דופק המס

הקשיש נפטר לפני "יום המכירה": היורשים לא יורשים את הטבות המס של הקשיש בהתחדשות עירונית

בפינוי-בינוי ובתמ"א 38 בדרך של הריסה, היזם צריך להציע לבעלי דירות קשישים תמורות ייחודיות, נוסף על הדירה החלופית שמקבלים שאר הדיירים: שתי דירות קטנות, דירה קטנה בתוספת כסף, מעבר לבית אבות, או מכירת הדירה החלופית ליזם ורכישת דירה חדשה מחוץ לפרויקט. הפרויקטים נמשכים שנים, ולפעמים הקשיש נפטר אחרי החתימה, אבל לפני "יום המכירה". מה דין התמורות האלה בידי היורשים? חוות דעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה מדצמבר 2025 קבעה שהזכות לתמורות עוברת בירושה, חוץ מהמעבר לבית אבות, שהוא זכות אישית. בשאלת המס חוות הדעת לא עסקה.

רשות המסים קובעת: הזכאות להטבות המס נבחנת לפי זהות הצדדים ביום המכירה. לכן היורשים יקבלו הטבות רק מכוח הזכאות האישית שלהם, ולא את הטבות המס של הקשיש. שתי דירות קטנות בפטור יוכלו לקבל, למשל, לפחות שני יורשים שירשו דירת מגורים. יורש יחיד יקבל דירה אחת בפטור, אלא אם הוא זכאי לשתיים מכוח עצמו. בדירה קטנה בתוספת כסף, היורשים צריכים לעמוד בתנאים שהחוק קובע לשילוב הזה. ואם הקשיש מכר את הדירה החלופית ליזם או לצד שלישי לפני מותו, ההטבה אובדת. אם הקשיש נפטר אחרי יום המכירה, חלים הכללים של קשישים, והיורשים יכולים להשלים את רכישת הדירה החדשה. אם היורשים חותמים עם היזם על תמורות אחרות לפני יום המכירה, צריך להגיש הודעה מתוקנת. הלקח: כבר בהסכם עם היזם כדאי לקבוע מה יקרה לתמורות אם הקשיש ילך לעולמו.

מנהל רשות המסים: אין הורדת מסים ב-2027, ובחירות נוספות יאריכו שוב את מס הרכישה של 8%

בכנס "נדל"ן אמת" של ארגון הקבלנים באילת אמר מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', שהמדינה תצטרך בשנה הבאה מקורות לעוד כ-40 מיליארד ₪, ולכן הוא לא צופה הפחתת מסים ב-2027. במקום העלאת מע"מ או מס חברות הוא תומך במס שנתי על קרקע פנויה, מעין מס עושר, ובחובת דיווח על הכנסות משכירות, גם אם לא יוטל מס מהשקל הראשון.

על מס הרכישה: בגלל הבחירות נשאר שיעור 8% על דירה נוספת בתוקף עד 10.2.2027, ולדבריו, לפי חוות הדעת המשפטית, בחירות נוספות יאריכו אותו שוב בשלושה-ארבעה חודשים. הוא הוסיף שאם המצב בשוק יחמיר, הרשות תדע להביא צעדי חירום.

רמ"י בדרך לשפל של 13 שנה: קרקעות לכ-40 אלף דירות בלבד ב-2026

לפי ניתוח של גלובס, שנשען על הדוחות הכספיים של המדינה ועל נתוני רמ"י, השנה צפויה להסתיים בשיווק קרקעות לכ-40 אלף יחידות דיור בכ-90 מכרזים. זה פחות ממחצית מ-2025 (כ-92 אלף) וכשליש מ-2024 (כ-113 אלף), ודומה להיקף של 2013. עד ספטמבר שווקו כ-35 אלף יחידות בלבד.

מתחילת השנה התכנסו ועדות המכרזים למגורים 75 פעמים, לעומת 195 ישיבות בכל השנה שעברה. לכ-200 מכרזים שתוכננו לשנה הזו עוד לא פורסמה חוברת מכרז, ורובם צפויים לעבור לשנים הבאות.

