דופק המס

קנית מגרש עם בית בבנייה ונכנסת בנעלי המוכר מול הקבלן? בעיני מס הרכישה – קנית דירת מגורים

סיווג נכס כ"דירת מגורים" הוא אחת השאלות המכריעות בחישוב מס הרכישה. הוא קובע אם יחולו מדרגות המס של דירת מגורים – יחידה או נוספת – או השיעור שחל על נכס אחר. בדירה גמורה התשובה פשוטה. הקושי מתחיל בדירה שבנייתה טרם נסתיימה: לפי החוק, דירה כזו נחשבת "דירת מגורים" רק אם יש עמה "התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה".

ומה הדין כשהמוכר אינו קבלן, אלא בעל מגרש שהזמין שירותי בנייה, ובאמצע הבנייה מכר את המגרש והמחה לקונה את חוזה הבנייה – תוך שהוא מצהיר במפורש שאינו אחראי לסיום הבנייה?

בעניין שרביט השיבה ועדת הערר בתל אביב-יפו, פה אחד: במקרה כזה הקונים רכשו "דירות מגורים". זאת, משום שהמוכרים העבירו להם "חבילה" שכללה גם את המקרקעין וגם התחייבות אכיפה של הקבלן להשלים את הבנייה. הוועדה הלכה בדרך של הלכת לסמן, והבחינה את המקרה מעניין מיכאלי, שבו נקבע ההפך.

89 דירות נבנו, הקורונה והמלחמה עיכבו – וההקלה במס השבח אבדה: 42 החודשים הם "תנאי", ולא "מועד"

כדי לעודד בעלי קרקעות למכור, ויזמים לבנות מהר, קבע המחוקק בסעיף 10 לחוק ההתייעלות, כהוראת שעה, הקלה משמעותית בשיעור מס השבח על מכירת קרקע לבנייה. ההקלה ניתנת בתנאים, ואחד מהם: בניית הדירות צריכה להסתיים בתוך 42 חודשים ממועד המכירה.

מה קורה כשהבנייה מתעכבת בגלל מגפת הקורונה, הסגרים, ואחר כך מלחמת "חרבות ברזל"? האם מנהל מיסוי מקרקעין יכול להאריך את התקופה, מכוח סמכותו הכללית בסעיף 107 לחוק מיסוי מקרקעין "להאריך כל מועד שנקבע בחוק זה"?

בעניין זהבי השיבה ועדת הערר מרכז, מפי כבוד השופט אבי גורמן, פה אחד: לא. 42 החודשים אינם "מועד" לביצוע פעולה מול המנהל, אלא "תנאי" שקבע המחוקק לזכאות להקלה – ואת תנאי המחוקק רשות מנהלית אינה רשאית לשנות. התוצאה: בעלת הקרקע איבדה את ההקלה, אף ש-89 דירות נבנו בפועל.

דירה שחסרות בה עבודות גמר אינה "דירת מעטפת" – ומי שמסתיר את חוות הדעת שלו, ישלם הוצאות

ההבדל בין "דירת מגורים" לבין "בניין" שווה, לעיתים, מאות אלפי שקלים של מס רכישה. מי שרוכש דירה נוספת משלם את המדרגות הגבוהות של דירה שאינה יחידה – 8% ו-10%. מי שרוכש נכס שאינו דירת מגורים משלם שיעור אחיד של 6%. לכן אין זה מפתיע שרוכשי דירות יקרות מבקשים לעיתים לסווג את מה שרכשו כ"דירת מעטפת" – דירה שבנייתה לא הושלמה – ולא כדירת מגורים.

בעניין תוסייה כהן נדחה ניסיון כזה. ועדת הערר מרכז, בראשות כבוד השופט שמואל בורנשטין, קבעה שדירה שיש בה מטבח, אסלות, ריצוף, חיבור לחשמל ולמים וטופס 5 היא דירת מגורים, גם אם נותרו בה עבודות גמר וליקויים. הוועדה גם מתחה ביקורת חריפה על התנהלות העוררים, שהסתירו את חוות הדעת של המומחה מטעמם, וחייבה אותם בהוצאות של 40,000 ₪.

בעסקת חליפין בין שותפים: גם המנהל וגם החברה טעו בשווי מחצית המניות באיגוד מקרקעין – והוועדה קבעה את השווי בעצמה

היפרדות של שותפים עסקיים היא אחד האירועים המורכבים ביותר במיסוי מקרקעין. לעיתים קרובות השותפים אינם מוכרים את הנכסים לצד שלישי, אלא מחלקים אותם ביניהם: אחד לוקח נכס אחד, השני לוקח נכס אחר, ומי שקיבל יותר משלים בתשלום איזון. מבחינת חוק מיסוי מקרקעין, זו "עסקת חליפין" – וכל צד מוכר את חלקו בנכס שמסר, ורוכש את חלקו בנכס שקיבל.

