יזם שסיחר אופציה לקבוצת רכישה – לא רכש את הקרקע: אין מס רכישה כפול

הקצאה "עד דק": כשכספי ההקצאה חוזרים לשותפים שיוצאים – זו מכירה, לא הקצאה

ועדת הערר: ההחרגה של הקצאת מניות מגדר "פעולה באיגוד" נועדה להקצאה קלאסית, שמכניסה הון לחברה – לא לדרך עוקפת למכירת מניות

מאת: דורית גבאי, רו"ח

מבוא

קבוצת רכישה נולדת בדרך כלל כך: יזם מאתר קרקע, משכנע את בעליה להעניק לו אופציה לרכוש אותה במחיר קבוע לתקופה מוגבלת, ובתוך התקופה הזאת מגייס אנשים פרטיים שיקנו את הקרקע יחד. הרוכשים מממשים את האופציה, קונים את הקרקע ישירות מבעליה, ומשלמים ליזם תמורה על עבודתו.

החוק מעודד את המבנה הזה. מאז 2002, סעיף 49י לחוק מיסוי מקרקעין (1) פוטר ממס שבח וממס רכישה את סיחור ה"אופציה הייחודית", והרווח של היזם ממוסה במס הכנסה. ובכל זאת, רשות המסים ביקשה לחייב יזמים במס רכישה – כאילו הם עצמם רכשו את הקרקע ומכרו אותה לקבוצה. התוצאה המעשית: מס רכישה כפול על אותה קרקע.

שתי ועדות ערר – בעניין מיראז' (2) ובעניין אקרו (3) – דחו את עמדת הרשות. כשהרשות ערערה לבית המשפט העליון, הבהירו השופטים שהם תומכים בוועדות, והרשות משכה את ערעוריה (4).

המאמר הזה הוא חלק מסדרה על כפל מס רכישה. במאמרים הנלווים אני עוסקת בהסבת זכויות בתמ"א 38 לפני יום המכירה (עניין אייוגה), ובהסכמי השבה עם רשות מקרקעי ישראל.

מושגים שכדאי להכיר

1. אופציה – זכות, אבל לא חובה, לרכוש נכס במחיר ובמועד שנקבעו מראש. בעל האופציה בוחר אם לממש אותה.
2. אופציה ייחודית – אופציה במקרקעין שעומדת בשבעה תנאים שבסעיף 49י(א) לחוק: למשל, היא ניתנת לתקופה מוגבלת, תמורתה נקבעת מראש, והיא סחירה. אופציה כזו אינה נחשבת "מכירה" של זכות במקרקעין.
3. סיחור – מכירה של האופציה עצמה לאחר. לפי סעיף 49י, סיחור של אופציה ייחודית פטור ממס שבח וממס רכישה, והרווח ממוסה במס הכנסה.
4. התחייבות מימוש – התחייבות של חבר בקבוצת הרכישה לממש את חלקו באופציה, כדי שהקבוצה לא תתפרק באמצע.
   
   עניין מיראז': "חדרה על הפארק"
   העובדות. בנובמבר 2015 קיבלה חברת מיראז' יזמות ונדל"ן בע"מ מבעלת קרקע בחדרה אופציה סחירה, ייחודית ובלתי חוזרת לרכוש שני שטחי קרקע, לתקופה של שישה חודשים. המנהל עצמו הכיר בה כאופציה ייחודית. מיראז' ארגנה קבוצת רוכשים, ובפברואר ובאפריל 2016 סיחרה להם את האופציה תמורת פרמיה. חברי הקבוצה חתמו על הסכם שיתוף ביניהם, ונתנו ייפוי כוח בלתי חוזר למשרד עורכי דין לחתום בשמם על הסכמי הסיחור ועל הסכמי הרכישה. באותם ימים נחתמו הסכמי המכר בין הקבוצה לבין בעלת הקרקע. הרווח של מיראז' מהסיחור דווח ושולם עליו מס הכנסה.
   
   עמדת המנהל. חברי הקבוצה התחייבו מראש לרכוש, ולכן לא נותרה בידם "זכות ברירה". מכאן, שמיראז' לא מכרה להם אופציה, אלא היא עצמה מימשה את האופציה, רכשה את הקרקע, ומכרה אותה לקבוצה. לכן גם היא חייבת במס רכישה.
   
   ההכרעה. ועדת הערר בחיפה, בראשות כבוד השופטת אורית וינשטיין, קיבלה את הערר:

1. המישור הנכון הוא מול בעלת הקרקע. האופציה היא התחייבות של בעלת הקרקע למכור למי שיחזיק באופציה. ההתחייבות הזאת לא השתנתה כשהאופציה עברה לקבוצה, וכל תנאי סעיף 49י המשיכו להתקיים.
   
