שלום לרואת החשבון דורית גבאי, מומחית המיסוי למקרקעין. ואת מספרת לנו שסוף השנה קרב, ושבסוף דצמבר נסגר חלון הזדמנויות למוכרי קרקעות עם תכניות מאושרות לדירות.

נכון, ב-31.12.2018, מסתיימת לה תקופת שנקראת “הוראת שעה”. למוכרי קרקעות, זוהוראת שעה שמעניקה הטבתמס מאוד משמעותית למי שמוכר קרקע. יש לו חלק מהרווחה שממוסה ב-47%. זה פשוט הזדמנות אחרונה עד סוף השנה הזאת.

מה בעצם התמריץ?

התמריץ הוא שבעצם שמשרד האוצר – כחלק מהתכנית, שמצד אחד לבלום את הביקושים- דרך מס רכישה הזוי- ומצד שני, לעודד את המכירה ולהגיד למוכרים: בואו תמכרו קרקעות, שהייעוד שלהן הוא לבניית מעל שמונה יחידות מגורים- אתם מוכרים קרקע למעל שמונה יחידות מגורים- אז הם אומרים: תמכרו, ואז במקום שהחלק המשמעותי מהרווח שממוסה בשיעור המס הגבוה- 47%- אנחנו נוריד לכם אותו ל-25%. עכשיו, בעסקאות שמדברים עליהם במרכז ועוד כמה קילומטרים בפריפריה- מדובר במיליוני שקלים הטבת מס לעסקה כזאת,ומינימום מיליון עד שלושה מיליון שקל- ככה בממוצע, אני אומרת.

עכשיו, ממה שאת מכירה – ואת מכירה היטב- יש איזה הוכחה שזה עובד הדברים האלה?

אז האמת היא שבדיוק רק לפני שבועיים מבקר המדינה דן בזה שאף אחד לא עוקב. הוא עלה על זה במסגרת דוח, אבל באמת מי שעוסק בתחום, רואה שמעולם לא נעשתה בדיקה ממשית, האם תמריץ מס או אפילו בלימה כמו מס הרכישה הזה, השיג את היעד שלו. חוקי עידוד השקעות הון, יש מלא חוקי עידוד שממריצים אנשים להשקיע, למכור, לקנות, להיכנס לתעשייה כזו או אחרת, ואף אחד לא בדק את הקשר בין התמריצים, בין הטבות המס, בין המענקים לבין התוצאות. וזה פשוט נראה מדינת חלם, כי אתה מצפה…

אתה מקבל את הכותרת שלך בעיתון, רק שאף אחד לא בדק אם זה באמת עובד… יכול להיות שזה עובד, אבל אף אחד לא בדק אם זה עובד.

לא, ואני רק אתן לך דוגמה: באים אנשים למכור היום דירות מגורים- עכשיו, אם הם קנו את דירות המגורים האלו ב-2002, למרות שיש חישוב מס לפי החוק שהם צריכים לשלם את המס לפי החוק, מגיע להם 20% הנחה במס אחרי החישוב שיצא להם. אנשים לא יודעים את זה! מה אני רוצה להגיד? שכשהם קנו ב-2002, גם היה תמריץ – אמרו להם שמי שיקנה מ-7 בנובמבר 2001 עד 31 בדצמבר 2002- זאת הייתה התקופה הראשונה- כשהוא ימכור, יש לו פתק של הנחה במס. אנשים לא זוכרים את זה בכלל. זאת אומרת, הם לא קנו את הדירה או את ההשקעה בהקשר לפתק שיהיה להם במכירה. אז כאילו, אתם נותנים הטבות- זה מיליונים למדינה- מצד אחד, יוצרים איזה עושר נוסף לבעלי אדמות וקרקעות שעושה אותם יותר עשירים – מגדילים את הפערים- ומצד שני, רוצים להשיג איזושהי תנועה בנדל”ן דרך המס, ולא משיגים את היעד. אז מה קורה? מ-97 נלחמים במחירי הדירות, והם רק עולים- הם כל הזמן עולים! כי היעד הוא לא מחירי הדיור, היעד הוא בעיית הדיור. בעיית הדיור זה לא המחירים, בעיית הדיור זה שיהיה מדור לסטודנטים, מדור לחיילים משוחררים, מדור לזוגות, למשפחות פרודות וכן הלאה וכן הלאה- למצוא להם פתרון. הפתרון הוא לא להוריד את המחירים.
ואני אתן לך עוד דוגמה אם מתחשק לך לראות את…

רוצה, רוצה! למרות שאני רוצה להגיד שאחרי כל שיחה אתך, אני… יש בדרך כלל שיר, ואז אני דופק את הראש בשולחן, כי אני לא מאמין מה שאת מספרת לי. אז בבקשה… המצח שלי עוד כואב משבוע שעבר. עוד דוגמה.

אולי יש מישהו שמקשיב- אחד שייקח את זה לידיים. תראה, ב-2010 תיקנו תיקון קודם שקוראים לו מספר 69. למה המספר הזה מאוד מיוחד? כי הוא בעצם סגר באופן הרמטי את הרעיון של קבוצות רכישה מבחינת הכדאיות. למה הכוונה? עד אז, אתה ואני ועוד קבוצת חברים יכולנו להתארגן עשרה אנשים, ללכת להתארגן על קרקע, לקנות אותה, לבנות בעצמנו את הדירה, כל אחד את החלק שלו בבניין, יממן, וראינו והתארגנו, גם אם מישהו ארגן אותנו ואסף אותנו, יכולנו להביא למחיר דירה 30% בערך בממוצע- לפעמים יותר- ממחיר השוק. זאת אומרת, השגנו יתרון שלקחנו סיכונים וסיכויים- בנינו לבד את הדירה בלי מתווכים, בלי כל מיני אנשים שבדרך גזרו כספים, והגענו נגיד לדירה במקום מיליון וחצי- מיליון מאתיים. זה פער מאוד משמעותי לזוגות. (ברור). אבל מה שקרה, זה שקבלנים לא יכלו להיכנס למשחק הזה בגלל חוקי מע”מ. אז מה עשתה המדינה? במקום שתשאיר אותנו כבעלי אופציה להוזיל מחירי דיור כי זה יעד חשוב, אז מה שהיא עשתה: הטילה מע”מ על הקרקע, אנחנו כשאנחנו מתארגנים, אנחנו משלמים 17% על מחיר הקרקע, והטילה מס רכישה לא בשווי של קרקע שהיא בתולית- עוד לא מפותחת לפעמים ועוד לא עם בנייה – אלא מס רכישה 8% במקרה של דירה נוספת על השווי הגמור. אז הנה המחיר נהיה כבר לא כדאי, כי 17+8 זה 25%, איך שלא תסתכל על זה, זה בערך 30% שנחסכו פה בצורת מיסים.

זאת המדינה שרוצה להוריד את המחירים…

אז המחירים ירדו?! מה זה פה?!

דורית גבאי, תודה רבה

5.11.2018