מכאן עולה השאלה: מה השווי של כל צד בעסקה? והמשימה מסתבכת כשצד אחד הוא זכות ישירה במקרקעין, והצד השני הוא מניות של חברה שמחזיקה מקרקעין – "איגוד מקרקעין".

בעניין ע.מ.ס.ת נדרשה ועדת הערר, בראשות כבוד השופט אבי גורמן, לעסקה כזו בדיוק. הוועדה קבעה שהחברה שמניותיה נמכרו היא איגוד מקרקעין, ושמדובר בעסקת חליפין. אבל היא דחתה את השווי שקבע המנהל, 36 מיליון ₪ למחצית המניות, וגם את השווי שדיווחה החברה, כ-1.7 מיליון ₪. השווי נקבע בסופו של דבר על כ-13.4 מיליון ₪. זאת, משום שהשקילות בעסקת חליפין היא בערך הכלכלי – ולא במספר שנקבע לצורך המס בעסקה המקבילה.

תמורה מותנית בגין יחידות דיור עתידיות נכללת בשווי המכירה. הערעור תלוי בעליון

בעניין ש. משעולים עכו, תשלום שמותנה באישור 62 יחידות דיור נוספות נקבע כחלק מהתמורה לצורכי מס שבח ומס רכישה, ולא כתשלום עבור שירותי תכנון. שווי המכירה עלה מ-39 מיליון ל-51 מיליון ₪. לפי הדיווח, החברה ערערה לעליון, והשופט חאלד כבוב דחה את בקשתה לעכב את ביצוע פסק הדין, שמחייב אותה לשלם 2.9 מיליון ₪.

שיוך דירות בקיבוצים: הסדר פשרה מחזיר מס רכישה לחברים במסלול "חלופת האגודה"

ביום 28.8.2026 אישר בית המשפט את הסדר הפשרה ונתן לו תוקף של פסק דין. חברי קיבוצים ששויכה להם דירה בחלופת האגודה ושילמו 6% מס רכישה – זכאים להחזר.

בקיבוץ המסורתי, לחבר לא היה בית משלו. הקרקע הוחכרה לקיבוץ, והבתים היו של כולם. בעשורים האחרונים, עם המעבר ל"קיבוץ מתחדש", קיבוצים רבים "משייכים" את הדירות לחברים: החבר מקבל זכות קניינית בבית שבו הוא גר, לעיתים כבר עשרות שנים.

השיוך הוא עסקה במקרקעין, והחבר משלם מס רכישה. אבל באיזה שיעור? אם מדובר ב"דירת מגורים", ולחבר אין דירה אחרת, מס הרכישה נמוך מאוד ולרוב אפסי. אם מדובר ב"זכות במקרקעין" רגילה – 6% מהשווי.

מס רכישה על דירה נוספת: הוראת השעה הוארכה עד 10.2.2027, בעקבות פיזור הכנסת

שיעורי מס הרכישה המוגדלים, שחלים על רוכש דירת מגורים שאינה דירה יחידה ועל רכישת דירה בידי מי שאינו יחיד תושב ישראל, היו אמורים לחול עד 31.12.2026. בעקבות פיזור הכנסת חל סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת, שמאריך הוראות חוק שפוקעות בין 10.9.2026 ל-10.2.2027. לכן הוראת השעה מוארכת עד 10.2.2027 (כולל). המדרגות ברכישות עד מועד זה הן 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעליו.

הגישה למאגר עסקאות הנדל"ן הוגבלה. מנהל הרשות: "מהלך זמני"

רשות המסים הקשיחה את הכניסה למאגר עסקאות הנדל"ן והוסיפה אימות דו-שלבי, אחרי שהמאגר נפתח לשימוש חופשי בידי גורם פרטי. לדברי מנהל הרשות, שי אהרונוביץ', ההורדות ההמוניות יצרו עומס שאיים להשבית מערכות. הרשות בוחנת שינוי מדיניות שעשוי לחייב חקיקה. ההגבלה נוגעת ישירות לשמאים, ליועצי מס ולעורכי דין.

הרשות לא רשאית "לחשב מחדש" ירידת מחזור כשדיווחי המע"מ לא נפסלו

ישראל קנדה מלונות כנרת ביקשה פיצוי של כ-700 אלף ₪ עבור נובמבר ודצמבר 2023. לפי דיווחי המע"מ שלה, המחזור ירד ב-25.5%. הרשות חישבה מחדש, הגיעה ל-23% ודחתה את הבקשה. בית הדין קיבל את הערר במלואו ופסק לחברה גם הוצאות של 10,000 ₪.

תמ"א 38 שקרסה בבת ים: הכונס והגופים המממנים יפצו על איחור מיום מינוי הכונס

העליון, בפסק דין שכתבה השופטת רות רונן, הפך את פסק הדין של המחוזי. רוכשי הדירות זכאים לפיצוי על האיחור במסירה מהתקופה שבה פעל הכונס, ורשאים לקזז אותו מיתרת התמורה. על האיחור שקדם למינוי הכונס הם אינם זכאים לפיצוי. גופי מימון שמצילים פרויקט כושל עלולים מעתה "לרשת" חיובים כלפי הרוכשים.

