דופק המס

מיליון ₪ שאבדו בגלל חצי שנה: החזר שישית ממס הרכישה מותנה בהיתר בנייה בתוך 24 חודשים – ולא ב"כמעט היתר"

מי שרוכש מגרש לבנייה משלם מס רכישה בשיעור של 6%. תקנות מס רכישה נותנות לו הקלה: שישית מהמס תוחזר לו, אם בתוך 24 חודשים מיום הרכישה "התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות". מטרת ההקלה ברורה – לעודד בנייה מהירה ולהגדיל את היצע הדירות.

ומה קורה כשהיזם עשה הכול, הגיש בקשה להיתר כבר אחרי שנה, קיבל אישור מותנה מהוועדה המקומית בתוך התקופה – אבל ההיתר עצמו נחתם רק אחרי 30 חודשים? ומה אם רשות המסים החזיקה, כבר שנים, בעמדה מקלה שלא פורסמה לציבור?

בעניין בריגה השיבה ועדת הערר על השאלות האלה בבירור: אין היתר – אין החזר. אבל בדרך היא מתחה ביקורת לא מבוטלת על רשות המסים, שהחזיקה במגירה החלטת מיסוי מקלה במשך ארבע שנים.

שני שינויי מבנה, שישים שנה, ויום רכישה אחד: בית המשפט החזיר את מניותיו של עודד פלר לשנות ה-50 וה-70

שינוי מבנה לפי סעיף 104א לפקודת מס הכנסה מאפשר להעביר נכס לחברה תמורת מניות בלי לשלם מס באותו רגע. אבל זה אינו פטור – זו דחייה. המס ישולם כשהמניות יימכרו, וסעיף 104ו קובע איך יחושב.

ומה קורה כשבין יום הרכישה המקורי לבין יום המכירה עוברים שישים שנה, שני שינויי מבנה ורפורמת מס? מאיזה יום סופרים את התקופה לצורך החישוב הליניארי – כלומר, החלוקה של רווח ההון לפי התקופות, כשלכל תקופה שיעור מס אחר? מהיום שבו הקים האב את החברה המשפחתית, או מהיום שבו הבן העביר את המניות לחברת אחזקות?

בעניין פלר קבעה כבוד השופטת אורית וינשטיין שהמס מחושב לפי הדין שחל ביום המכירה, ושיום הרכישה חוזר לימים המקוריים. היא גם דחתה את הבקשה להחיל את ההטבה של רווחים ראויים לחלוקה, ובדרך העירה לפקיד השומה – שניסה להגדיל את השומה בסיכומים – ש"נאה דורש – נאה מקיים".

בגלל הבחירות: הוראות השעה בתחום המס הוארכו עד 10.2.2027 – כולל מס רכישה של 8% על דירה נוספת

לפי סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת, חיקוק שתוקפו פוקע סביב תקופת הבחירות נשאר בתוקף עד תום שלושה חודשים מתחילת כהונת הכנסת החדשה. רשות המסים פרסמה את רשימת החיקוקים בתחום המס שתוקפם היה אמור לפוג בין 10.9.2026 ל-10.2.2027, ושהוארכו עד 10.2.2027.

במיסוי מקרקעין: שיעור מס הרכישה ברכישת דירה נוספת, וברכישת דירת מגורים על ידי תושב חוץ, יישאר 8% ברכישות שייעשו עד 10.2.2027. ברשימה גם הטבות המס לעולים ולתושבים חוזרים, הטבות להשקעה בחברות טכנולוגיה, ושורה של הוראות שעה במכס ובמס קנייה, כמו רכב חשמלי.

"אנחנו חשופים להרבה יותר מידע מעוד ועוד מדינות": רשות המסים על חילופי המידע הבינלאומיים

בפרק ה-50 של "פודמס" מסבירה מיטל אנג'ל, האחראית על שיתופי מידע באגף הבינלאומי ברשות המסים, מה מדינות אחרות מדווחות לרשות המסים על הנכסים של ישראלים, ומה ישראל מדווחת להן בחזרה. הפרק עוסק גם בשאלה אם בעידן שיתופי המידע עוד נשארה אנונימיות. זה רלוונטי לכל מי שמחזיק נכס או חשבון בחו"ל: מה שלא מדווח בישראל כבר עלול להגיע לרשות המסים ממקור אחר.

"כל דיבידנד" – בלי תנאי שלישי: ועדת הערר הצילה הפסד של 15.6 מיליון ₪, ובית המשפט העליון מחק אותו

סעיף 94ג לפקודת מס הכנסה נחקק ברפורמת המס של 2003 כדי לסגור תכנון מס מוכר: חברה קונה מניות של חברה עשירה ברווחים, מקבלת מהן דיבידנד בפטור ממס, מוכרת את המניות – שערכן ירד בגלל הדיבידנד – ו"מייצרת" הפסד הון שאפשר לקזז. הסעיף קובע שבמכירת מניה על ידי חברה, יופחת מהפסד ההון כל דיבידנד שהיא קיבלה בשל המניה ב-24 החודשים שלפני המכירה.

ומה אם הדיבידנד לא היה תכנון מס כלל? מה אם החברה המוכרת החזיקה במניות עשר שנים, והדיבידנדים חולקו מרווחים שוטפים שנצברו אחרי שקנתה אותן ושעליהם שולם מס חברות?

ועדת הערר בתל אביב קבעה, בעניין אלדר נכסים, שבמקרה כזה הסעיף אינו חל. בית המשפט העליון קבע ההפך: לפרשנות הזו "אין בסיס" בלשון החוק, והמחוקק בחר במפורש שלא ללכת בדרך הזו. התיק הסתיים בפשרה בהמלצת בית המשפט, ואלדר נכסים תשלם 5.2 מיליון ₪ נוספים.

