מאת: דורית גבאי, רו”ח
מבוא
הפטור במכירת דירת מגורים נכלל בפרק מיוחד בחוק מיסוי מקרקעין. במסגרת הוראת חוק זמנית, החליטה הכנסת על מתן פטורים נוספים, בפרק זמן מוגבל, למי שימכור עד 31.12.2012 דירת מגורים בישראל.
לאור זה, יחיד יכול למכור דירת מגורים בפטור – הן לפי הפרק בחוק העיקרי והן לפי הוראת השעה.
חלק מבעלי הדירות ניצלו את ההוראה הזמנית ומכרו דירות נוספות שהיו בבעלותם, ונהנו מפטור נוסף, על דירה, שאם לא הייתה הוראת השעה – היתה יכוה להימכר על ידי אותו אדם בעוד ארבע שנים – בדרך כלל.
האירוע
זוג מכר לפני כשנה דירת מגורים שהייתה בבעלותו של הבעל. הדירה שנמכרה היתה דירה שירש אותה – כולה מירושה של הדודה שלו.
בגין הדירה הזו ביקש הבעל פטור בהתאם לפרק בחוק העיקרי.
לאור הוראת השעה, שקלו בני הזוג למכור את בית המגורים שלהם, בית צמוד קרקע, באיזור מבוקש בארץ – הוד השרון, וקבלו הצעות מחיר למכירת הבית שלא ניתן היה לסרב להן. היה פיתוי רב למכור כעת את הבית.
בני הזוג פנו אלי ומסרו שקבלו עצה מעורך דין שנתן להם תחשיב כמה יישאר להם לאחר המכירה הזו, במחיר המפתה שקבלו מקונה פוטנציאלי.
הבקשה שלהם הייתה לבחון את החישוב, לאשר אותו או לתקנו לפי הצורך.
תהליך העבודה
ביקשתי את המסמכים הנוגעים לרכישה ולבנייה של הבית מאז נרכשה הקרקע ובני הזוג בנו את בית המגורים, ביקשתי לדעת האם בית המגורים מחולק ליחידות משנה, היינו הבית המרכזי ודירה קטנה נוספת עם כניסה נפרדת וכן הלאה.
הסתבר שהבית מחולק למספר יחידות משנה. זה אומר שיש יותר מדירת מגורים אחת – בנכס כולו. בעצם, ביום הבדיקה, הבית חולק לדירות קטנות אשר הושכרו, ויש את הבית המרכזי שבו חיו בני הזוג.
לא ניתן לקבל פטור על הנכס כולו, למרות שהוא רשום כחלקה אחת בגוש.
לאחר מיון הנתונים, חישוב השטחים והשוויים של כל דירה קטנה בנכס הכולל, תכנון המס היה למכור את הדירה המרכזית בפטור ממס לפי הוראת השעה. השווי שיוחס לה היה גבוה מתקרת הפטור לפי הוראת השעה, ולכן החלק העודף חוייב במס, באופן יחסי. הדירה הקטנה מתוך הנכס – נמכרה בפטור ממס שבח – לפי הוראת השעה.
החלק החייב במכירה – אותו חלק שעלה על 2.2 מליון ₪, חושב באופן כזה שיצר חבות מס נמוכה גם בשל חישוב נפרד לשני בני הזוג, גם בשל פריסת השבח לשניהם, וגם בשל חישוב המס בשיעור מס תחילי של 10% בשל היותם מעל גיל שישים בשנת המכירה.
הכל יחד, יצר להם עודף בתזרים, הרבה מעל שציפו, ולבטח הרבה מעבר לחישובים שקבלו לפני שהגיעו אלי.
בימים אלו, הסתיים ההליך השומתי במשרדי מיסוי מקרקעין נתניה.
הכל התקבל כמוצהר ללא כל תיקון.
בני הזוג מאושרים.
סיכום
אני מאוד שמחה לתת שירות לאנשים שיודעים מה הם רוצים ממני, יודעים להגדיר את הבעיה ומהן הצפיות ממני. והכי חשוב, שהם מכרו את בית המגורים ויצרו לעצמם הון אישי שהספיק להם לרכישת דירה חדשה במיקום ובקומה מתאימה, לפי צרכיהם החדשים בצאתם לפנסיה.
המאמר נכתב ביום 7.11.2012
