכום, נקפוץ קצת נושא כדי לגוון. עסקת נדל"ן של מכירה של נכס יש לחשב את ההוצאות וההשקעות שנעשו מאז שנרכש. מה הקושי בנושא הזה? ואיך פותרים אותו?
הקושי בנושא הזה, שאנשים לא שומרים הוצאות ולא שומרים את התיעודים שלהם. ואז כשהם באים למכור את דירת המגורים או את הבית שהם בנו באופן עצמאי, כבנייה עצמית, והם לא שומרים את הקבלות, או ששילמו בתמורה, מה שנקרא: ב"שחור" – כלומר, בלי ששילמו את המע"מ הגלום בעסקה – אז בעצם יש בעיה להכיר בזה.
אתה אומר: בניתי פה ב- 100,000 שקל. אין לך הוצאות, יש לך תמונות שזה עוזר. אבל אין לך תיעוד. אז בינואר 2025, רשות המיסים פרסמה איזושהי השלמה או תוספת להוראת ביצוע מאוד מאוד ישנה, שאומרת: א' – תשמרו קבלות מעכשיו, ותיעודים וחשבוניות והכול. ב' – תשמרו חוזים עם מבצעי עבודה. ג' – צלמו ותציגו תמונות. ד' – תראו חוות דעת מטעם חברת הביטוח, שאתם ביטחתם את הבית. וכמובן להראות העברות בנקאיות והכול.
אנחנו אומרים: מי שבנה עד 2014, יש יותר הקלה, כי אז החוק תוקן. ומי שבנה לאחר מכן – יש יותר התעקשות. הולכים להכיר בערך ב- 70% מהעלויות, העלויות הלא מתועדות וכו' וכו'. זאת אומרת, חשוב מאוד לשמור כל אחד שיש לו נכסים, כל נכס וכל ההוצאות מסודר.
למה באמת לא לקבוע שיעור הוצאות קבוע, כמו שמס הכנסה יודע לעשות, ופשוט להפחית את זה כמו הפחתה של פחת?
קודם כול מדהים, זה נכון. ואנחנו בדיוק מסתמכים על אבני הדרך, שבחוזר מס הכנסה נקבע – יש שם חוזר מאוד מפורט בדיוק איך קובעים הוצאה שהנישום עמד בה לשם בירור הכנסתו בהעדר אסמכתא. יש שם אבני דרך. ולקחו משם את העקרונות. זה לא מחודד שם כל כך בתוספת הזאת לדעתי, אבל בגדול, זה בדיוק זה, שאם נעשו השבחות, ויש פחת שלהם על פני הזמן, מחשבים את ההשבחות, מחשבים את הפחת. אבל בלי קשר, בגלל שאין לך את התיעוד, הם לא רוצים לתת לך 100% ומכאן להפחית, אלא הם אומרים: ניתן לך 67%, ועכשיו אם השכרת את הנכס, אז ניקח פחת על התקופה הזאת. כאילו זה העניין.
תמלול ראיון עם רו"ח דורית גבאי ברדיו תל אביב 102 FM מיום 07.03.2025
#1317