עיריית ירושלים מתנגדת לנוסח תוכנית "עמק ציון" של רמ"י: מעל 1,600 דירות בבית וגן

רמ"י מקדמת את תוכנית "עמק ציון" על כ-194 דונם בבית וגן, בין בית החולים שערי צדק לדרך בגין. התוכנית כוללת מעל 1,600 יחידות דיור, תעסוקה, מבני ציבור והרחבה של בית החולים. העירייה ומהנדס העיר מתנגדים לנוסח הנוכחי, כי הוא מפצל את מתחם האימונים של בית"ר ירושלים לשלושה מוקדים נפרדים. התוכנית נמצאת בבדיקה תכנונית בוועדה המחוזית, ועדיין לא נקבע מועד להפקדתה.

אשראי הבנקים לפרויקטים למגורים זינק בכ-40% בשנה: כ-69 מיליארד ₪

חמש קבוצות הבנקים הגדולות העמידו כ-69 מיליארד ₪ אשראי לפרויקטים למגורים, לעומת כ-49 מיליארד ₪ שנה קודם. החוב של ענף הבינוי והנדל"ן לבנקים הגדולים מגיע לכ-366 מיליארד ₪. הזינוק מיוחס למכירות איטיות, להתייקרות הבנייה ולמבצעי מכירה שבהם הקונה דוחה את רוב התשלום למסירה. הפיקוח על הבנקים מודאג מהירידה בכרית הביטחון של הפרויקטים.

תוכנית ההתחדשות לרובעים 5 ו-6 בתל אביב קיבלה תוקף: פוטנציאל לכ-14 אלף דירות נוספות

הוועדה המחוזית בתל אביב אישרה למתן תוקף את תוכנית ההתחדשות העירונית לרובעים 5 ו-6 במרכז העיר, על שטח של כ-1,700 דונם. התוכנית מאפשרת להתחדש במגרש בודד – בחיזוק ותוספת, או בהריסה ובנייה מחדש – בגובה של 5.5 עד 7.5 קומות, לפי האזור. רוב השטח נמצא בעיר הלבנה, ולכן נקבעו הוראות לשמירה על אופי הבנייה, ומבנים לשימור הוחרגו מהתוכנית. במגרשים של יותר מ-700 מ"ר תידרש הקצאת שטחים לצורכי ציבור. התוכנית מצטרפת לתוכניות הרובעים 3 ו-4, שכבר אושרו.

בית המשפט חייב ארבעה בעלי דירות בגבעתיים לחתום על עסקת פינוי-בינוי

28 מתוך 32 בעלי הדירות ברחוב המעבק 4–10 בגבעתיים חתמו על עסקת פינוי-בינוי עם קרסו התחדשות עירונית, וארבעה סירבו. השופטת לימור ביבי קבעה שהסירוב בלתי סביר, והורתה להם לחתום בתוך 30 יום. אם לא יחתמו, יחתמו במקומם עורכי דין שימנה בית המשפט. טענות האפליה בתמורות נדחו, על בסיס חוות דעת השמאי שמינה בית המשפט, והסרבנים חויבו בהוצאות של 40 אלף ₪. במקום 32 הדירות ייבנה מגדל של כ-20 קומות עם 92 דירות.

פינוי-בינוי ברסקו קיבל תוקף: 130 דירות חדשות במקום 42

תוכנית הפינוי-בינוי ברחוב טשרניחובסקי 31–33, בפינת רחוב דב קמחי בשכונת רסקו בירושלים, קיבלה תוקף בוועדת המשנה להתחדשות עירונית בוועדה המחוזית. במקום 42 דירות בשלושה בניינים בני ארבע קומות ייבנו כ-130 דירות בשלושה בניינים בני 8 עד 11 קומות.

לראשונה ביישוב דרוזי: תוכנית ל-100 דירות, לפחות חציין להשכרה ארוכת טווח, קיבלה תוקף בדלית אל-כרמל

הוועדה המחוזית בחיפה נתנה תוקף לתוכנית של החברה הממשלתית "דירה להשכיר", בשיתוף המועצה המקומית: 100 דירות בשבעה בניינים, על כ-6 דונם בשכונת יד לבנים. לפחות מחצית מהדירות מיועדות להשכרה ארוכת טווח, והכוונה היא להקצות אותן לתושבי היישוב. כל 86 ההתנגדויות לתוכנית נדחו. השלב הבא: היתרי בנייה ובחירת יזם.

משרד העבודה מציע לדחות בשנה את האכיפה של אחד מסעיפי תקנות הבטיחות החדשות

לפי התיקון לתקנות, שנכנס לתוקף באמצע החודש, היזם שמחזיק בהיתר צריך למנות בקר בטיחות ולהכין תוכנית בטיחות לפני תחילת העבודה. משרד העבודה מציע הקלה לחוזים שנחתמו לפני השנה האחרונה: האכיפה של פירוט משאבי הבטיחות בחוזה תידחה בשנה, בתנאי שבאתר תתועד החלטה כתובה על המשאבים. חובת בקר הבטיחות ותוכנית הבטיחות נשארות בתוקף מלא.

כ-86 אלף דירות חדשות ממתינות לקונים: כ-28 חודשי מכירה

מתחילת השנה נוספו למלאי כ-2,700 דירות חדשות. בקצב של כ-3,100 מכירות בחודש, בנטרול עונתיות, המלאי הקיים מספיק לכ-28 חודשי מכירה. עם ריבית פריים של 4.75%, כל חודש עיכוב במכירות מייקר ליזמים את המימון. לקונים זה אומר יותר גמישות במשא ומתן, אבל גם סיכון גבוה יותר בהשלמת המימון.