כוחה של הפרדה רכושית לצורך מימוש סעיפי פטור

הפרדה רכושית חייבת להתקיים בפועל באופן מחמיר על מנת שתוכר לצורך החלת פטור של בני זוג עם נכסים מופרדים

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

1. פסק הדין סימוביץ' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (1) עוסק בבקשתה של העוררת, גב' יבגניה סימוביץ', לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת דירת מגורים בבת ים. הפטור המבוקש הוא מכוח סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין, שחל על מוכר של דירתו היחידה. המחלוקת נגעה לשאלה האם ניתן לראות בדירתה כ"דירה יחידה", על רקע העובדה שלבעלה יש דירה נוספת שנרכשה לאחר הנישואין, והאם התקיימה הפרדה רכושית מספקת בין בני הזוג, על מנת שיוכלו להנות מפטור על דירה יחידה.
   
   

העובדות

2. העוררת ובן זוגה נישאו בשנת 2016. לפני הנישואים היו בבעלות בן הזוג שתי דירות הרשומות על שמו, שאחת מהן ברחוב אלי כהן בבת ים (להלן: דירת בן הזוג בבת ים).
3. בני הזוג הם עובדים עצמאיים. העוררת עובדת כקוסמטיקאית, ובן זוגה עובד כספר. שניהם עובדים במספרה שמפעיל ומנהל בן הזוג.
4. לטענתם, קיים ביניהם הסכם ממון, והם מקיימים הפרדה רכושית בנוגע לנכסי הנדל"ן שברשותם.
5. בתאריך 12.4.2017 רכשה העוררת דירה ברחוב הנביאים בבת ים בסכום של 1.2 מיליון ש"ח (להלן: "דירת העוררת בבת ים"), בגינה קיבלה הקלה במס רכישה הניתנת לדירה יחידה.
6. לצורך רכישת הדירה, נטלה העוררת משכנתא, וגם הלוואה מבן זוגה בסכום של 800,000 ש"ח.
7. בתאריך 20.8.2019 רכשה העוררת את הזכויות במחצית דירת המגורים שברחוב ההגנה בפתח תקווה, בתמורה לסך של 1.3 מיליון ש"ח (להלן: "הדירה ברחוב ההגנה"). העוררת דיווחה על רכישת הדירה ברחוב ההגנה כדירה חלופית לדירתה בבת ים, וקיבלה הקלה במס רכישה הניתנת לדירה יחידה.
8. בתאריך 15.9.2019 מכר בן זוגה של העוררת את דירתו בבת ים, וקיבל פטור ממס שבח הניתן למי שמוכר את דירתו היחידה.
9. בתאריך 6.1.2020 רכש בן זוגה של העוררת דירה ברחוב אריה לוין בפתח תקווה (להלן: דירת בן הזוג בפתח תקווה). לצורך רכישת הדירה, ניטלה משכנתא על שם שני בני הזוג, בסכום של 830,000 ש"ח.
10. בתאריך 20.1.2021 מכרה העוררת את דירתה בבת ים בתמורה לסכום של 1.38 מיליון ש"ח. התמורה מהמכירה שימשה לסילוק ההלוואה שנטלה מבן זוגה.
11. העוררת ביקשה פטור ממס שבח על מכירה זו בגין דירה יחידה, אך המנהל סירב לתת לה אותו. מכאן הערר.

גדר המחלוקת

הדיון התמקד בארבע שאלות עיקריות:

1. האם יש לראות בדירת העוררת כדירה יחידה, או שיש להביא בחשבון גם את דירת בן זוגה שנרכשה לאחר הנישואין?
2. האם מתקיימת הפרדה רכושית בין בני הזוג באופן שמאפשר להחריג את דירת בן הזוג ממניין הדירות?
3. האם ניתן לייחס לעוררת גם את הפטור ממס שבח שקיבל בן זוגה במכירת דירתו הקודמת?
4. האם יש לראות את הדירה שנרכשה על ידי העוררת, כמתנה לפי סעיף 49ו לחוק, בשל מימון של מעל 50% ממנה על ידי בן הזוג?
   
   

טענות העוררת

1. העוררת טענה כי התקיימה הפרדה רכושית בין נכסיה לבין נכסי בעלה, הפרדה המעוגנת בהסכם ממון תקף.
2. לדבריה, ההפרדה נשמרה בפועל, והיא מעולם לא חלקה עם בעלה הכנסות או הוצאות הנוגעות לנכסיו.
3. העוררת טענה כי היא הסתמכה על שומות קודמות של רשות המיסים, שבהן לא יוחסו לה זכויות בדירות של בעלה.
   
   

טענות המנהל

1. המנהל טען כי דירת בן הזוג נרכשה לאחר הנישואין, ולכן לא ניתן להחילה על חריג המטען ההיסטורי (חריג המטען ההיסטורי – כלומר, לא מתחשבים בפעולות שביצע אחד מבני הזוג לפני הנישואין).
2. הוא הדגיש כי המשכנתא שנלקחה על הדירה הנוספת, נחתמה על ידי שני בני הזוג במשותף – דבר השולל את קיומה של הפרדה רכושית אמיתית.
3. המשיב הוסיף כי העוררת לא הצליחה להציג ראיות ממשיות לכך שנשמרה הפרדה רכושית ביחס לדירת בעלה.
4. נוסף על כך, נטען כי הפטור ממס שבח שקיבל הבעל במכירת דירה בתוך 18 חודשים לפני מכירת הדירה על ידי העוררת, נחשב כפטור של התא המשפחתי כולו, ולכן שולל את הפטור שלה.
   