   
2. ההתחייבויות הן בתוך הקבוצה, לא כלפי היזם. המנגנון ההסכמי בין חברי הקבוצה נועד לשמור עליה עד המימוש. אין בו התחייבות בלתי חוזרת של הרוכשים כלפי מיראז', ובוודאי לא כלפי בעלת הקרקע.
   
   
3. יזם שנשאר "בתמונה" אינו בעלים. לא נכונה הטענה שסיחור מוכר רק כשהיזם יוצא לגמרי מהתמונה. יזם שמשקיע בדמי אופציה ודואג שהעסקה תיסגר עד רישום הערת האזהרה – אינו הופך בכך למוכר הקרקע.
   
   
4. תכלית החוק. המחוקק ביקש לעודד יזמות בנדל"ן באמצעות האופציה. עמדת המנהל תרוקן את הכלי מתוכן לגבי קבוצות רכישה, ותוסיף "רובד נוסף של גביית מס רכישה מהיזם" – כשהרווח שלו ממילא ממוסה במס הכנסה, והקבוצה ממילא משלמת מס רכישה על כל מה ששילמה, כולל על האופציה.
   
   
5. סתירה לעמדות הרשות עצמה. הפרשנות של המנהל סותרת את הוראת הביצוע של הרשות עצמה (10/2002), ואת העמדה שהציגה בעבר בעניין מגור (5).
   
   ביקורת על התנהלות המנהל. הצדדים הסכימו שאין מחלוקת עובדתית, והערר הוכרע על סמך סיכומים. אבל המנהל הכניס לסיכומיו, ללא רשות, טענות וראיות עובדתיות חדשות, ואף שלח את הוועדה ל"חיפוש חופשי" בגוגל. הוועדה כתבה שדרך זו "מעוררת אי נחת ואף תרעומת", מחקה את הטענות, וחייבה את המנהל בהוצאות של 40,000 ₪. הוועדה גם ציינה שמיראז' היא רק אחת מקבוצה לא מבוטלת של עררים זהים, שהמנהל בחר לנהל כל אחד מהם בנפרד.
   
   פסק הדין בעניין מיראז' ניתן ביום 2.1.2019.
   
   עניין אקרו: פרויקט "נויה" בתל אביב
   
   חצי שנה אחר כך הגיעה שאלה דומה לוועדת הערר בתל אביב. חברת אקרו נדל"ן ייזום בע"מ קיבלה אופציה לרכישת זכויות במקרקעין בדרום תל אביב, וארגנה קבוצת רכישה שרכשה את הקרקע ובנתה עליה את פרויקט "נויה". המנהל חייב את אקרו במס רכישה של כ-4.75 מיליון ₪, כאילו רכשה בעצמה את הקרקע.
   
   ועדת הערר, בראשות כבוד השופט הרי קירש, ועמו רואי החשבון צבי פרידמן ואליהו מונד, קיבלה את הערר פה אחד: אקרו לא רכשה את הקרקע עצמה, אלא החזיקה באופציה לרכישתה. גם אם לחברי הקבוצה הייתה התחייבות חוזית לממש, אין בכך כדי לשלול מאקרו את הפטור. השומה בוטלה, והמנהל חויב בהוצאות של 50,000 ₪.
   
   פסק הדין בעניין אקרו ניתן ביום 30.7.2019.
   
   בית המשפט העליון: "אין הצדקה מהותית להטלת חיוב כפול"
   המנהלים בחדרה ובתל אביב ערערו לבית המשפט העליון על שישה פסקי דין של ועדות ערר – ביניהם מיראז' ואקרו. בדיון הבהירו השופטים יצחק עמית, דפנה ברק-ארז ועופר גרוסקופף שהם תומכים בעמדת הוועדות. בפסק הדין, מפי השופט גרוסקופף, הסביר בית המשפט שעמדת המנהלים משמעה "כפל חיוב במס רכישה – הן בגין אופציית הרכישה והן בגין רכישת המקרקעין", ופירט שלושה טעמים:

1. דוקטרינרי: מימוש אופציה הוא פעולה מול נותן האופציה. עסקאות הסיחור אינן מימוש – לא של היזם ולא של הרוכשים – גם אם חופש הפעולה של הרוכשים הוגבל ביחסים ביניהם לבין היזם.
   