יקנעם עילית: כל ששת המגרשים במכרז מחיר מטרה נמכרו, כאלף דירות בשכונה חדשה

רמ"י ומשרד הבינוי והשיכון שיווקו בשכונת המבואות המערביים שישה מגרשים לבנייה רוויה, 997 דירות במסלול מחיר מטרה, וכולם נמכרו כבר בסבב הראשון. שש קבוצות יזמים, ובהן אמריקה ישראל, שבירו ויורו שי חי, ישלמו יחד כ-511 מיליון ₪ על הקרקע והפיתוח, בממוצע כ-512 אלף ₪ לדירה, בלי מע"מ.

ההצעות היו גבוהות פי 85 עד פי 238 ממחיר המינימום, אבל המינימום לכל המגרשים יחד עמד על כ-1.7 מיליון ₪ בלבד, והוצאות הפיתוח נקבעו מראש בכ-263 מיליון ₪. כ-70% מהדירות יימכרו בהגרלה לזכאים, בהנחה של 25% ממחיר השוק ועד 550 אלף ₪ לדירה.

רמלה: קרקע ל-102 דירות נמכרה בהצעה יחידה, בפחות ממחצית השומה

במכרז רמ"י למגרש בשכונת מטע הזיתים ברמלה הוגשה הצעה אחת בלבד, של חברה בשליטת היזם יחיאל פוטש: כ-16.7 מיליון ₪, לעומת שומה של כ-36.1 מיליון ₪. ההצעה עברה בפער קטן את מחיר המינימום שרמ"י קובעת מראש למקרה של מציע יחיד. עם הוצאות פיתוח של כ-11.8 מיליון ₪, עלות הקרקע מגיעה לכ-280 אלף ₪ לדירה.

באותו סבב מכרז לשטחי תעשייה בבית שאן משך 20 הצעות ונסגר מעל השומה, ואילו מכרז ברכסים לכ-250 יחידות דיור מוגן נותר בלי מציעים.

מעלה אדומים: מגרשי תעסוקה נמכרו בעשרות אחוזים מתחת לשומה, ול-183 דירות לא הוגשה אף הצעה

במכרז רמ"י לשני מגרשי תעסוקה בשכונת ציפור מדבר במעלה אדומים התקבלו הצעות נמוכות בכ-35% וכ-44% משומת הקרקע. מכרז נוסף באותה שכונה, ל-183 יחידות דיור, נסגר בלי מציעים: הוצאות הפיתוח שנדרשו מהזוכה היו גבוהות פי שמונה בערך ממחיר המינימום.

באותו שבוע נסגר בלי זוכה גם מכרז רמ"י בחריש ל-722 דירות בשישה מתחמים.

בנק ישראל: משכנתאות ב-9.3 מיליארד ₪ באוקטובר, וכ-97.5 מיליארד מתחילת השנה

לפי דוח המשכנתאות של בנק ישראל לאוקטובר, ניטלו בחודש משכנתאות לדיור בהיקף של 9.3 מיליארד ₪. מתחילת 2026 ההיקף מגיע לכ-97.5 מיליארד ₪, כ-14% יותר מהתקופה המקבילה אשתקד וקרוב לשנת השיא 2021, אף שמספר העסקאות בשוק נמוך בכ-40% מאותה שנה.

לפי ניתוח התאחדות יועצי המשכנתאות, משקל מסלול הפריים עלה ל-28%, המסלולים הצמודים למדד ירדו ל-8% בלבד, והריבית הנומינלית המשוקללת עלתה מ-4.35% ל-4.42%. הלוואות הגישור הגיעו ל-13% מהאשראי לדיור.

