איחרת לרכבת – תשלם מחיר מלא
מועד המעבר לדירה כמגבלה לזכאות להטבת מס רכישה
מאת: דורית גבאי, רו"ח
מבוא
- פסק הדין אטיאס נ' אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין תל אביב (1) עוסק בניסיון של עולה חדש לזכות בהטבה במס רכישה לעולה חדש, על רכישת דירת מגורים, בטענה שעבר להתגורר בה בפועל, אף שחלפו מעל 4 שנים ממועד אישור השומה ועבר המועד החוקי לתיקונה.
- ועדת הערר דחתה את הבקשה, תוך הדגשה כי ההטבה נתונה רק למי שמקיים את תנאי החוק בתוך פרק הזמן הקבוע, וכי במקרה זה אין בידי המנהל סמכות להאריך את המועד לתיקון השומה מעבר ל-4 השנים.
- בית המשפט השווה את המקרה לנוסע המאחר לרכבת, שעד שעה מסוימת מעניקה כרטיס מוזל – גם אם יש לנוסע סיבה מוצדקת, הוא ייאלץ לשלם מחיר מלא בהתאם לשעה שבה הגיע בפועל.
העובדות
- עולה חדש רכש דירה ביום 27.3.2015. הוא לא עבר להתגורר בה מיד לאחר הרכישה, אלא רק כחודש לפני הגשת הבקשה לתיקון השומה – כלומר, בסמוך לנובמבר 2019, כמעט 4.5 שנים לאחר הרכישה.
- על מנת לקבל הטבת מס רכישה לעולה, היה עליו להוכיח כי הדירה מיועדת למגוריו. במועד רכישתה, בנייתה טרם הסתיימה, ולכן לא עלה בידו להוכיח כי הוא מתגורר בדירה.
- העולה ביקש לתקן את שומת מס הרכישה לפי סעיף 85 לחוק (2), שמאפשר תיקון שומה רק עד 4 שנים מיום שאושרה השומה העצמית. לטענתו, משהושלמה הדירה ועבר לגור בה, יש לראות בכך הוכחה שהיא הייתה מיועדת למגוריו מלכתחילה, ועל כן זכאי הוא לקבל הטבה במס רכישה המגיעה לעולה חדש.
גדר המחלוקת
- הפנייה לתיקון השומה מכוח סעיף 85 הייתה כבר מחוץ למועד הקבוע בסעיף – כלומר, בחלוף יותר מ-4 שנים, ולכן המנהל סירב לתקן את שומת מס הרכישה. העורר טען כי "סופו מעיד על תחילתו – כלומר, העובדה שעבר להתגורר בדירה, מוכיחה כי זו הייתה הכוונה המקורית בעת הרכישה. לטענתו, מדובר בדירה למגורים, והשהות במעבר לדירה נבעה מנסיבות שאינן בשליטתו. לכן ביקש כי המנהל יפעיל שיקול דעת ויאפשר את קבלת ההטבה גם לאחר חלוף המועד הפורמלי.
ההכרעה
- אין למנהל סמכות להאריך את המועד הקבוע בסעיף 85 לחוק, בוודאי אם הארכת המועד תשפיע על שיעור המס שיחול בעסקה.
- הסמכות להטיל מיסים, לפטור מהם ולקבוע את שיעורם היא של המחוקק. הענקת הסמכות למנהל מיסוי מקרקעין להאריך מועד, אינה יכולה להוות הענקת סמכות להעניק הקלות ממס כתוצאה מהארכת המועד. אחרת, הדבר יוצר אי שוויון ואי ודאות.
- סמכות המנהל להאריך מועד היא בעניינים מנהלתיים ולא מהותיים.
- לגבי טענת העולה כי בסופו של דבר התברר שמלכתחילה הדירה נועדה למגוריו: למה הדבר דומה? לאדם המאחר לרכבת, שמחיר הנסיעה בה מוזל בשעות מסוימות, וזו כבר יצאה לדרכה. לא יעזרו הסבריו, כי התעכב שלא באשמתו ומסיבות שאינן תלויות בו. הרכבת כבר יצאה לדרכה, ובשל העובדה שהרכבת הבאה יוצאת בשעה שאין בה הנחה במחיר הנסיעה, ישלם הנוסע המאחר מחיר מלא עבור נסיעתו.
פסק הדין ניתן ביום 31.12.2019
דעת המחברת
החלטת הוועדה מדגישה כי זכאות להטבת מס כפופה לעמידה מדויקת בתנאי החוק. המסגרת שנקבעה על ידי המחוקק – לעניין כוונת מגורים, מועד מעבר ומועד הגשת בקשה –היא מחייבת, ואינה נתונה לפרשנות או לרחמים של המנהל. אין שיקול דעת בלתי מוגבל למנהל, וכל סוגיה צריכה להיבחן במלוא שיקול הדעת.
הערות שוליים:
- ו"ע 37384-12-19 אטיאס נ' אגף מס הכנסה ומיסוי מקרקעין תל אביב
- חוק מיסוי מקרקעין, (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963
המאמר נכתב ביום 30.7.2025
#2001