   
2. מהותי: כל עוד היזם רק נותן שירות – מגדיל את הסחירות של הקרקע, מאפשר "לפרוס" אותה לפרוסות למספר רוכשים – הוא אינו בעל זכות במקרקעין. "ממילא גם אין הצדקה מהותית להטלת חיוב כפול בתשלום מס רכישה", שכן לפי סעיף 49י(ג)(2) הרוכשים משלמים מס רכישה על כל הסכום ששילמו – גם לבעלי הקרקע וגם ליזם.
   
   
3. תכליתי: הפטור נועד "להקל ולשחרר את הפוטנציאל היזמי" הגלום במקרקעין. עסקאות הסיחור האלה הן בדיוק מה שהמחוקק ביקש לעודד.
   
   בית המשפט הוסיף שאינו מביע עמדה לגבי מצבים שבהם מעורבות היזם חורגת מתפקיד כזה. המנהלים ביקשו למשוך את הערעורים, והם נדחו ביום 26.8.2020.
   
   דעת המחברת
   הפרשה הזאת היא דוגמה מובהקת לבעיה שאני חוזרת אליה שוב ושוב: רשות מסים שמבקשת לגבות מס רכישה פעמיים על אותה קרקע.
   
   החשבון הפשוט. הקבוצה משלמת מס רכישה על כל מה שהוציאה – על המחיר לבעל הקרקע ועל התמורה ליזם. היזם משלם מס הכנסה על הרווח שלו. כל שקל מוסה. מה שהרשות ביקשה הוא להוסיף מס רכישה של 6% על כל שווי הקרקע – מהיזם, שלא קנה אותה ולא החזיק בה. זה לא מס על אירוע כלכלי; זה מס על המבנה המשפטי.
   
   עמדת הרשות סתרה את עצמה. הרשות טענה בעבר שאופציה ייחודית חייבת להיות סחירה "לכל אדם", ופתאום היא שהציבה מגבלות על סיחור לקבוצה. והיא נהגה כך למרות הוראת ביצוע שלה עצמה. ועדת הערר הצביעה על כך במפורש.
   
   ההתנהלות בהליך. גם כאן, כמו בעניינים נוספים שכתבתי עליהם, ועדת הערר מתחה ביקורת על אופן ניהול ההליך על ידי הרשות: ראיות חדשות שהוכנסו בסיכומים בניגוד להסכמה, וניהול נפרד של עררים זהים, אחד אחד. כשהרשות בוחרת לנהל "מלחמה" בכלי שהמחוקק עצמו יצר, מי שמשלם את המחיר הם היזמים, הרוכשים – וגם מערכת המשפט.
   
   לקחים מעשיים:

1. ראשית, ודאו שהסכם האופציה המקורי עומד בכל שבעת התנאים שבסעיף 49י(א), ודווחו עליו כדין.
2. שנית, היזם לא יתחייב כלפי בעל הקרקע לממש את האופציה. זה ההבדל המרכזי מעניין ד.ד. ליה (6), שבו בית המשפט העליון לא הכיר באופציה.
3. שלישית, ההתחייבויות שבין חברי הקבוצה – מותרות. אבל הקפידו שלא תהיה התחייבות של הרוכשים כלפי היזם לרכוש.
4. רביעית, נהלו את הדיווח כך שמס הרכישה של הרוכשים יחושב על כל התמורה ששילמו, כולל התמורה ליזם, לפי סעיף 49י(ג)(2).
   
   בשורה התחתונה: יזם שנותן שירות – גם אם הוא מרוויח ממנו יפה – אינו רוכש של הקרקע. ומס רכישה משלמים פעם אחת.
   
   הערות שוליים:
   (1) חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, פרק חמישי 2, סעיף 49י.
   (2) ו"ע (מחוזי חיפה) 21262-10-17 מיראז' יזמות ונדל"ן בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין חדרה (2.1.2019); כבוד השופטת אורית וינשטיין, עורכת הדין אהובה סימון ועורך הדין חיים שטרן.
   (3) ו"ע (מחוזי תל אביב-יפו) 931-12-15 אקרו נדל"ן ייזום בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב (30.7.2019); כבוד השופט הרי קירש, רואה החשבון צבי פרידמן ורואה החשבון אליהו מונד.
   (4) ע"א 2670/19 מנהל מיסוי מקרקעין חדרה נ' אי.אס.אל אשל נדלן בע"מ ואחרים (26.8.2020), ועמו ע"א 2671/19, 2672/19, 7235/19, 7987/19 ו-3904/20.
   (5) ו"ע (מחוזי תל אביב) 41867-07-10 מגור החזקות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב.
   (6) ע"א 7869/14 ד.ד. ליה יזום והשקעות בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב.

נכתב ביום 08.10.2026.

#5029