מגבלות בנק ישראל על מבצעי המימון של הקבלנים פוקעות בסוף השנה, ובבנק בוחנים את ההמשך

הוראת השעה של בנק ישראל ממרץ 2025, שהגבילה מבצעי מימון לרוכשי דירות חדשות, נקבעה עד סוף 2026, ובבנק בוחנים אם להאריך או לעדכן אותה. ההוראה מחייבת את הבנקים בהקצאת הון מוגדלת לפרויקטים שבהם יותר מ-40% מהעסקאות כוללות דחיית תשלומים משמעותית, ומגבילה הלוואות בלון ובולט בסבסוד קבלן ל-10% מהמשכנתאות לדיור.

לפי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, שיעור הדירות שנמכרו עם הטבות מימון עלה מכ-20% במאי ל-45% בספטמבר, קרוב לרמה שלפני המגבלות. מספר המכירות לא עלה: כ-1,800 דירות בשוק החופשי בספטמבר, כמו לפני שנה.

ניסיון נוסף במשולש: מכרזים ל-870 דירות במחיר מטרה בכפר קאסם, בג'לג'וליה ובכפר ברא

משרד הבינוי והשיכון ורמ"י פרסמו שלושה מכרזים ליזמים, 20 מתחמים בסך הכול: 387 דירות בכפר קאסם, 327 בג'לג'וליה ו-156 בכפר ברא. חוברות המכרז אמורות להתפרסם ב-29 וב-30 בנובמבר, וההצעות יוגשו עד 29–31 בדצמבר. החלוקה בין דירות לזכאים לבין דירות לשוק החופשי עוד לא פורסמה.

זה ניסיון חוזר: לפי נתוני WizBid, בין מאי 2023 לאוקטובר 2025 הסתיימו ביישובים האלה עשרה מכרזי מחיר מטרה בלי אף הצעה, ובחלקם הוצעו אותם מגרשים יותר מפעם אחת.

בת ים: תוכנית מתחם חלמית קיבלה תוקף – 480 דירות ישנות יפנו מקום לכ-1,880 חדשות

הוועדה המחוזית תל אביב נתנה תוקף לתוכנית הפינוי-בינוי במתחם חלמית בצפון-מזרח בת ים, כ-80 דונם. במקום 480 דירות בשיכונים ותיקים ייבנו כ-1,880 דירות, תוספת נטו של כ-1,400, במגדלים של עד 42 קומות ליד תחנת המטרו העתידית וולפסון ובבנייה של עד 10 קומות במערב המתחם. כ-660 מהדירות יהיו קטנות, ותקן החניה יעמוד על עד 0.7 לדירה.

את התוכנית יזמו עיריית בת ים והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. כשהופקדה בסוף 2023 היא כללה כ-1,650 דירות, ומספרן גדל במהלך הדיון בהתנגדויות.

רמת גן: שתי תוכניות התחדשות אושרו בוועדה המחוזית – מ-144 דירות ל-480

הוועדה המחוזית תל אביב אישרה שתי תוכניות התחדשות בשכונות הגפן ורמת השקמה ברמת גן. בתוכנית "אבא הלל-חרות", כ-2.1 דונם, ייהרסו 41 דירות וייבנו 130, במגדל של עד 36 קומות. בתוכנית "שלם 20-30", כ-12.8 דונם, ייהרסו 103 דירות וייבנו 350, במגדל של עד 38 קומות בכפוף למגבלות התעופה האזרחית, לצד כ-1,750 מ"ר מסחר.

תל אביב: תוכנית בית רומנו אושרה למתן תוקף, עם מגדלים של כ-50 קומות במתחמים הסמוכים

הוועדה המחוזית תל אביב החליטה לאשר למתן תוקף את התוכנית לבית רומנו בדרך יפו ולמתחמים הסמוכים לו, כ-11.2 דונם. לפי מינהל התכנון, התוכנית מוסיפה כ-240 דירות, חלקן דיור בהישג יד, וכ-3,500 מ"ר למסחר ולתעסוקה.

המבנה ההיסטורי יוקדש לשימושים ציבוריים, ובתמורה מקבלת חברת וויי-בוקס תוספת זכויות בנייה במתחם ניבה-גת רימון ובמתחם מנחם בגין 64. הבנייה במתחמים המזרחיים תגיע לכ-50 קומות.