   

דיון והכרעה

הוועדה ניתחה בפירוט רב את ההלכות בעניין כלל התא המשפחתי, חריג ההפרדה הרכושית וחריג הנכס החיצוני. הדיון חולק למספר סוגיות מרכזיות:

1. סוגיה ראשונה: דירה שנרכשה לאחר הנישואין – חזקה של שיתוף
   בני הזוג נטלו משכנתא משותפת על דירת הבעל שנרכשה לאחר הנישואין. העוררת חתומה על ההלוואה כלווה, דבר המעניק לה זכויות פיסקליות ישירות בדירה. לכן, גם ללא צורך בהחלת כלל התא המשפחתי, יש לראות בדירה זו כחלק מהתא המשפחתי, באופן השולל את הפטור ממס.
   
   
   
2. סוגיה שנייה: כישלון הוכחת הפרדה רכושית
   גם אם מתעלמים מהמימון המשותף, קבעה הוועדה כי העוררת לא הצליחה לעמוד ברף הראייתי הגבוה שנדרש להוכחת הפרדה רכושית.
   היא הציגה ראיות להפרדה רכושית ביחס לדירתה בלבד, ולא הציגה כל ראיה המעידה על היעדר שיתוף בדירת הבעל.
   נוסף על כך, מגורים משותפים בדירת הבעל ללא התחשבנות, פעילות עסקית משותפת (המספרה שהיא עסק משותף) ומשכנתאות משותפות – כל אלה חיזקו את המסקנה כי לא הייתה הפרדה רכושית אמיתית.
   
   
3. סוגיה שלישית: פטור קודם שניתן לדירה אחרת בתוך 18 חודשים
   דירת הבעל בבת ים נמכרה בפטור ממס שבח בתוך פחות מ-18 חודשים לפני מכירת הדירה של העוררת.
   למרות שהדירה נרכשה לפני הנישואין, מאחר שמכירתה הייתה לאחריהם, אין תחולה לחריג המטען ההיסטורי, ויש לייחס את הפטור גם לעוררת. כלומר, הדירה מלפני הנישואים כן נספרת לצורך מניין הפטורים לתא המשפחתי.
   בסוגיה זו ניתן ללמוד על ההבדל שבנוגע לדירות מלפני הנישואים לעניין מניין הפטורים, ולהבדיל, לעניין מניין הדירות, כפי שנידון בהלכת "פלם" (3) – מצב שבו דירה שנרכשה לפני הנישואים, אינה נחשבת לעניין מניין הדירות בעת בקשתו/ה של בן/בת הזוג לקבל הקלה במס רכישה/מס שבח.
   
   
   
4. סוגיה רביעית: מימון הדירה כ"מתנה" לפי סעיף 49ו
   הלוואה של 800,000 ש"ח שניתנה לעוררת על ידי בעלה, וששולמה מתמורת המכירה, מהווה בפועל מימון של למעלה מ־50% משווי הרכישה.
   לכן, לפי סעיף 49ו(ג), מדובר בדירה שהתקבלה כמתנה.
   משכך, לצורך פטור ממס שבח, היה על העוררת להמתין 4 שנים – דבר שלא התקיים.
   
   
   
5. סוגיה חמישית: ייחוס זכויות לבן הזוג בדירת העוררת
   גם ההיפך מתקיים: לבן הזוג יש זכויות משמעותיות בדירת העוררת, הן מכוח הלוואה גדולה שנתן לה, והן מכוח משכנתא משותפת.
   בכך, יש לראות בו כבעלים חלקי של הדירה, ולכן לא ניתן לראות אותה כ"דירה יחידה" שנמכרה רק על ידי העוררת.
   
   
   
6. סוגיה שישית: טענת ההסתמכות נדחתה
   הוועדה דחתה את טענת ההסתמכות של העוררת, מהטעמים הבאים:
   לא הוכח שינוי לרעה בעקבות שומות קודמות.
   בכל אחת מהשומות, הנסיבות העובדתיות היו שונות, ולעיתים טרם נרכשה דירה אחרת שהשפיעה על החישוב.
   הסתמכות על שומה עצמית שאושרה, אינה יוצרת בהכרח מצג מחייב של הרשות.
   העוררת לא נהגה בתום לב – לדוגמה, היא הציגה את ההלוואה כ"חסכונות".
   
   
   ניתן ביום, י"ג אלול תשפ"ג, 30.08.2023, בהעדר הצדדים.

דעת המחברת

פסק הדין מהווה יישום שיטתי ומעמיק של ההלכות המרכזיות בדיני מיסוי מקרקעין, ובפרט בעניין כלל התא המשפחתי והחריגים לו. הוועדה ניתחה באופן מפורט את כל הרכיבים הרלוונטיים, והציבה רף ברור: כאשר מדובר בדירה שנרכשה לאחר הנישואין, אין די בהצגת הסכם ממון פורמלי. יש להוכיח כי ההפרדה נשמרה בפועל, תוך הימנעות ממגורים משותפים, ממימון הדדי ומניהול חשבונות משותפים.

המקרה מדגיש את חשיבות ההתנהלות הכלכלית בפועל לצורך קבלת פטור ממס שבח, כשקיומו של הסכם ממון על הנייר אינו מספיק לצורך כך.

הערות שוליים:

1. ו"ע 21336-03-22 סימוביץ' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב
2. חוק מיסוי מקרקעין, (שבח ורכישה), התשכ"ג – 1963
3. ע"א 3185/03 מנהל מס שבח מקרקעין מרכז נ' שחר פלם
   
   
   

נכתב ביום 29.06.2025.

#2042