סוגיות במס רכישה ומניעת טעויות יקרות ומוניטין

מאת: רו"ח דורית גבאי

תמלול הרצאה בזום של דורית גבאי בפני מייצגים במיסוי מקרקעין מיום 11.8.2020.

מבוא

בעצם אני רוצה להתייחס לכל מיני דברים שצצו בקבוצות, וככה ליישר קו, לחסוך אי ודאות, בהקשר ובדגש על למס רכישה, אבל זה יכול להתפתח גם לכיוונים נוספים. תראו, שואלים אותי בקבוצות, ותאמינו לי שבכל בוקר אני מתעסקת עם הקבוצות – כמעט דבר יחידי שאני עושה בבקרים. אדם בונה את ביתו, יש לו מגרש שהוא קיבל מאבא שלו והוא בונה את הבית שלו בונה בנייה פרטית. והבית בשלבי בנייה – שלד, בכלל עוד לא הגיעו לגג, ובעצם הגיעה לידיו הזדמנות לרכוש דירת מגורים בסכום שהוא יכול לשלם. ואז הוא שאל אותי: האם כשאני בא עכשיו לחתום על עסקת רכישה של דירת מגורים – מוכנה, הוא קנה כרגע באיזשהו בניין – האם אני נחשב לבעל דירה יחידה – כן או לא?

תוכן ההרצאה

אז למי שזה ברור לו שבית בבנייה שאתה בונה אותו לעצמך, ואתה לא בחוזה כמו עם קבלן שהוא מתחייב להשלים לך את הבנייה, אלא אתה בונה אותו לעצמך – הבית הזה בעצם לא נספר לך כדירת מגורים, ולכן הרכישה של הדירה הנוכחית נחשבת לדירה יחידה של התא המשפחתי הרוכש. זה לא אותו דבר לגבי בן אדם שבעצם נמצא בחוזה שהוא קנה דירה על הנייר, ובעצם בחוזה יש התחייבות להשלים את הבנייה, כי אז הוא כבר בעל דירת מגורים אחת ראשונה לצורכי מס רכישה, ועכשיו הוא בא לקנות את הדירה הנוספת – אז נכון שהם לא התחילו לבנות שמה, אבל הוא נחשב לבעל דירה נוספת, כי לצורך המדרג, דירת מגורים ומס רכישה, אז הם צריכים לראות שאם יש התחייבות לסיים את הבנייה מבחינת המוכר אליי – אני כקונה, אני קונה דירת מגורים לצורכי מס רכישה, ואני משלם מס של דירת מגורים.

ולכן הדוגמה שציינתי מקודם – שאם אני בונה בית לעצמי, ואני באמצע הבנייה או במהלך הדרך, עוד לי טופס 4, ובעל הבית עוד לא השלים את החלקים של בית המגורים, אני בעצם קונה דירת מגורים, אני נחשב לבעל דירה יחידה.

עקרון רציפות המס – תראו, אני אומרת דברים שכבר שכחתי אותם, אבל בגלל שהם עולים עכשיו בשטח, אני רוצה להדגיש אותם. כשאני קונה עם חברים שלי קרקע ואני לא נחשב לקבוצת רכישה, וקניתי מבעל הקרקע – החלק שלי ברכישה הוא 600,000 ש"ח קרקע. קניתי את הקרקע, ייקח שנים עד שהוצאנו היתרים, לקח שנים עד שהתארגנו למכרז קבלנים, ובסופו של דבר שילמתי 600,000 על הקרקע לבעל הקרקע, עוד נגיד 1,000,000 ש"ח על הבנייה – אני בא למכור את הנכס הזה אחרי שגרתי בו שנתיים-שלוש – זאת דירתי היחידה או לא היחידה – לצורך העניין, זה לא ממש משנה. אני בא למכור את הדירה בחיוב במס – או שאני בוחר לשלם את המס או שאני צריך לשלם את המס כי לא מגיע לי פטור דירה יחידה.

עולה השאלה: מהו שווי הרכישה של הקרקע? של הבית הזה שמתחיל בקרקע ומתקדם לעבר בנייה וכן חהוא שילם כולל מע"מ 1,000,000 ש", והוא שילם על הקרקע 600,000 ש"ח ושילם מס רכישה על הקרקע 600,000 ש"ח.

