עבירות מס בתחום הנדל”ן
מאת: דורית גבאי, רו”ח
שלום לרואת החשבון דורית גבאי. עד כמה נפוצות בישראל עבריות מס בתחום הנדל”ן?
אני לא יודעת אם אתה שואל ברצינות או בצחוק, אבל זה אזור מועד לפורענות. ככל שהשגשוג בתחום מסוים גדול, שם גם יש הרבה מקום…
אבל נשאר עוד מקום לעשות עבירות מס? כי למשל, בכסף שחור אי אפשר כבר להשתמש. זאת אומרת, לבוא ולקנות נכס בכסף שחור, זה דבר שהוא בעייתי. יש הרבה רגולציה בנושא הזה.
אבל זה רק עכשיו. אנחנו מדברים על אנשים שלא נמצאים ברשת המס מבחינת משרד האוצר. זה כאלה שהם בעלי דירות, הם משכירים את דירות, לפעמים יש להם יותר מאחת – באחת לצורך העניין הם גרים, ואת האחרות הם משכירים. והם לא מדווחים. היצע של 9 דירות, 10 דירות, דירות מחולקות ל- 6, ל- 7, ל- 12 – הם לא מדווחים. המדינה עושה כזה scanning – כל פעם מצופפת את הקבוצת מטרה שלה. היא מגיעה עכשיו בבקשה לדרישה של טופס שצריך למלא כמה דירות יש לך ומה ההכנסות מהן וכן הלאה כן הלאה, על מנת לעקוב אחר התנועה של ההכנסות.
כמה שנים אחורה רשות המסים יכולה לחקור?
בפלילי אין מגבלה של זמנים, בפלילי אין. אבל מה שבעצם אנחנו קוראים לזה: “שכחת לדווח” – כאילו לא… יש אנשים ששואלים “בתמימות”: מה, זה לא פטור? אז תתפלא, גם המדינה לא מחפשת את אלה להכניס אותם לבית סוהר, אבל אנחנו צריכים את הכסף במדינה. כי אם כולם ישלמו, אנחנו נשלם פחות. ויש כלכלה מקבילה לכלכלת השוק – יש כלכלת צל.
אנחנו משלמים יותר על אלה שלא משלמים. הם פוגעים בנו.
נכון. אבל זה צד אחד של העניין – של ההכנסות. עד ההכנסות – כבר יש לך את הנכס. אבל יש הרבה עבירות שקשורות ברכישה – אתה רוכש דירה שהיא כבר מחולקת, ואתה אומר שרכשת את דירתך היחידה, והיא לא דירתך היחידה, כי היא מחולקת ל- 3 או 4. על החלק הראשון – יש לך לפי מדרגות מס רכישה של דירה יחידה, ועל השנייה והשלישית – יש 8%.
למרות שיש שומה והיתר בנייה?
נכון, עוברים גם עבירה בחוק אחר. אבל לצורכי מיסוי מקרקעין, אתה מדווח בשקר. אנשים מדווחים שהעסקה עלתה להם יותר. למשל, דירה של 1,800,000 שקל – מדווחים בין שני הצדדים שבחוזה שהיא ב- 2,100,000.
מה יוצא להם מזה? משלמים מס רכישה גבוה יותר?
תראי, מס רכישה שהקונה סופג את המס רכישה העודף, הוא מסתדר עם המוכר. המוכר מסביר גידול הון לא מוסבר. אומר: תקשיב: 1,800,000 עושה 2,100,000 – ההפרש במס רכישה יש הבדלים – אני אפצה אותך. אבל ההוא שמכר, מלבין בוכטה נוספת של כסף.
הוא מוכן לכסות את הפער של המס רכישה פלוס.
כן, כדי לספק הסברים. אנשים עושים כל מיני דברים. התפקיד של עורכי הדין שהם בפרונט, יועצי מס ורואי חשבון שהם במעגל היותר רחב: א’ – לאתר את זה, להדריך את האנשים שייקחו אחריות. אגב, יש עד סוף השנה אפשרות לגלות את הדברים האלה בצורה אנונימית ולהריץ את העניינים. כדאי לשלם, מהסיבה שהכסף הזה שהוא צבוע לא לבן ואין עליו מסים, היום כבר אי אפשר להשתמש. עכשיו עוברים לחוק של תשלום במזומן, וצריך היום… תכף אחרי החוק הזה תמצאו מזומן – רוכש שרוכש דירת מגורים או כל נכס בישראל, יהיה חייב להצהיר על אופן המימון – איך הוא הולך לממן את זה. נגמרו החגיגות! אז העבירות אפשר להמשיך ולנסות.
לזה אני דווקא חשבתי שעושים יותר הפוך. זאת אומרת, מה שקורה זה שקונים דירה ב-1,800,000 כמו שאמרת, אבל מצהירים רק על 1,500,000, ואז 300 עובר בשחור, ואז לא שואלים אותך מאיפה עוד 300.
זה היה נפוץ… אנשים כבר התחילו להבין שאם הם מצהירים על פחות, שזה הצד השני של היותר, לכאורה כשיבוא למכור, יש עלות יותר נמוכה.
שאלה לגבי Airbnb – את רואה בשימוש הכלי הזה איזה כר פורה לעבירות?
ועוד איך! משום שאדם שהוא שוכר את הדירה – את המגורים – ובחוזה כתוב “למגורים בלבד”, ואחר כך משכיר את זה בהשכרת משנה תדירה – יש פה תדירות, יש פה תכיפות, יש פה מנגנון שמכניס. זה ברור שההכנסה שהוא מפיק מאותה דירה, זו הכנסה עסקית. הוא צריך לשלם מס לפי הכנסות של עסק.
זה ברור כבר? זאת אומרת, מי שלא אומר את זה, מבחינתך זו עבירה?
אני אומרת לך את זה כמי שעוסקת במס הכנסה – כמי שרואה את כל המבחנים האלה במצטבר. לא ייקחו בן אדם שמחליף עם חבר שלו באיטליה את הדירה פעמיים בשנה – זה אין לו מטרה. אבל אדם שבעצם לקח דירת חמישה חדשים וחילק אותה לחדרים לאירוח זמני או קצר מועד, והוא הופך את המנגנון שהוא הקים בפייסבוק או באינטרנט, עם כל הקשרים שהוא יוצר בעולם, למשהו שהוא תדיר, שהוא חוזר על עצמו, שההיקפים הולכים וגדלים, שהוא מכניס 10,000 יורו בחודש והוא משלם 5,000 על הדירה – אין ספק שהסיווג שלו יהיה הכנסה מעסק – יש לו פה עסק רציני מאוד עם עבירות מס.
תודה רבהJ ממש מעניין!
תמלול ראיון עם דורית גבאי ב”סודות הנדל”ן” מיום 22.12.2018