עתירה נגד תוכנית המגדלים ליד תחנת המטרו ביגאל אלון: "החלקה שלנו מופקעת, אבל לא נכללה באיחוד"

בעלי הקרקע ביגאל אלון 122-124 בתל אביב עתרו לבית המשפט המחוזי נגד תוכנית "מרחב מעורב יגאל אלון" (תא/מק/5084), כ-18.7 דונם ליד תחנת המטרו העתידית "השלום". התוכנית מתירה שני מגדלי מגורים של עד 70 קומות ומגדל משרדים של עד 60 קומות.

לטענת העותרים, החלקה שלהם הוצאה מתחום האיחוד והחלוקה, אף שכ-602 מ"ר ממנה יופקעו לצמיתות וכ-301 מ"ר באופן זמני. הם מעריכים את הפגיעה בכ-81.8 מיליון ₪. ועדת הערר המחוזית קיבלה חלק מטענותיהם, אך דחתה את טענת ההחרגה מחמת איחור, והוועדה המקומית טוענת שהחלקה נמצאת בתחום תוכנית התשתית הלאומית של המטרו.

חיפה: הוועדה המחוזית קיצצה כ-30% מהדירות בתוכנית מורדות לינקולן

הוועדה המחוזית בחיפה לא העבירה להתנגדויות את תוכנית השכונה במורדות לינקולן ובתל אהרון, כ-711 דונם על מדרונות תלולים, והורתה להקטין אותה מכ-2,850 יחידות דיור לכ-2,000. הבנייה בתל אהרון ובמדרון היורד לנחל אחוזה בוטלה, ולמתכננים ניתנו חודשיים להגיש מסמכים מתוקנים.

לכ-1,600 בעלי הקרקע במתחם, שממתינים שנים למימוש הזכויות, המשמעות היא פחות זכויות בנייה לחלוקה ביניהם, ולכן גם ירידה בשווי החלקות.

תוכנית המתאר החדשה של תל אביב: הדיונים ביותר מ-500 התנגדויות מתחילים ב-3.11

עיריית תל אביב-יפו תשמע במהלך נובמבר את ההתנגדויות לתא/5500, עדכון תוכנית המתאר שמוסיף כ-50 אלף דירות. הדיונים יתחילו ב-3.11 בנושאים רוחביים, ויימשכו לפי אזורים: צפון העיר ב-4.11, מזרח ב-11.11, דרום ויפו ב-17.11 ומרכז ב-18.11. בכל יום ישמעו כמאה התנגדויות, חמש דקות לכל מתנגד, בנוכחות בלבד.

ועדת התכנון של לשכת עורכי הדין ביקשה לדחות את הדיונים, להאריך את הזמן לכל מתנגד ולאפשר השתתפות מרחוק. לבעלי נכסים בעיר: אחרי הדיונים העירייה תעביר את עמדתה לוועדה המחוזית, שתכריע בהתנגדויות.

כפר סבא: תוכנית "פארק המוביל" פורסמה למתן תוקף – 2,134 דירות באזור התעשייה הוותיק

התוכנית הופכת את אזור התעשייה הוותיק של כפר סבא, כ-615 דונם, לרובע שמשלב מגורים, תעסוקה, מסחר ומבני ציבור, ומוסיפה בו 2,134 יחידות דיור. ההודעה על אישורה פורסמה ברשומות ב-26.10.2026, והתוכנית נכנסת לתוקף 15 יום לאחר מכן.

לבעלי קרקע במתחם: רק בחלק מהשטח אפשר יהיה לקבל היתר בנייה ישירות מכוח התוכנית. בשאר השטח נדרש שלב תכנון נוסף לפני הגשת בקשה להיתר.

