שינויים מרכזיים בחוק התוכנית הכלכלית לשנים 2022-2021 (התשפ"א-התשפ"ב) בתחום המקרקעין

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

חוק התוכנית הכלכלית לשנים 2022-2021 (1), שאושר בכנסת במסגרת חוק התקציב בנובמבר 2021, כלל תיקונים חקיקתיים נרחבים שנגעו במגוון תחומים כלכליים, ובפרט בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית. מטרת התיקונים הייתה להתמודד עם משבר הדיור ההולך ומחריף בישראל, להרחיב את היצע הדירות, להסיר חסמים תכנוניים ומיסויים, ולעודד יזמים ובעלי נכסים לקחת חלק פעיל בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א 38.

במאמר זה תיבחן השפעתם של השינויים בחוק על היבטי המיסוי והרגולציה בפרויקטים של התחדשות עירונית, וכן ינותחו ההשלכות האפשריות של תיקונים אלו על בעלי זכויות, יזמים ושוק הנדל"ן בכללותו.

סקירה של עיקרי התיקון בתחום המקרקעין:

1.  תיקון בהגדרת "יחידה אחרת" (שאינה למגורים):

הוגדרה מחדש "יחידה אחרת" כיחידה נפרדת ועצמאית שאינה מיועדת למגורים.

מטרת השינוי: למנוע פרשנויות שונות, ולהבהיר את הזכאות להטבות מס גם לבעלי נכסים שאינם דירות מגורים (למשל, חנויות, משרדים, מחסנים) במסגרת פינוי-בינוי.

השפעה על המשק: מאפשר לבעלי זכויות שאינם דיירי מגורים, להשתתף בפרויקטים של התחדשות עירונית תוך קבלת פטורים מתאימים. הדבר עשוי לזרז פרויקטים הכוללים גם שטחי מסחר – תופעה רווחת בפרויקטים עירוניים.

2.  אפשרות להגיש בקשה לאישור מקדמי לאחר חתימת הסכם פינוי-בינוי

ניתן להגיש בקשה לאישור מקדמי גם לאחר חתימת הסכם, כל עוד נעשה "בסמוך" לחתימה.

מטרת השינוי: למנוע חסמים בירוקרטיים במקרים שבהם היזמים והדיירים הגיעו להסכמות מוקדמות ורוצים להמשיך בהליך הרגולטורי ללא עיכוב.

השפעה על המשק: הדבר צפוי להאיץ את קצב ההתחדשות העירונית, בעיקר באזורים שבהם קיימת הסכמה בין בעלי הדירות, אך הבקשה לא הוגשה בזמן "המדויק" לפי החוק הקודם. הדבר גם מחזק את ודאות היזמים.

3. הרחבת הפטור ממס שבח לבעלי מספר יחידות מגורים או "יחידות אחרות" במתחם

הפטור ממס ניתן גם לבעלי זכויות שמחזיקים ביותר מיחידת מגורים אחת או ב"יחידה אחרת" (כגון מסחר).

מטרת השינוי: לתת מענה לבעלי זכויות שאינם מחזיקים רק בדירה אחת – בעיקר משקיעים או יורשים. נועד למנוע אפליה ולהפחית תמריצים לעיכוב הפרויקטים.

השפעה על המשק: מגדיל את כדאיות הפרויקטים לבעלי מספר דירות – קהל משמעותי במיוחד באזורים מרכזיים. צפוי לתרום להיצע הדירות ולפנות קרקעות לבנייה מחודשת.

4.  ביטול ההגבלה על קבלת מתנה מקרוב ב-24 החודשים שלפני החתימה

בוטלה ההוראה שמנעה קבלת פטור ממס שבח אם הדירה התקבלה במתנה מקרוב בשנתיים שקדמו לחתימה.

מטרת השינוי: לתקן אפליה לא מוצדקת כלפי בני משפחה שמעבירים דירה אחד לשני (לדוגמה, הורה לילד), בלי כוונה לעקוף את החוק.