השאלות שעולות היום בשטח הן כאלה: בחלק מהמקרים, המנהל לא קיבל את השווי המוצהר, והוא החליט שה-600,000 לצורך העניין זה 800,000, והעלה לבן אדם את השווי רכישה מ- 600,000 ל- 800,000. האיש שילם מס רכישה על הקרקע – על 800,000, שילם עלויות בנייה 1,000,000. היינו, העלויות שלו היו: 800,000 – מבחינת מס רכישה, מבחינת רצף המס – אני שילמתי מס רכישה על 800,000 – אני העברתי רק 600,000, אבל המנהל קבע לי 800,000. שילמתי מס רכישה על 600,000. בעצם, על ה- 200,000 ש"ח האלה שלא שילמתי בכסף, שילמתי רק את מס הרכישה. יש לי שווי רכישה במסכי מס שבח, יש לי את עלויות הבנייה שלי – 1,000,000, עלה לי 1,800,00, אני מוכר ב- 2,500,000 לצורך העניין. עזבו סוגיות פחת. הרווח הוא בין 2,500,000 ל- 1,800,000. לאחרונה אנחנו נתקלים במצב שהמנהל נזכר שבעצם אחרי זה הוא הגיע חזרה להסכם עם הקבוצה, עם המוכר וכן הלאה וכן הלאה, והוא הוריד לחלק האנשים או לכולם את שווי הרכישה המוצהר, והוא שכח לתקן את השווי המוצהר ללקוח – לבן אדם הספציפי הזה. ואז הוא אומר לו: אני אגדיל לך את המס רכישה. לא יעלה על הדעת שבמצב כזה אתם תהיו רגועים ותהיו כאלה נחמדים ומנומסים – בשום פנים  ואופן! מנהל מס שבח שהוציא שומת רכישה על 800,000, על פי עקרון רציפות המס – 21(ב) – הוא חייב להתיר את ה- 800,000. מנהל מס שבח יצטרך לקחת בחשבון שאם הוא מעלה שוויים וגובה מס רכישה, ובעצם הוא הבין שהוא נתן לבן אדם עלות שהוא לא נשא בא, ובעצם במס רכישה הוא קיבל את שווי הרכישה הזה, מנהל מס שבח יצטרך להחליף דיסקט ולהחליט האם הוא רוצה להעלות שוויים – כן או לא. ברגע שהוא העלה, הבן אדם קיבל את השומה, שינן אותה, ועכשיו בחלוף 10-15 שנה הוא בא למכור, אומרים לו: סליחה, טעינו, וכבר אי אפשר לתקן את שומת הרכישה, להחזיר אותה ל- 600,000 כי כבר חלפו ארבע שנים – אין להסכים על שום פשרה. זה פשוט לא יעלה על הדעת צורת ההתנהלות הזאת. וכל מקרה כזה נוסף שאני רוצה שאתם תהיו ערניים לו, אנחנו נעלה את זה עד ירושלים. אני במקרה הנדון, הודעתי למייצג שאני עוזרת לו להחזיר את המנהל למוטב. אני רואה פה ושם כל מיני ניסיונות לגרד כספים, לקחת ממה שאין, אולי בגלל המצב של גביית המיסים שהוא בשפל, שלא ראינו ממנו עשרות בשנים בירידה. אבל לא להסכים! היום האנשים צריכים כל שקל, והתפקיד שלנו הוא לשמור להם על הכסף הזה. ולכן זה מאוד מאוד חשוב שאנחנו נשמור על העניין הזה.

חשוב מאוד שתדעו: אנחנו כרגע אוספים את כל המקרים שאתם מקבלים איומים מאת פקידי המס בקנס גירעון. אנחנו נתקלים באין סוף פניות של מייצגים שפשוט מאוימים. אדם הגיש שומה עם עמדה מקצועית מסוימת, והוא סבור שהשומה צריכה להיות כך וכך. המנהל מנהל ויכוח אתו, הוא לא מסכים אתו, ותוך כדי תנועה הוא מאיים עליו שהוא גם שוקל להטיל עליו קנס גירעון. אנחנו עכשיו מכינים נייר עמדה – הצוות הפעיל בפורום מכינים נייר עמדה משפטי לרשות המיסים – אנחנו מכינים כמה ניירות עמדה, עובדים על זה במקביל, בצוות כמה אנשים, ואנחנו הולכים להגיש את זה למנהל רשות המיסים ולמנהל מס שבח, מר שי אהרונוביץ', כדבר שזה לא יעלה על הדעת.

לא ייתכן שקנס גירעון שהוא קנס עונשי מאוד מאוד כבד שבא להגיד: ניסית לחסוך מיסים שלא בדרך מקצועית, שלא בדרך פרשנות, שלא בדרך גישה או חלופה או אסכולה מיסויית – כל עסקה שנייה אנחנו נקבל איומים שאנחנו שוקלים להטיל קנס גירעון. צריך לזכור שקנס גירעון זה קנס שסגן המנהל, ואני כסגן מנהל הטלתי אותו פעמיים בכל הקריירה שלי במשך חמש שנים. זה פרוצדורה שהייתי פונה לסגן הנציב, בזמנו, זה מר אודי ברזילי או למר שטאוב, מנהל מס שבח ארצי ז"ל, ומבקשת שיאשרו לי להטיל את הקנס הזה. זה הפך להיות ממש כמו להחליף גרביים, וזה חמור מאוד! זה חמור מאוד שהיום אנשים מאוימים, במקום שירגישו ביטחון שהם מתמודדים עם סוגיות מקצועיות, הם ירגישו מאוימים על כל גישה שהם נוקטים בכל דבר שהם מגישים. ולכן שימו לב, אנחנו נגן על המקצועיות שלכם, נגן על הגישה שאומרת שגם אם אנחנו חושבים אחרת, מנהל מס שבח יצטרך לכבד את זה ולא לאיים עלינו בכל פעם שאנחנו לא מסכימים.


#1131

ב.א.

Print Friendly, PDF & Email
דורית גבאי | רו"ח

דורית גבאי | רו"ח

יש לכם שאלה?

מלאו פרטים ונחזור אליכם