הלמ"ס: מכירות הדירות החדשות בתל אביב צנחו ב-60% ברבעון השלישי, וחיפה הובילה לראשונה במספר העסקאות

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ביולי–ספטמבר 2026 נמכרו כ-21,800 דירות, ירידה של כ-6% לעומת הרבעון השני. כ-36% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת "דירה בהנחה". בתל אביב נמכרו 537 דירות חדשות ו-421 יד שנייה, ואילו חיפה, עם 1,383 עסקאות, הגיעה לראשונה בנתוני הלמ"ס למקום הראשון בכלל העסקאות. קריית גת שנייה, עם 1,232.

בסוף הרבעון נותרו כ-85 אלף דירות חדשות לא מכורות, מהן 10,186 בירושלים ו-10,065 בתל אביב. לפי הכלכלן הראשי באוצר, זוגות צעירים היו בספטמבר 62% מהרוכשים.

שיא בביקוש לממ"ד: שני שלישים מעסקאות היד השנייה הן בדירות עם ממ"ד

לפי נתוני הכלכלן הראשי באוצר, באוגוסט 2026 היו 67.1% מעסקאות הדירות יד שנייה בדירות עם ממ"ד, השיעור הגבוה ביותר מתחילת 2024 (אז כ-53%). הפער בולט בירושלים: 74% מהעסקאות בדירות ממוגנות, אף שרק כ-36% מהדירות באזור כוללות ממ"ד. בשרון השיעור הגיע ל-77%.

שוק היד השנייה עצמו מדשדש: כ-4,000 עסקאות בחודש בשלוש השנים האחרונות. בשוק היוקרה, דירות מעל 10 מיליון ₪, תושבי חוץ ביצעו ב-2025 רק 17% מהרכישות.

נתוני האוצר: כמעט מחצית מהמשקיעים שמכרו דירה בתוך חמש שנים מכרו בהפסד ריאלי

סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים, בדקה כ-12 אלף מכירות של דירות להשקעה בשנת 2025, רק כאלה ששומת מס השבח שלהן כבר נסגרה. מי שהחזיק בדירה עד חמש שנים מכר בהפסד ריאלי ב-47.5% מהמקרים: התמורה, אחרי הצמדה למדד, הייתה נמוכה ממחיר הקנייה. בהחזקה של 6 עד 10 שנים השיעור יורד ל-17.2%, ומעל 30 שנה ל-1.9% בלבד.

החריג הוא הדרום: כרבע מהמשקיעים שמכרו שם מכרו בתוך חמש שנים, יותר מפי שניים מהממוצע הארצי (9.7%), ו-62% מהם מכרו בהפסד ריאלי, חלקם גם בהפסד נומינלי.

השקל החזק מייקר דירות לתושבי חוץ: כ-41 אלף דולר נוספים על דירה של 3 מיליון ₪

לפי השער היציג של בנק ישראל מ-30.10.2026, הדולר עומד על כ-3.12 ₪, לעומת כ-3.26 ₪ לפני שנה, והאירו ירד בתוך שנה בכ-7.8%. רוכש שמחזיק דולרים צריך היום כ-962 אלף דולר לדירה של 3 מיליון ₪, לעומת כ-921 אלף דולר לפני שנה, בלי שמחיר הדירה בשקלים השתנה.

על זה נוסף מס הרכישה: תושב חוץ משלם לפי מדרגות דירה נוספת, 8% עד כ-6.06 מיליון ₪ ו-10% מעל הסכום הזה, גם כשזו דירתו היחידה בישראל. בדירה של 3 מיליון ₪ מדובר בכ-240 אלף ₪, לעומת כ-45.5 אלף ₪ לתושב ישראל שקונה דירה יחידה.

ממשלה חדשה, מדיניות חדשה? הרפורמה במיסוי שעשויה להחזיר את המשקיעים לשוק הנדל"ן

רו"ח דורית גבאי התארחה ב"תוכנית הנדל"ן של ישראל" ברדיו גלי ישראל, ודיברה על מה שהממשלה החדשה יכולה לשנות במדיניות המס בנדל"ן, ועל רפורמה במיסוי שעשויה להחזיר את המשקיעים לשוק הדירות.