דיווח שגוי בעסקת מקרקעין אחת והשלכותיו על העסקה שאחריה

גביית מס אמת היא עיקרון-על בדיני המס

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

1. פסק הדין בעניין מזרחי נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה (1) דן בסוגיית דיווח שגוי בעסקת מכירה: האם נישום שרכש שתי חנויות, אך בדיווחו על מכירת הראשונה כלל את שווי הרכישה הכולל של שתיהן, יכול כעבור שנים, להשתמש שוב באותו שווי בעסקת המכירה של החנות השנייה? ועדת הערר דחתה את עמדת הנישום וקבעה: מס אמת נגזר מעקרון הרציפות.

העובדות

1. העורר רכש בשנת 2007 שתי חנויות זהות בקריית אתא, ושילם עבור כל אחת מהן סכום זהה של 268,338 ש"ח. בשנת 2010 מכר את החנות הראשונה והצהיר, לטענתו בטעות, כי שווי הרכישה שלה הוא הסכום ששולם עבור שתי החנויות יחד (536,676 ש"ח), ובכך יצא שלא שילם כלל מס שבח על אותה עסקה.
2. שנים לאחר מכן, בשנת 2018, מכר גם את החנות השנייה, ודיווח על שווי רכישה של 268,338 ש"ח. רק בשלב זה התגלה למנהל מיסוי מקרקעין כי שווי הרכישה בעסקה הקודמת נוצל במלואו, ולפיכך הוא הוציא שומה חדשה בה שווי הרכישה בעסקת המכירה הנוכחית הועמד על 0.01 ש"ח. העורר ערער על שומה זו.

גדר המחלוקת

1. האם רשאי היה המנהל לקבוע שווי רכישה של 0.01 ₪ לעסקת המכירה השנייה, בטענה כי שווי הרכישה נוצל כבר?
2. האם עומדות לעורר טענות של הסתמכות או סופיות שומה שמונעות תיקון?
3. האם קיימת רשלנות מצד המשיב, בכך שלא תיקן את השומה הקודמת בזמן אמת?

טענות העורר

1. העורר טען כי שווי הרכישה האמיתי של החנות השנייה מעולם לא נוצל, וכי הדיווח על העסקה הראשונה נעשה בטעות וללא כוונת זדון.
2. לטענתו, היה על המנהל לתקן בזמן אמת את שומת המס של שנת 2010, ולא ניתן לעשות כן בדיעבד בעסקה חדשה. אין זה ראוי כי שלטונות המס יעשו דין לעצמם, על אחת כמה וכמה כאשר הם מסרבים באופן קבוע לבקשות לתיקון שומה מצד נישומים בחלוף המועדים הקבועים בחוק. כפי שרשות המס דורשת מנישומים לשאת בתוצאות טעותם, כך גם המשיב צריך לשאת בתוצאות טעותו זו.
3. כן נטען כי קיימת פגיעה בעקרון סופיות השומה ובעקרון ההסתמכות. אלו צריכים לגבור על עקרון רציפות המס, שאם לא כן, הנישום יעמוד ללא הגנה מפני רשות המס, וזו תעשה ככל העולה על רוחה – דבר שאינו ראוי.

טענות המנהל

1. המנהל טען כי לא ניתן להתיר שווי רכישה פעמיים: אחד בפועל ואחד בדיעבד. מאחר שהעורר דיווח על שווי כולל בעסקה הראשונה, ולא דרש פיצול או שמירה על חלק מהשווי, נוצל מלוא שווי הרכישה כבר אז. כעת אין לו יתרה לניצול, ומשכך, יש לקבוע שווי רכישה סמלי בלבד בעסקה הנוכחית.
2. למעשה, העורר מבקש ליהנות פעמיים משווי הרכישה של החנות, דבר שיוביל להתעשרותו על חשבון הקופה הציבורית. יש להתחקות אחר מס האמת בעסקה.

דיון והכרעה

1. עקרון מס אמת ורציפות המס
   בית המשפט הדגיש כי עקרון מס אמת מחייב תשלום מס על השבח שנצבר בפועל, ללא התחמקות דרך טעויות בדיווח.
   לצידו עומד עקרון רציפות המס, שלפיו יש למסות את מלוא השבח שנצבר בתקופת ההחזקה, גם אם השבח חולק בין כמה עסקאות. עיקרון זה מונע מצב שבו חלק מהשבח נותר לא ממוסה עקב דיווח שגוי או שימוש יתר בשווי רכישה.
2.  טענת ההסתמכות
   הוועדה קבעה כי לא ניתן לטעון להסתמכות על שומה שנעדרה כל תשתית עובדתית סבירה, בפרט כאשר העורר ידע שהוא אינו משלם מס שבח למרות רווח של מאות אלפי ש"ח. הוא לא טרח לברר את השומה או להתנגד לה, ואין כל ראיה לכך שבמועד המכירה הראשונה, הוא ביקש לשמור חלק משווי הרכישה לעסקה עתידית.
3. אין "אשם תורם" מצד המשיב
   נפסק כי לא ניתן לייחס למשיב רשלנות על כך שלא גילה את הטעות בזמן אמת. משאבי המנהל אינם מאפשרים לו לבדוק את כל השומות המוגשות. הוא רשאי, אך לא חייב, לבדוק את השומה העצמית של נישום.
4. אין עילה להתיר כפל שווי רכישה
   בית המשפט קובע חד משמעית, כי אין אפשרות לנצל פעמיים את אותו רכיב של שווי רכישה. לא ניתן לייצר 'יש מאין' – שווי רכישה שכבר לא קיים ולא עומד עוד לרשותו.
   
   הוועדה דחתה את הערר. שווי הרכישה בעסקה השנייה יעמוד על 0.01 ש"ח.

דעת המחברת

1. פסק הדין מהווה חידוד חשוב של עקרונות יסוד, ובראשם רציפות השבח וגביית מס אמת. הוא מציב רף ברור לדיוק הנדרש בדיווח עצמי, ומבהיר כי נישום המדווח טעות – גם אם ללא כוונה פלילית – אינו יכול ליהנות מכך פעמיים. זהו מסר חשוב למייצגים: להצהיר בזהירות, לבדוק שומות בזמן אמת, ולהבין שלעיתים גם שגיאה בתום לב עלולה לגבות מחיר מלא. שומה עצמית שאושרה, אינה מהווה "תעודת ביטוח" לסופיותה.

הערות שוליים:

1. ו"ע 58771 02 20 מזרחי נ' מנהל מיסוי מקרקעין חיפה
2. חוק מיסוי מקרקעין, (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963

נכתב ביום 16.07.2025

#2014