ניצול פטור או תשלום המס כתכנון מס לגיטימי במכירת דירת מגורים

מאת: רו"ח דורית גבאי

תמלול הרצאה בזום של דורית גבאי בפני מייצגים במיסוי מקרקעין מיום 7.7.2020.

 

מבוא

יש לנו בשורה משמחת מאוד – היום בוועדת כספים (7.7.2020), ממש לפני כמה דקות, הוכרע נושא סיפור הארכות המועדים.

אני רוצה פשוט לדייק בתאריכים. הארכות המועדים – הנושא שאנחנו עבדנו עליו קשה מאוד. כל אחד יודע שגם הלשכות מצד אחד, וגם אתם כציבור מצד שני, אנחנו כפורום המייצגים פנינו בכל דרך אפשרית הן לכנסת והן למר שי אהרונוביץ', מנהל מס שבח ארצי,  במסגרת הפגישות שלנו, לאפשר הארכות מועדים עוד לפני קורונה – ראינו כבר את המשבר. וזה לא משבר שאנשים לא רצו להוריד מחירים, זה משבר שאנשים לא קיבלו טלפונים כמתעניינים בכלל. זה לא משהו .. איך אומר שי? שיורידו 200,000 שקל במחיר –  זה בכלל לא הגיעו למשא ומתן הזה. לכן אחרי שהבוקר בדיון חוזר בנושא של הארכות מועדים, אפשר לומר שרשות המיסים הציגה את העמדה הידועה לנו להארכת מועדים מינורית של חודשיים וקצת. הוועדה בראשות גפני ושגיב אופק, עורכת הדין, היועצת המשפטית של הוועדה, בעצם ריכזו את כל הצעות החוק בנושא, כולל הצעת החוק ממשלתית, ופעלו לשכנע את רשות המיסים בהארכת מועדים של חצי שנה. והנה המועדים:  

כל מי שהיום האחרון שלו – אתם תקבלו את הנוסח החוקי כשזה יעבור בקריאה שנייה ושלישית, אבל כרגע לפחות שתדעו כדי להרגיע את הלקוחות – כל מי שהיום האחרון שלו במועדים למס רכישה ולמס שבח –  כל המועדים של ה-18 חודשים – זה עיקר הבעיות – הוא בין 1 למרץ ועד 1 לאוקטובר 2020, מקבל דחייה הארכת מועד של חצי שנה. זאת בשורה משמחת מאוד. הרבה אנשים פה נשמו לרווחה. הרבה מייצגים שבעצם פנו וניסו גם באמצעותנו לקדם את זה, מבינים שהנושא צלח, וטוב שכך. אני יכולה להגיד לכם שבוועדה, הנציגים השונים מהכנסת דיברו על זכויות אדם וקניינו של אדם ואיך אפשר בעצם שמראש התקופה הייתה 24 חודש, ובגלל איזה מדיניות לדחות את המשק, הורידו ל- 18 חודש, מה שלא הוכיח את עצמו, לא במחירים שירדו, ובטח ובטח לא בתקופת קורונה, שבעצם החזירו מצב לקדמותו. לא עשו פה איזושהי טובה גדולה. החזירו מצב לקדמותו, שבעצם המצב מקודם היה פוגעני – שבעצם צמצמו את הזמן הנכון, הזמין, מה שאנשים ידעו 24 חודש לממש דירה.

אז מצד אחד, זו בשורה מצוינת. אתם יכולים כבר להודיע על זה ללקוחות. נראה את הכיתוב – איך שזה כתוב בנוסח הסופי, ואנחנו נשמח לקחת.

גם לגבי קנסות וגם לגבי מועדים של עררים בבתי משפט, היה דיון. אין לי את הנוסח של הדבר. אני יכולה לומר לכם שמהות הדיון הייתה בין עמדת משרד המשפטים, שבעצם הבינה מהשיחות שלה עם הנהלת בתי המשפט שבתי המשפט חזרו למצבם כבר בסוף מאי ואין צורך בהארכות מועדים ייחודיות למיסים, אבל מה לעשות, יש לנו את ערר משה גפני, ועוד אנשים כמו מיקי לוי ואזולאי וינון, ואנשים שמבינים בתחום ובוועדת הכספים כבר שנים רבות, רוצים את טובת הציבור. וטובת הציבור, שיהיה פתרון ספציפי. הם קיבלו מאות מכתבים – מכם, מאיתנו, מנישומים, והפתרון הספציפי הוא שבעצם תהיה תפיסת הארכת מועדים וקנסות ובתי משפט וקנסות מיוחדת למיסוי מקרקעין.