טלטלה בהנהלת רמ"י: כהונת ממלא מקום המנהל הוארכה עד אחרי הבחירות

השר כץ והיועמ"ש בלמו את מינויו של יהודה אליהו. בהמשך החליט השר להאריך בשלושה חודשים את כהונת ממלא מקום המנהל, ובג"ץ אפשר לו להמשיך לכהן עד אחרי הבחירות. בזמן הזה, החלטות ומכרזים של הרשות עלולים להתעכב.

אחרי שני עשורים, קק"ל חוזרת לרכוש קרקעות במרכז הארץ

לפי הדיווח, קק"ל חוזרת לרכוש קרקעות גם באזורי ביקוש. מדובר בשחקן נוסף בשוק הקרקעות, לצד רמ"י.

נכנסה לתוקף מגבלה חדשה על הלוואות לכל מטרה בשעבוד דירה

הבנקים מחשבים מעתה את כל ההחזרים על הנכס יחד, המשכנתא הקיימת וההלוואה החדשה, מול ההכנסה הנטו, עם תקרה של 50%. דוגמה: הכנסה של 20 אלף ₪, משכנתא של 6,000 ₪ והלוואה של 4,500 ₪ נותנות יחס החזר של 52.5%, וההלוואה תידחה. בנפרד פורסמה טיוטה שלפיה הבנק יכיר רק ב-50% מההכנסה הפנויה של קרוב שאינו בעל זכויות בנכס.

משכנתאות בספטמבר: 8.66 מיליארד ₪, ירידה של כ-20% לעומת אוגוסט

מתחילת השנה ניטלו משכנתאות לדיור בהיקף של 88.3 מיליארד ₪, עלייה של 12% לעומת התקופה המקבילה. הלוואות בלון ובולט מהוות כ-13% מכלל המשכנתאות. באוקטובר צפוי זינוק, כי חלק מהעסקאות נדחו מספטמבר.

משרד השיכון פונה לחברות בנייה זרות כדי להגדיל את היקף הבנייה

לפי הדיווח, המשרד מנסה להביא לישראל חברות בנייה מחו"ל כדי להתמודד עם המחסור בכוח אדם ובקבלנים. זה קורה בזמן שהענף מתמודד עם קבלנים שעוזבים אתרים ועם יזמים קטנים שנדחקים למיזוגים.

בכמעט מחצית מהשכונות, פחות מ-10% מפרויקטי ההתחדשות יצאו לפועל

לפי הסקירה, המימוש של התחדשות עירונית איטי במיוחד בכמעט חצי מהשכונות בארץ. במקביל אושרה בירושלים תב"ע לפינוי-בינוי ברחוב טשרניחובסקי (18.10).

משמונה שנים לשלוש? נבחן קיצור הזמן לאישור תוכנית מתאר כוללנית

כיום אישור של תוכנית מתאר כוללנית נמשך בממוצע כשמונה שנים. מינהל התכנון בוחן דרכים לקצר את התהליך משמעותית.

תקנות הבטיחות החדשות באתרי בנייה יכבידו גם על דיירי תמ"א 38 וקבוצות רכישה

הקבלנים דורשים לדחות את כניסת התקנות לתוקף. לפי הדיווח, הנטל לא ייפול רק על הקבלנים, אלא גם על דיירים בפרויקטי תמ"א 38 ועל חברי קבוצות רכישה.

מחירי הדירות ירדו ב-0.6% ביולי-אוגוסט, וב-1.8% בשנה האחרונה

לעומת השיא בתחילת 2025, המחירים ירדו ב-3.3%, כ-80 אלף ₪ לדירה ממוצעת. הירידה הגדולה ביותר נרשמה בצפון (1.5%) ובתל אביב (0.9%), וחיפה היא המחוז היחיד שעלה (0.4%). שכר הדירה עלה ב-0.4% בספטמבר. כ-86 אלף דירות עומדות למכירה.

מדד המחירים לצרכן ירד ב-0.5% בספטמבר. האינפלציה השנתית: 1.6%

למייצגים: המדד משפיע על חישוב השבח הריאלי, על הצמדת תשלומים בעסקאות ועל התאמת סכומי הפטור.

כמעט מחצית מהדירות החדשות נמכרות בסבסוד

בשוק החופשי הירידה במחירים חדה יותר, ומבצעי המימון של הקבלנים חוזרים. רשות ניירות ערך דורשת מחברות ציבוריות לפרט למשקיעים את ההטבות ואת ביטולי העסקאות. למייצגים: מבצעי מימון מעוררים שאלות של שווי עסקה לצורכי מס רכישה.