בני המקום לא היו בעלים ולא פולשים – וזכאים לפטור ממס שבח

הגדרת "זכות במקרקעין" יכולה להיות סבוכה כאשר אין בעלות ישירה

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

1. האם ניתן להחיל פטור ממס שבח בגין מכירת נכס שנבנה על מקרקעין שלא הוסדרו פורמלית במשך עשרות שנים? פסק הדין בעניין וייס ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז (1) עוסק בזכויות תושבים ותיקים שהתיישבו במקרקעין לאחר קום המדינה, ובשאלה האם זכותם מוכרת כ"זכות במקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין, למרות העדר רישום או חוזה פורמלי.

העובדות

1. העוררים הם צאצאים למשפחות שעלו לישראל בראשית שנות ה-50 ושהתיישבו בקרקע נטושה שהייתה בעבר חלק מכפר ערבי. ההורים קיבלו את המקרקעין להתיישבות על ידי מוסדות המדינה, ובנו שם את בתיהם. במשך השנים הם שילמו מיסים, קיבלו היתרי בנייה, וקיימו קשרים רשמיים עם הרשויות, אך לא קיבלו מעמד רשמי של בעלות או חכירה.
2. לאחר עשרות שנים, במסגרת פינוי להסדרת זכויות המדינה, הוסכם בין הצדדים על תשלום פיצוי למשפחות. הפיצוי נקבע במסגרת הליך גישור, והוכרע על ידי בוררת. העוררים דיווחו על המכירה למיסוי מקרקעין, וביקשו פטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5) לחוק, המעניק פטור על מכירת דירת מגורים שהתקבלה בירושה.
3. בתחילה אושר הפטור שנדרש על פי השומות העצמיות. אך לאחר כחודשיים וחצי, חזר בו המנהל מהחלטתו, וטען כי אין מדובר במכירה של "זכות במקרקעין", אלא במכירה הונית של "נכס", שיש למסותו במסגרת פקודת מס הכנסה. הטענה היא כי העוררים אינם בעלים בקרקע, אלא פולשים.

גדר המחלוקת

1. האם מנהל מיסוי מקרקעין היה רשאי לחזור בו מהחלטתו המקורית, שבה אישר את הפטור ממס שבח?
2. האם הזכות שמכרו העוררים, מהווה "זכות במקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין, או שמא מדובר בזכות שאינה כזו, ושיש למסותה לפי פקודת מס הכנסה?

טענות העוררים

1. העוררים טענו כי קיבלו רשות להתיישב במקרקעין מהמוסדות המיישבים, ולכן הם אינם פולשים.
2. לטענתם, במשך השנים הם החזיקו במקרקעין בהסכמה, שילמו מיסים, קיבלו היתרים ונהגו כבעלי זכות.
3. המקרקעין שימשו כדירת מגורים במשך עשרות שנים, ולכן מדובר במכירת "זכות במקרקעין" לפי החוק, והם זכאים לפטור ממס שבח בגין דירת ירושה.
4. עוד נטען כי לא הייתה למשיב סמכות לחזור בו מהחלטתו הראשונה, וכי מדובר בהתנהלות פגומה שנעשתה בלי הצדקה עניינית.

טענות המנהל

1. המנהל טען כי העוררים לא הצליחו להוכיח שהייתה להם או להוריהם זכות במקרקעין כהגדרתה בחוק.
2. לשיטתו, מדובר לכל היותר בפלישה ארוכת שנים, ללא הרשאה משפטית, ולכן אין המדובר במכירת "זכות במקרקעין".
3. על כן, מדובר באירוע מס שצריך להתמסות לפי פקודת מס הכנסה, ולא לפי חוק מיסוי מקרקעין.
4. כמו כן, טען כי החלטתו המקורית ניתנה בטעות, וכי סמכותו לחזור בו, מבוססת על סעיף 85(א)(3) לחוק.

דיון והכרעה

האם המשיב היה רשאי לחזור בו מהחלטתו?

1. בית המשפט קבע כי למשיב יש סמכות לחזור בו מהחלטה על שומה עצמית, כאשר מתגלה טעות, זאת בהתאם לסעיף 85 לחוק. עם זאת, הפעלת הסמכות הזאת מחייבת שיקול דעת מלא, לרבות התחשבות בהסתמכות של הנישום. במקרה זה, המשיב פעל בתוך פרק הזמן המותר (כחודשיים לאחר החלטתו המקורית), ונמצא שהוא פעל בסמכות.

האם מדובר ב"זכות במקרקעין"?

1. זהו לב ליבו של פסק הדין. אכן לא הוכחה "בעלות", וגם לא "זכות חכירה", אך לאחר בחינה יסודית, קבע בית המשפט כי הזכות שמכרו העוררים, אכן מהווה "זכות במקרקעין" לפי חוק מיסוי מקרקעין, מהסוג של "הרשאה במקרקעי ישראל", שמבחינת תוכנה דומה לחכירה. הנימוקים לכך:

• קיומה של הרשאה בפועל: הוכח כי ההתיישבות נעשתה בהכוונת הסוכנות היהודית והמוסדות המיישבים.
• שימוש ארוך טווח ובלעדי: העוררים והוריהם התגוררו, בנו, שילמו מיסים וקיבלו אישורים שונים לבנייה במשך למעלה מ-60 שנה.
• היקף השימוש: נעשה שימוש מלא במקרקעין – מגורים, עסקים חקלאיים, בנייה – דבר שמצביע על "חזקה ייחודית".
• התנהגות הרשויות: המדינה לא ניסתה לפנותם, קיבלה מיסים, ולא הכחישה את זכויותיהם עד להסדרה הרשמית.
• תוכן הבוררות: בפסק הבוררות נקבע במפורש שמדובר בזכות מגורים שניתנה להורי העוררים.

לפיכך, נפסק שהזכות מהווה "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק, ולכן יחולו עליה הוראות הפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(5), כעל דירת ירושה.

דעת המחברת

1. פסק הדין עוסק לא רק בפרשנות טכנית של החוק, אלא גם בצדק מהותי. הוא מכיר בכך שעשרות שנים של החזקה ושימוש עקבי, שזכו להסכמת הרשויות, אינן יכולות להיחשב לפלישה, לפחות בכל הנוגע לעניין מיסוי מקרקעין. בפסק הדין ניתנת פרשנות מרחיבה להגדרת זכות במקרקעין כ"הרשאה במקרקעי ישראל", וניתן ללמוד ממנה למקרים דומים.

הערות שוליים:

• 13864-04-18 וייס ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963

נכתב ביום 05.06.2025.

#2004