אתם צריכים לראות – העברנו הבוקר כמה וידיאו-איים להבין שבעצם יו"ר הוועדה תמיד תמיד שואל איך הציבור נפגע או איך אפשר לפגוע פחות בציבור או איך לעזור לו שהוא יעמוד במשימה שלו. חשוב לזכור שמס רכישה נוסף – 8% בגלל המועדים – זה לא עניין של מה בכך, לפעמים זה אוכל לחמש שנים. זה ממש היה יוצא מגדר הרגיל אם לא היו מאשרים את ההצעות חוק האלה.

אז קודם כול, נגיד תודה רבה לראשי הוועדה, לרשות המיסים שבסופו של דבר אמרה שהם מסכימים לזה והתיישרו לקו של ועדת הכספים. אז זו בשורה ממש משמחת, אני ממש מתרגשת.

דבר נוסף: אנחנו מקבלים המון המון פניות שקשורות בהעדר מסמכים ואישורים על עסקאות ממזמן – משנות השבעים או משנות השמונים. המסמכים אבדו לבעלים או ליורשים, והמסמכים לא קיימים במשרדים. זה לא משהו שיש לי פתרון אליו. מה שאני כרגע עושה בדברים שמגיעים לשולחני – אנחנו פשוט מגישים דיווח מחודש, ומבקשים לשלם כופר זניח של 1000 שקל או אני לא יודעת כמה – ממש זניח – כדי להסדיר את זה, כי האחריות גם שלנו ושל הצדדים היא לשמור על המסמכים. זה כרגע מה שאני יכולה לעדכן בקשר לנושא הזה. אין לי משהו פתרון. אנחנו פנינו לשי בישיבה האחרונה שהיינו אצלו, ואני יודעת שעכשיו הולכים לסרוק את כל התיקים הישנים – מה שייקח שנה-שנה וחצי לפחות. ורק אחרי שזה ייסרק, עם גוש חלקה, והכול יהיה זמין, אפשר יהיה בעצם להזמין את העתק הדיווח ולהיעזר בכך.

 

תכנון מס לגיטימי בהעברת מתנות

לנושא שלי – תראו, עוד פעם, אני מעלה את הסוגיות בהתאם למה שאני רואה בשטח, ואני רוצה פשוט לצמצם את הזמן שאתם מבזבזים על דברים שנחשבים יחסית לפשוטים. והנושא שאני רוצה לדבר עליו, הוא בעצם האם תכנון מס לגיטימי מאפשר שכאשר אני מעביר מתנה – אב מעביר לבתו, אב מעביר לבנו, סבא מעביר לנכדו – העברה לקרוב לפי סעיף 1 לחוק – האם כאשר אני מעביר מתנה, אני חייב לבקש פטור סעיף 62 או האם אני יכול בעצם לשרוף פטור ספציפי, ובכך לעמוד בתנאי שאני מכרתי בלא תמורה למרות ששרפתי פטור ספציפי, או לשלם את המס החל בהעברה ללא תמורה למרות שביקשתי פטור ספציפי, ואיך זה משפיע על מס רכישה.

אז בואו נגיד כך: בסעיף 29 אנחנו למדים מהנוסח שלו, שהכותרת שלו זה "שווי רכישה ללא תמורה" – כותרת קצת עקומה. אני חייבת להגיד שגם אני כשלמדתי את החומר בקורס לפניכם, לא הבנתי איך זה מנוסח. אבל מה שאפשר להגיד מהפרשנות שאנחנו מבינים את הסעיף כשאנחנו מיישמים אותו – אז בעצם מהו השווי רכישה אצל מי שקיבל זכות מקרקעין במתנה. אז כתוב ככה: "שווי הרכישה של הזכות במקרקעין שנתקבלה על ידי המוכר". כלומר, "אצל המוכר ללא תמורה הוא שוויה ביום קבלתה". כלומר, אם אני מעביר לבני קרקע, והשווי הוא 1,000,000 ש"ח – השווי רכישה אצל המקבל אמור להיות 1,000,000 ש"ח – זה הכלל. ומולם, "אם מכירתה למוכר" – אם העברה למוכר – מכירתה זה העברה, מכירה זה גם בלא תמורה – "אם מכירתה למוכר הייתה פטורה ממס לפי הסעיפים", והראשון ביניהם הוא כרגע החשוב סעיף – "62, יהיה שוויה – השווי שהיה נקבע לפי פרק זה, אילו נמכרה למי שממנו נתקבלה".