השפעה על המשק: הדבר יעודד יותר שיתופי פעולה משפחתיים בהסכמי פינוי-בינוי, יגביר את התמיכה בקידום פרויקטים, וימנע התדיינויות משפטיות מיותרות מול רשות המיסים.

5.  הבהרה: לא ניתן לנכות הוצאות שיפוץ שביצע היזם

הובהר כי במכירת הדירה החלופית, לא ניתן לנכות הוצאות שיפוץ ששולמו על ידי היזם (ולא על ידי בעל הדירה) לצורך חישוב מס השבח.

מטרת השינוי: למנוע מניפולציות מס על ידי הפחתת רווח הון בצורה מלאכותית. נועד ליצור אחידות ולשמור על תקינות כלכלית וחוקית.

השפעה על המשק: מייצר ודאות משפטית וחשבונאית, מצמצם ניסיונות התחמקות ממס, ומעודד תכנון עסקאות ברור בין הצדדים.

6.  החלת ההוראה גם על פרויקטים לפי תמ"א 38/1 ו-38/2

הוראות לגבי אי ניכוי הוצאות חלות גם על פרויקטים במסגרת תמ"א 38 – הריסה ובנייה (38/2) וחיזוק (38/1).

מטרת השינוי: אחידות רגולטורית. לא הגיוני להחיל כללים שונים על פינוי-בינוי ותמ"א, משום שמדובר בפרויקטים דומים מבחינת מבנה זכויות.

השפעה על המשק: תורם לפשטות החישוב במס, ומפחית את העומס על הרשויות, תוך יצירת שוק שוויוני בין סוגי הפרויקטים.

7.   הכרה בזכות לדירה חלופית שלא נבנתה כ"דירת מגורים"

נקבע כי זכות לדירה עתידית תיחשב כדירת מגורים לכל דבר, לצורכי מס רכישה ומס שבח, גם אם הבנייה טרם החלה.

מטרת השינוי: לפתור מצב משפטי בעייתי שבו דירה לא נחשבה כדירת מגורים עד להשלמתה – דבר שפגע בזכויות המוכר ויצר עיוותים.

השפעה על המשק: יוצר ודאות, מאפשר תכנון מס תקין, מפחית סיכונים משפטיים, ותורם ליציבות והמשכיות בתהליכי בנייה, רישום ועסקאות נדל"ן.

מסקנות והמלצות:

התיקונים הרבים בחוק מיסוי מקרקעין ובחקיקה הנלווית, כפי שנקבעו במסגרת חוק התוכנית הכלכלית לשנים 2022-2021, מבטאים שינוי מגמה משמעותי במדיניות המדינה ביחס לפרויקטים של התחדשות עירונית.

החוק שואף לצמצם אי ודאות משפטית, להרחיב את תחולת הפטורים וההקלות לבעלי דירות, להסיר מגבלות ישנות שלא תואמות עוד את רוח התקופה, ולהבהיר סוגיות שלא זכו עד כה להתייחסות מפורשת בחוק – כגון ניכוי הוצאות בפרויקטים של פינוי-בינוי ותמ"א, הגדרת דירה חלופית, וכן אפשרות ההכרה בזכות עתידית לדירה כמקנה הטבות מס.

בפועל, תיקונים אלו עתידים לתרום להאצת קצב ההתחדשות העירונית בישראל, אך יחד עם זאת, חשוב לעקוב אחרי יישום ההוראות בפועל, ולהמשיך לבחון את האיזון בין עידוד יזמות לבין שמירה על זכויות הציבור הרחב.

המלצה למחוקק: לבחון בחלוף מספר שנים אם תיקון חוק ומטרותיו הושגו על פי היעדים.

המלצה למייצגים: לאתר את התיקונים הללו בחוק כפי שהם נרשמו בפועל.

הערות שוליים:

1. חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"ב-2021
   
   
   

נכתב ביום 09.06.2025 

#1033