אז קודם כול, מתוך הסעיף הזה אפשר להבין שלא חייבים לבקש פטור בהעברה. אני יכול להעביר בלא תמורה ולשלם את המס. זה תכנון מס לגיטימי להחליט לשלם את המס. אני מאפס את תקופת השבח שקדמה. מאפס – כלומר, מנצל הפסדים, מנצל הקלות שמגיעות למוכר, אני מאפס את כל ההיסטוריה ויוצר יום ושווי חדש למתווך – תקופה חדשה לפי שווי שוק, משום שבהעברה לקרובים, הגדרת שווי אומרת: אם יש יחסים מיוחדים, השווי הוא שווי השוק. ולכן דבר ראשון, זה אפשרי להחליט לשלם. אם אני לא משלם – לפחות עשרים שנה אנחנו פועלים ויודעים ולומדים ומלמדים לשרוף פטור ספציפי – לשרוף פטור אישי זה כמו לשלם. אם אני מבקש 49ב(5) במתנה שלי לבן, אני שרפתי את הפטור שאני זכאי לו בשם ההורים לפי אותו סעיף – לפי אותה עילת פטור. אני מאפשר בעצם לנצל את הפטור – אני שורף אותו, זה כאילו שילמתי. הילד – הבן שהוא מקבל ממני או הבת, מתחיל יום ושווי חדש. אם אני מבקש פטור שלפי 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין – כלומר, דירת מגורים יחידה – אני מנצל את הפטור הזה בהעברה שלי ללא תמורה לבן, לבת, לנכד, לנכדה – אני שורף את הפטור, אני שילמתי את המס מבחינת המדינה, אני מתחיל יום ושווי חדש אצל המקבל – כלומר, הילד, הנכד יתחיל יום ושווי חדש של הדירה, של המגרש, של המשרדים – מה שזה לא יהיה. זה תכנון מס לגיטימי לשלם מס, זה תכנון מס לגיטימי לשרוף פטור, משום שאנחנו צריכים להבין גם את העקרונות של הדבר. המקבל משלם מס רכישה מופחת, כי זה עדיין העברה ללא תמורה, ואנחנו מבינים –  כבר דיברנו על זה באחד המפגשים הראשונים – שהעברה ללא תמורה כשמה כן היא – ללא תמורה – לא משאירים משכנתא, לא משאירים איזשהו חוזה שכירות שמונחה לטובת המעביר, הכספים הולכים למקבל, כל ההנאה הכלכלית עוברת למקבל – כל הדבר, זה כל החבילה. אבל עדיין המקבל ישלם שליש מס רכישה לפי המס החל. אם זה דירת מגורים יחידה, מחשבים את המס רכישה על כל הדירה וגוזרים שליש. אם זה מחסן, אם זה קרקע, אם זה משהו אחר שהוא לא דירת מגורים – 6% חלקי 3 זה 2%. אם זו דירה נוספת שהיא לא דירתו היחידה אצל המקבל, זה 8% חלקי 3.

זה מאוד מאוד חשוב שתציגו את האפשרות הזאת, כי העובדה שעורכי דין א' – מהססים, ב' – כל פעם שמישהו אומר משהו שזה לא בדיוק, הם מתבלבלים – זה לא סביר. עורך דין צריך לדעת שתכנון מס לגיטימי, ואם הוא לא מציג את זה ללקוחות שלו, יש בזה גם התרשלות, משום שאם יש לו גם הפסדים לקיזוז, אם הוא זכאי לפריסות, אם הוא זכאי להטבות מס אישיות שלו – לא להגיד לו את הדבר הזה ולהשאיר את ההיסטוריה הזאת, שלפעמים היא מעיקה על המקבלים בעתיד, זה בגדר התרשלות. בתכנון מס לגיטימי, תשתמשו בכלי הזה, תנצלו אותו, כמובן תציגו את המספרים – בחלופה א', המשמעות היא ככה – לפעמים למוכר, למעביר במתנה. אין לו את הכסף, אין לו את הכסף לתשלום המס, גם אם זה 100,000 ש"ח, שאולי זה זניח מול מה שיכול לקרות, אין לו את הכסף. אם הוא מוכר דירת מגורים ומבקש לחשב חישוב לינארי מיטיב לפי 48א(ב2) – זאת אומרת, שהוא משלם על תקופת השבח החייבת מ- 1.1.2014 עד יום המכירה, שזה יוצא 100,000 ש"ח, ואם פורסים לו את זה לארבע שנים, זה יוצא 20,000 ש"ח, עדיף לו לסגור את הדבר הזה, כי ככל שמתרחקים מ- 1.1.2014, החלק והפרופורציה של הזמנים שחייב במס הולך וגדל. אתם מבינים את הנוסחה שבמונה ימי השבח החייבים מ- 1.1.2014 עד יום המכירה, ובמכנה כל ימי השבח מיום הרכישה עד יום המכירה.

 

*ביום 29.7.2020 שונו מדרגות מס רכישה ל"דירה נוספת" ולכן במקום 8% יש לחשב לפי המדרגות החדשות.

 

 

#1126

ב.א.

Print Friendly, PDF & Email
דורית גבאי | רו"ח

דורית גבאי | רו"ח

יש לכם שאלה?

מלאו פרטים ונחזור אליכם